（2017）粤0306民初8453号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-11
案件名称
李土全与李光柱房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市宝安区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李士全,李光柱
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款
全文
文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初8453号原告李士全，男，汉族，1946年4月21日出生，中国台湾，现暂住惠州市博罗县。委托代理人黄见明，广东翰泰律师事务所律师。被告李光柱，男，汉族，1965年5月8日出生，户籍地址地湖南省武冈市，原告李士全诉被告李光柱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄见明到庭参加了诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月28日，原、被告签订一份《厂房租赁合同书》。合同书约定：“甲方(原告)将位于深圳市宝安区松岗镇沙浦一村蒙拓励路四号自有厂房及附属宿舍租赁于乙方(被告)。租赁物占地面积2700平方米。用途为工业生产。租期为5年，即从2015年7月28日至2020年7月27日止。免租期为一个月，即2015年6月28日至2015年7月27日止。租金从2015年7月28日至2018年1月27日为每月人民币53000元，自2018年1月28日至2020年7月27日每月租金将在上期的基础上递增10％(即人民币58300元)。乙方(被告)应于每月10日或该日前支付当月租金。房租超过一个月未付收取滞纳金2%，超过3个月未付，出租方有权收回厂房及解除合同”。签订《厂房租赁合同书》后，被告向原告支付了租赁保证金、第一个月的租金共计人民币159000元整。原告向被告交付了租赁物给被告使用。被告向原告支付了第一个月租金后，一直没有按约定向原告支付租金，原告多次催促，被告总以各种借口不予支付。2016年5月25日，原告要求解除《厂房租赁合同书》支付租金，被告同意。原、被告协商：5月份房租由原告收取，4月份被告转租未收的房租由原告收取，并进行了总结算：被告尚欠原告租金共391978元。为了维护原告的合法权益，请依法判令：1、被告向原告支付房屋租金391978元及利息暂计27164元(按每天万分之2.1利率，从2016年5月1日起计至清偿之日止)；2、被告承担本案诉讼费用。被告李光柱未到庭应诉亦未提交书面答辩状。经审理查明：原告（甲方）李土全与被告（乙方）李光柱于2015年6月28日签订了《厂房租赁合同书》，约定原告将其位于深圳市宝安区松岗镇沙浦一村蒙拓励路四号自有的厂房及附属宿舍出租给被告使用，租赁期为5年，自2015年7月28日至2020年7月27日止。房屋租金从2015年7月28日至2018年1月27日每月53000元，自2018年1月28日至2020年7月27日每月租金将在上期的基础上递增10%。合同还约定，乙方应在每月10日或该日以前向甲方交付当月租金，如房租超过一个月未付收取滞纳金2%，超过3个月未付，原告有权收回厂房及解除合同。合同签订后，原告向被告缴纳了租赁保证金人民币106000元。原告主张被告支付第一个月租金后，一直没有按约定向原告支付租金。2016年5月25日，原告要求解除《厂房租赁合同书》、支付租金，被告同意。原告提供的2016年蒙拓励路4号4月房租3月水电清单显示被告尚欠原告租金共计391978元。再查，涉案厂房没有房产证或建设工程许可证。以上事实，有原告举证的《厂房租赁合同书》、水电清单及庭审笔录为证，本院予以采信。本院认为，出租人就未取得房产证或建设工程许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，出租的厂房未取得房产证或建设工程许可证，故原告李土全与被告李光柱签订的《厂房租赁合同书》违反了法律的强制性规定，应属无效。关于占有使用费金额的认定问题，涉案厂房租赁合同虽然无效，但被告李光柱对该厂房进行了使用，故原告李土全可以请求参照合同约定的租金标准支付厂房占有使用费。根据原告提供的2016年5月25日双方签署的结算清单，即2016年蒙拓励路4号4月房租3月水电费清单，能够确定从2015年9月至2016年3月原告对涉案厂房占有使用，费用为371000元，再加上2016年4月房租及水电费20978元，被告共计欠原告391978元。鉴于双方已经结算，原告请求利息可从2016年5月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算。另外，原告李土全与被告李光柱签订的《厂房租赁合同书》无效，合同书中约定的租赁保证金也当然无效，故原告李土全应返还李光柱租赁保证金106000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告李土全与被告李光柱于2015年6月28日签订的《厂房租赁合同书》无效。二、被告李光柱于判决生效之日起十日内支付原告李土全自2015年9月至2016年4月的厂房占用使用费391978元及利息（利息以391978元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年5月25日起计付至判决确定支付之日止）；。三、原告李土全于判决生效之日起五日内返还被告李光柱租赁保证金106000元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7995元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李 品 澈人民陪审员 李 平 静人民审判员 杨 明 畅二〇一七年八月二十二日书 记 员 洪浩江（兼）书 记 员 陈 颖 欣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。