（2017）粤01民终3399号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-07-18
案件名称
陈清泉、杨立艳房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈清泉,杨立艳,尹萍萍,赖宗安
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3399号上诉人（原审原告）：陈清泉，男，1966年7月15日出生，香港永久性居民，上诉人（原审原告）：杨立艳，女，1985年10月7日出生，汉族，住河北省邢台市桥西区。上诉人（原审被告）：尹萍萍，女，1990年4月28日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。上诉人（原审被告）：赖宗安，男，1981年6月23日出生，汉族，住广西岑溪市。上诉人陈清泉、杨立艳因与上诉人尹萍萍、赖宗安房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初字13795号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈清泉、杨立艳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持陈清泉和杨立艳的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由尹萍萍、赖宗安承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院（2016）粤0111民初字10740号案已判决陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安的《房屋转让合同》无效，故根据《中华人民共和国合同法》关于合同无效的规定，尹萍萍、赖宗安应当返还陈清泉、杨立艳主张的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条以及《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，一审法院应当按照损失发生的市场价格计算房屋租金，但一审法院未根据广州市白云区太和镇大源二队黄庄南路王爷庙对面七楼701-A单元的房屋（以下简称涉案房屋）已装修且带家电的事实，参照《2015年广州市房屋租金参考价》将涉案房屋的租金标准认定为12元/平方米，计算标准与实际有较大出入，对该房的租金标准认定有失公允。另外，尹萍萍、赖宗安带来的旁听者在庭审过程中以及庭审结束后干扰法庭秩序的行为，干扰法官断案，应被驱逐出庭，但法官至庭审尾声才将其驱除出庭，法官的行为有偏袒之嫌。（二）一审法院关于尹萍萍、赖宗安之支付房款利息的适用程序不当。尹萍萍、赖宗安仅在一审答辩状中提到房款利息，但未针对房款利息提出反诉。一审法院将尹萍萍和赖宗安要求支付房款利息的诉求列为审理对象且以该房款利息明确折抵陈清泉、杨立艳的房屋占有使用费，违反了“未经当事人起诉的民事案件，法院不得受理和审判”的原则，剥夺了陈清泉、杨立艳的答辩权利。针对陈清泉、杨立艳的上诉，尹萍萍、赖宗安辩称，不同意陈清泉、杨立艳上诉请求、事实和理由。理由如下：（一）陈清泉、杨立艳上诉理由不真实、不合法、不合理，对此不予认可。1.《房屋转让合同》无效并被解除原因和责任在于陈清泉、杨立艳。陈清泉、杨立艳故意不将双方口头约定的确保涉案房屋质量和水电安全的内容作为《房屋转让合同》条款，制造合同瑕疵问题，并擅自更换涉案房屋门锁，侵害尹萍萍、赖宗安的合法权利，导致尹萍萍和赖宗安通过法律手段认定合同无效并被解除；2.