（2017）苏01民终5404号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-08-29

案件名称

张虎与陈孝强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈孝强,张虎,詹敏霞

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2017）苏01民终5404号上诉人（原审被告）：陈孝强，男，1971年11月11日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：朱林，北京市盈科（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹荣标，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张虎，男，1986年3月24日生，汉族，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：叶华平，江苏金坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢靖，江苏金坤律师事务所实习律师。原审第三人：詹敏霞，女，1976年12月17日生，汉族，住南京市下关区。上诉人陈孝强因与被上诉人张虎、原审第三人詹敏霞房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2016）苏0114民初6226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈孝强上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定本案案由系房屋买卖合同纠纷，属于事实认定错误。1、上诉人为了达到在与第三人离婚期间转移家庭财产的目的，与被上诉人合谋以签订房屋买卖协议的方式，意图通过“买卖”形式转移案涉房屋，因在办理过户手续时无法取得配偶签字，而未办理过户。上诉人与被上诉人遂合意通过诉讼的方式达到隐瞒第三人过户房屋的目的，不料在诉讼过程中被第三人发现并参加了诉讼。此后被上诉人却意图利用法院判决低成本获得涉案房屋。2、上诉人与被上诉人为达到减少诉讼和过户的成本，将房款约定为100000元，又在诉状中提出了40000元违约金，也就是说约定60000元就可以转移一套市价1200000元的房屋。3、上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议，协议中有居间人南京源动力房产经纪有限公司的公章，却忽略了居间业务人员姓名和居间费数额及支付方式的条款。4、为了不让第三人知晓诉讼的事情，上诉人和被上诉人约定被上诉人提供给法院邮寄材料的地址为非上诉人与第三人所共同居住的地址。二、一审判决认定案涉房屋为上诉人个人财产，理由是上诉人的父母将上诉人一人登记为被拆迁房屋一半面积的所有人，此依据不足，也非上诉人父母当时的本意。三、一审判决认定上诉人的行为为出售而非出租，系事实认定错误。1、上诉人在2007年签订意向购房协议时未亲自签名，因为仅是为了隐匿夫妻共同财产，而非真正卖房，上诉人是担心弄假成真才留了一手。2、上诉人收到的152000元相当于预付的房屋租金，也兼具一定的押金性质。3、上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议为2016年8月23日，系上诉人与第三人离婚纠纷期间，而非一审判决认定的案涉房屋能办理不动产权时。4、因2007年上诉人与被上诉人签订的意向购房协议不能达到转移家庭财产的目的，所以双方补签了房屋买卖协议。四、一审判决认定案涉房屋为拆迁安置性质的经济适用房，只要符合五年上市交易的条件即可买卖，系事实认定错误，适用法律错误。1、上诉人提交的《南京市征地房屋拆迁户购买经济适用住房申请表》可以证明案涉房屋为上诉人、第三人及案外人詹陈泽共同申请的经济适用住房，而非单纯拆迁安置房。2、案涉房屋不动产统一发票记载时间为2014年5月5日，距今未满5年。3、被上诉人不具有申购经济适用房的资格，无权购买案涉房屋，故应认定该买卖合同无效。五、即使法院认定房屋买卖合同有效，仅100000元就将价值1200000元的房屋转让，明显显失公平，上诉人请求撤销该房屋买卖合同。张虎辩称：1、上诉人在上诉状中提到的理由在一审判决中已经进行了相应的认定，我方不再重复阐述。2、从上诉状内容来看所有的口吻应该是第三人的陈述，由此可以看出上诉人与第三人夫妻二人是为了不交罚款过户而串通的行为。其他意见同一审答辩意见。詹敏霞述称，一审判决认定案涉房屋和我没有任何关系，后来事实证明案涉房屋当时是以我们一家三口的名义申请的。我同意上诉人的意见。张虎向一审法院起诉请求：1、陈孝强继续履行房屋买卖合同义务，将雨花台区雄风路518号07幢一单元301室房屋过户至张虎名下；2、陈孝强赔偿张虎违约金40000元；3、本案诉讼费及保全费由陈孝强承担。一审法院认定事实：涉案房屋是拆迁安置经济适用房，被拆迁的房子是1986年陈孝强的父母出资建造的，房屋建造时没有房产证，后在能够办理房产证时，陈孝强的父母将该套房屋一半的产权分配给陈孝冲，另一半的产权分配给陈孝强，陈孝强领取了属于自己的一半房屋面积的房产证。该套房屋在2007年被拆迁，以雨花台区雄风路518号07幢一单元301室房屋作为拆迁安置房补偿，被拆迁房屋的产权证上没有詹敏霞的名字。