尹萍萍、赖宗安并非占用涉案房屋4个月，且并未将其作居住生活或租赁使用。涉案房屋所在楼房经常性停水停电，存在影响人身安全隐患，陈清泉、杨立艳亦迟迟未提供涉案房屋的质量安全和水电安全保证书，因此涉案房屋不能作居住生活或租赁使用。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，涉案房屋在不能居住和租赁的情况下，不存在租金使用费。（二）陈清泉、杨立艳以2016年4月10日至7月6日期间尹萍萍与赖宗安负责看管涉案房屋87天不存在的租金费1740元，抵扣尹萍萍、赖宗安的部分购房款50元与陈清泉、杨立艳使用尹萍萍、赖宗安的购房资金145000元的利息7219.18元，无合理的事实依据。陈清泉、杨立艳擅自更换涉案房屋的门锁与该701-A、B、C三个单元房共同的外门门锁，限制尹萍萍的人身自由长达1个多小时，陈清泉、杨立艳剥夺了尹萍萍、赖宗安2016年7月7日至8月17日期间进入涉案房屋的权力，不能计算该期间的租金费，且陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安签订的涉案房屋的《房屋转让合同》并非房屋租赁合同，双方之间不存在房屋租赁关系，因此陈清泉、杨立艳编造的租金费12168元事实上不存在，该款项不能抵扣尹萍萍、赖宗安的部分购房款50元以及陈清泉、杨立艳使用尹萍萍和赖宗安的购房资金145000元利息共7219.18元。（三）2016年4月9日至8月17日使用着答辩人的购房资金累积145000元，延误了尹萍萍购买有产权房4个多月的时间，造成相应损失达到250000元以上。而陈清泉、杨立艳将涉案房屋出售后可获益100000元，双方的损失以及其他方面的损失和伤害不均等。尹萍萍、赖宗安上诉请求：1.请求撤销一审判决，驳回陈清泉、杨立艳的全部诉讼请求；2.一、二审费用均由陈清泉、杨立艳承担。事实和理由：（一）陈清泉、杨立艳所称的水电、电梯、垃圾等费用1485.5元所依据的单据是伪造的。涉案房屋实际交付的3个月期间，尹萍萍、赖宗安并未实际入住涉案房屋，只是偶尔进去打理，因此，陈清泉、杨立艳所称产生一个月的的水电、垃圾、电梯费用完全编造不存在的。（二）陈清泉、杨立艳称2016年4月份产生的400多元水电费不真实，事实上，2016年4月其才将房屋交付给尹萍萍、赖宗安，不可能产生这么多水电，且尹萍萍、赖宗安在4、5月期间没有怎么入住涉案房屋，只是在6月有几天搬物品进入房屋以及看管房屋，在2016年4月10日至2016年7月8日期间尹萍萍、赖宗安有涉案房屋的钥匙，可以进入该房屋，但自2016年7月6日陈清泉、杨立艳换锁后，尹萍萍、赖宗安无法进入涉案房屋，因此，2016年7月6日至2016年8月6日的水电费不应由尹萍萍、赖宗安承担。（三）即使存在上述费用，尹萍萍、赖宗安或者物业管理单位应来抄表或通知尹萍萍、赖宗安结算，也可以在房屋张贴公告，但尹萍萍、赖宗安一直都没有收到陈清泉、杨立艳或者物业管理单位收取费用的短信或者书面通知，故陈清泉、杨立艳提出水电、垃圾、电梯等费用不真实。此外，陈清泉、杨立艳提供的抄水电表的图片经核实后确认没有相对应的房屋，且其提供拍到的水电表的图片与尹萍萍、赖宗安居住房屋的电表型号等完全不一样，因此，尹萍萍、赖宗安不需向陈清泉、杨立艳支付水电费、垃圾费、电梯等费用。针对尹萍萍、赖宗安的上诉，陈清泉、杨立艳辩称，陈清泉、杨立艳于2016年4月9日将房屋交付后，尹萍萍、赖宗安将房屋交给其亲戚居住，直至2016年8月8日，尹萍萍、赖宗安才将房屋的钥匙交还。即便尹萍萍、赖宗安两人并未居住涉案房屋，但其亲戚居住涉案房屋后产生的水电费、垃圾费、电梯费仍需要其支付。在尹萍萍、赖宗安使用涉案房屋的4个月内，每个月陈清泉、杨立艳均有将水电表读数发给尹萍萍、赖宗安，期间均有人找尹萍萍、赖宗安收取水电费，但遭到了尹萍萍、赖宗安的拒绝，因此尹萍萍、赖宗安应向陈清泉和杨立艳赔偿租金和水电费的损失。另外，尹萍萍、赖宗安将房屋给他人居住致使房屋门的损坏，两人应当赔偿该损失。陈清泉、杨立艳向一审法院起诉请求：1.尹萍萍、赖宗安支付涉案房屋租金12168元；2.尹萍萍、赖宗安支付陈清泉、杨立艳代垫的水电、电梯、垃圾等费用合计1485.5元；3.尹萍萍、赖宗安支付墙体、地板、大门的污损修复费用合计1630元；4.尹萍萍、赖宗安支付换锁2套的费用560元；5.案件的诉讼费由尹萍萍、赖宗安承担。一审法院认定事实：2016年4月9日，陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安签订《房屋转让合同》，约定由陈清泉、杨立艳将涉案房屋售予尹萍萍、赖宗安，房屋面积78平方米，房款217000元。次日，陈清泉、杨立艳将房屋交付尹萍萍、赖宗安使用，尹萍萍、赖宗安亦向陈清泉、杨立艳共支付了房款145000元。2016年4月12日，陈清泉、杨立艳向赖宗安发出手机信息，告知电表起算读数为15度，水表起算读数为4立方米。赖宗安于2016年4月27日回复“收到”。其后因尹萍萍、赖宗安无再支付剩余房款，双方产生纠纷。2016年7月6日，尹萍萍、赖宗安发现涉案房屋门锁被陈清泉、杨立艳更换，无法进入，后向当地派出所报警处理，双方矛盾亦就此加剧。2016年8月29日，尹萍萍、赖宗安向一审法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，要求确认与陈清泉、杨立艳签订的《房屋转让合同》无效。一审法院经审理后，于2016年9月22日作出（2016）粤0111民初10740号民事判决，认定陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安买卖宅基地房屋违反法律规定，判决：确认尹萍萍、赖宗安与陈清泉、杨立艳于2016年4月9日签订的《房屋转让合同》无效。该案判决目前已发生法律效力。另查明，陈清泉、杨立艳已于2016年8月17日将房款144950元退回尹萍萍、赖宗安。庭审中，陈清泉、杨立艳提交了其代垫涉案房屋水电费、电梯管理费、垃圾费、照明分摊费等费用的收据四张，金额共计1485.5元，但收据上并无收款单位签章。一审法院认为，陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安签订的《房屋转让合同》已经一审法院生效民事判决认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案造成房屋买卖合同无效，双方均有过错，由此导致的损失应根据公平合理原则，由双方各自承担。尹萍萍、赖宗安实际使用了涉案房屋，本应支付一定的房屋使用费，参照广州市房地产租赁管理所于2016年1月公布的《2015年广州市房屋租金参考价》计算标准，大源地区集体住宅为12元/平方米，考虑到尹萍萍、赖宗安居住期间并不长，根据前述标准计算所得的房屋使用费与尹萍萍、赖宗安支付的房款利息损失大体相当，因此两笔费用折抵后，陈清泉、杨立艳要求尹萍萍、赖宗安支付房屋使用费的请求一审法院不再支持。尹萍萍、赖宗安在使用房屋期间的确产生了必要的水电及垃圾、电梯管理等费用，但因陈清泉、杨立艳提供的四张收据并不属于合法的收款票据，收据上亦无收款单位盖章，该证据因形式不合法而不能被采信。参考广州市民用水电及物业管理收费的相关标准[水2.79元/立方米(含排污费)、电0.61元/度]，根据公平合理原则，一审法院酌情判定尹萍萍、赖宗安需向陈清泉、杨立艳支付水电、垃圾、电梯管理等费用共计800元。此外，陈清泉、杨立艳诉求赔偿房屋污损修复费用及换锁费用损失属于侵权纠纷，与涉案房屋买卖合同关系不属同一法律关系，一审法院已在庭审中告知陈清泉、杨立艳可另案提起诉讼，本案不予处理。另因尹萍萍、赖宗安未在法定期限内向一审法院提起反诉，故对其要求陈清泉、杨立艳支付租房损失、保管房屋费用、律师见证费等费用不作处理，如有必要，尹萍萍、赖宗安可另案提起诉讼，寻求解决。最后，一审法院有必要在此提醒双方当事人，本案纠纷是因买卖产权有瑕疵的“农村集体土地住宅”而导致，实践中此类纠纷的确极易产生矛盾。所幸陈清泉、杨立艳已取回房屋，尹萍萍、赖宗安也已收回房款，并未给双方造成更大的损失，双方本应就此相安。但由于互不谅解，陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安不断生出各种讼争，造成彼此应诉不暇，令双方生活工作都受影响，长此以往必将神伤力竭，身心俱疲。俗话说：冤家宜解不宜结，万事要以和为贵。事起，双方均有责；后果，双方亦应共担。人生漫漫长路，试问谁能做到事事趋利避损，更谈何时时称心如意？劝解双方无谓执着于你是否赚了便宜，我是否吃了亏，生活之最大如意，就是放下执念，宽和待人观世。须知宽容是一种气度，亦是一种智慧；日出东海落西山，愁也一天，喜也一天，与其咒骂埋怨，不如乐观向前。世间生活，争端难免，小忍方能修身养性，磨砺意志，成就事事通达。望陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安各自退让，早日息讼止争，哪怕今后不相往来，也胜过如今缠讼不止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，于2016年12月29日作出如下判决：一、于判决生效之日起七日内，尹萍萍、赖宗安向陈清泉、杨立艳支付水电、电梯管理、垃圾等费用800元；二、驳回陈清泉、杨立艳的其他诉讼请求。一审案件受理费141元由陈清泉、杨立艳承担91元，尹萍萍、赖宗安承担50元。经查，尹萍萍、赖宗安认为一审判决查明事实部分中有关其于2016年4月27日回复“收到”针对的是陈清泉当日的短信，并非回复陈清泉于2016年4月12日发出水电表读数的内容。一审法院其他查明事实无误，本院予以确认。二审中，尹萍萍、赖宗安提交2016年4月12日以及2016年4月27日的短信截图，拟证明陈清泉、杨立艳提交的短信截图将4月27日的短信内容删除，该截图内容是删除拼接的，同时，该短信截图拟证明双方当时有免收半年管理费的约定。陈清泉、赖宗安质证认可上述短信截图的真实性，但认为该短信截图与其一审提交的短信截图没有冲突，因为其一审提交的截图是拟证明前面两个短信内容，即证明水表读数为4度，而不是0度，不是证明下面的收到内容，当时删除4月27日发的短信，是认为该内容与本案无关。二审庭审后，尹萍萍、赖宗安书面申请补充审查如下事实：1.陈清泉、杨立艳擅自更换涉案房屋门锁的欺诈与侵害的事实；2.尹萍萍、赖宗安有权使用涉案房屋的时间应该是2016年4月9日至8月17日，但陈清泉、杨立艳剥夺尹萍萍、赖宗安于2016年7月7日至2016年8月17日进入涉案房屋的权利；3.涉案房屋实际面积约为50平方米，不是《房屋转让合同》中约定的78平方米；4.尹萍萍、赖宗安负责看管涉案房屋的时间为2016年4月10至2016年7月6日，该期间房屋存在安全隐患、经常性停水、停电，不能居住生活，产生的电费不足5元；5.2016年4月9日，陈清泉向尹萍萍、赖宗安口头说过，免收涉案房屋半年物业管理费，半年后按照每月40元的管理费收取；6.陈清泉、杨立艳占用尹萍萍、赖宗安购房款145000元的时间是2016年4月9日至2016年8月17日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方当事人的上诉请求和理由以及各自的答辩，本院确定本案争议的焦点是：陈清泉、杨立艳主张尹萍萍、赖宗安支付房屋使用费以及代垫的水电、电梯、垃圾等费用应否支持的问题。现评析如下：关于陈清泉、杨立艳主张尹萍萍、赖宗安支付房屋使用费应否支持的问题。陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安就涉案房屋签订的《房屋转让合同》因违反了法律、行政法规的禁止性规定，该合同已经生效判决认定为无效合同。对于《房屋转让合同》被依法认定无效，双方当事人均有过错。根据无效处理原则，双方当事人应相互返还原物及孳息，即买受人应向出卖人返还房屋以及将其占有房屋期间获得的使用利益折价补偿给出卖人，而出卖人返还购房款和占有购房款期间的利息。本案中，尹萍萍、赖宗安已将涉案房屋返还给陈清泉、杨立艳，陈清泉、杨立艳也向尹萍萍、赖宗安返还了购房款，现陈清泉、杨立艳主张尹萍萍、赖宗安支付涉案房屋的使用费，尹萍萍、赖宗安抗辩陈清泉、杨立艳应支付购房款的利息，基于尹萍萍、赖宗安居住涉案房屋期间不长，且参照广州市房地产租赁管理所于2016年1月公布的《2015年广州市房屋租金参考价》计算所得的涉案房屋使用费与尹萍萍、赖宗安支付的房款利息损失大体相当，故一审法院在对上述两笔费用折扣后，作出不支持陈清泉、杨立艳要求尹萍萍、赖宗安支付房屋使用费的诉请，并无不当，本院予以确认。陈清泉、杨立艳上诉认为其转让的涉案房屋是已装修且带家电，但从上述合同中并无发现转让房屋有带家私电器的约定，陈清泉、杨立艳也未就此提供充分证据予以证实，故陈清泉、杨立艳对一审计算涉案房屋费标准、抵扣购房款利息的程序等提出异议以及尹萍萍、赖宗安抗辩不存在房屋使用费或者上述抵扣金额不对等，均缺乏理据，本院不予支持。关于陈清泉、杨立艳主张尹萍萍、赖宗安支付代垫的水电、电梯、垃圾等费用应否支持的问题。尹萍萍、赖宗安自认2016年4月10日至2016年7月8日持有涉案房屋的钥匙，且也有使用涉案房屋的事实，而尹萍萍、赖宗安使用占有房屋期间必然会产生水电及垃圾、电梯管理等费用，鉴于于陈清泉、杨立艳提供的四张收据没有收款单位盖章，不属于合法的收款收据，故一审法院根据公平合理原则，参考广州市民用水电及物业管理收费的相关标准[水2.79元/立方米（含排污费）、电0.61元/度]，酌情判决尹萍萍、赖宗安向陈清泉、杨立艳支付水电、垃圾、电梯管理费等共800元，并无不妥，本院予以维持。尹萍萍、赖宗安二审提供的证据不足以证明双方有免收半年管理费的约定，其申请补充审查的事实，也不能构成支持其驳回陈清泉、杨立艳上述诉请的抗辩，且一审法院认定尹萍萍、赖宗安应付金额也非以陈清泉、杨立艳提供的收据或者水电表拍照图片读数作为判决依据，因此，尹萍萍、杨立艳认为陈清泉、杨立艳提供的收据是伪造的，以及陈清泉、杨立艳提供的拍照水电表图片与涉案房屋电表型号不一致或者其没有通知抄表和结算等理由，主张无需支付水电、垃圾、电梯等费用，缺乏充分依据，本院不予支持。至于陈清泉、杨立艳主张尹萍萍、赖宗安赔偿房屋污损修复费及换锁费用问题，因该诉请属于侵权纠纷，与本案房屋买卖合同关系不属同一法律关系，陈清泉、杨立艳可另循其他合法途径解决，对其该诉请，本案不予审处。陈清泉、杨立艳提出的其他理由，依据不足，本院不予采纳。综上所述，陈清泉、杨立艳与尹萍萍、赖宗安的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费141元，由陈清泉、杨立艳负担91元，由尹萍萍、赖宗安负担50元。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一七年八月二十二日书记员 邓安达游瑞娜 来源：百度“”