因为陈孝强和詹敏霞都想拿拆迁补偿现金而不想拿拆迁安置房，而此时张虎想购买涉案拆迁安置房，故在陈孝冲的联系下，2007年6月25日，陈孝强收取了张虎152000元的支票并出具了收条。2007年8月8日，陈孝冲代陈孝强与张虎、房地产公司共同签订意向购房协议，协议约定乙方（陈孝强、张虎）向甲方（房地产公司）购买位于板桥街道××经济××房××室，总房款151700元。房地产公司当天出具了交款人为陈孝强和张虎的151700元收据。陈孝强向詹敏霞告知收到了152000元，但没有告知该款系从张虎处获得，而称该款系拆迁补偿款，即詹敏霞不知道陈孝强和张虎之间的交易行为。陈孝强将收取的152000元用来炒股，詹敏霞对此款项的用途是知情的。2009年，张虎拿到了涉案房屋后装修入住至今。2014年5月5日，房地产公司开具了雨花台区雄风路518号07幢一单元301室房屋的销售不动产统一发票，付款方名称是陈孝强。在涉案房屋能够办理不动产权证时，张虎要求陈孝强及时办理一手房不动产权证并及时过户给张虎。此时陈孝强向张虎提出加价过户的要求，张虎经考虑后表示同意。2016年8月23日，张虎、陈孝强与南京市源动力房产经纪有限公司补充签订房屋买卖协议一份，约定陈孝强自愿将涉案房屋出售给张虎，张虎于过户当日一次性支付给陈孝强房款100000元，并承担过户产生的所有费用。2016年8月25日，张虎与陈孝强一同前往南京大光路房产交易中心，陈孝强办理了涉案房屋不动产权证领证手续，张虎实际交纳了房屋的维修基金。当涉案房屋的所有权人登记在陈孝强名下后，陈孝强准备将此房产过户给张虎时，房产交易和登记部门还需要詹敏霞表示同意过户并签字，陈孝强不能说服詹敏霞房产过户签字而不能继续履行合同，故张虎向一审法院提起诉讼。一审另查明，陈孝强与詹敏霞于2000年结婚，陈孝强曾向詹敏霞出具离婚协议书，自认与詹敏霞因感情不和而自愿离婚，且陈孝强有婚内出轨行为，自愿放弃家庭所有财产及两个孩子的抚养权。詹敏霞申请作为第三人参加本案诉讼，委托了北京市盈科（南京）律师事务所律师并支付律师费50200元。上述事实，有双方陈述、意向购房协议书、收条、收据、销售不动产统一发票、住宅使用说明书、房屋买卖协议，不动产登记收件单、维修基金发票、结婚证、律师费发票等证据予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点是：陈孝强独自处分雨花台区雄风路518号07幢一单元301室房屋的行为是否有效，其处分行为是租房还是卖房。首先，关于雨花台区雄风路518号07幢一单元301室房屋是否属于陈孝强与詹敏霞夫妻共同财产的问题。涉案房屋是拆迁安置房，原被拆迁房屋是陈孝强的父母出资建造，在被拆迁房屋能够办理房产证时，陈孝强的父母将陈孝强登记为被拆迁房屋一半面积的所有权人，无论此时陈孝强与詹敏霞是否结婚，该登记行为都属于对陈孝强个人的房产赠与。此房产后被拆迁，陈孝强作为被拆迁人补偿得到涉案房屋，该房系此前被拆迁房屋财产形式的转化，转化后的不动产权证上也没有加入詹敏霞的名字，故仍属于陈孝强一方而非夫妻共同财产。其次，陈孝强处分涉案屋是否存在与张虎恶意串通，损害詹敏霞利益的情形。第一，陈孝强在2007年处分房产的时候，张虎已经支付了与房屋价值相当的对价，陈孝强也将获得了该笔款项如数告知詹敏霞，詹敏霞对陈孝强用该款炒股也是知情的。第二，陈孝强在2016年与张虎签订房屋买卖协议时，没有证据表明张虎知晓陈孝强和詹敏霞的婚姻关系并意图帮助陈孝强转移应当分割给詹敏霞的家庭财产。据此，在上述陈孝强两次处分房产的过程中，陈孝强和詹敏霞均没有充分的证据证明陈孝强与张虎存在恶意串通的意思表示和行为，并因此损害了詹敏霞的利益。再次，涉案房屋为拆迁安置性质的经济适用房，只要符合满五年上市交易的条件即可买卖。张虎在2007年与房地产公司签订意向购房协议时已经付清了房款。如果2007年陈孝强是转让房票的行为，因当时涉案房屋还不具备上市交易的条件，陈孝强转让房票的行为无效。但是，2016年距张虎向陈孝强支付转让房票款已经超过五年，此时涉案房屋符合了满五年上市交易的条件，张虎与陈孝强又补充签订了房屋买卖协议，故根据该买卖协议，张虎与陈孝强的买卖关系不再违反法律强制性规定，是合法有效的。综上，陈孝强独自处分雨花台区雄风路518号07幢一单元301室房屋的行为有效。最后，陈孝强处分房产的行为是租房还是卖房的问题。第一，张虎向陈孝强支付152000元的时间在2007年签订意向购房协议时，此时涉案房屋尚未建成，张虎不能通过付款而立即取得租房居住的目的。第二，陈孝强有拿拆迁补偿款而不拿拆迁安置房的意愿，张虎向陈孝强付款的数额与拆迁安置房的对价相当，且张虎作为安置房的买方与陈孝强共同出现在意向购房协议和购房收据上。第三，陈孝强在涉案房屋能够办理不动产权证时又与张虎签订了房屋买卖协议，要求张虎加价购房并与张虎共同办理了一手房不动产权证的领取并准备了过户手续。据此，陈孝强辩称只是租房而非卖房给张虎既没有证据予以证明，也明显不符合常理，其辩称与自身的行为相互矛盾。故一审法院依法认定陈孝强具有向张虎卖房的意思表示和行为，应被认定为系出售而非出租房屋。综上，张虎主张陈孝强配合将涉案房屋过户至张虎名下的诉请，具有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。陈孝强与张虎签订的房屋买卖协议虽然约定了陈孝强逾期过户的违约责任，但陈孝强确有根据房屋买卖协议配合张虎过户的行为，因为涉案房屋上市交易的政策原因造成无法过户。故张虎主张的逾期过户违约金，一审法院依法不予支持。詹敏霞主张的涉案房屋系其与陈孝强的夫妻共同财产，陈孝冲代陈孝强与张虎、房地产公司签订的意向购房协议书中张虎作为买房人的条款无效，陈孝强与张虎签订的房屋买卖协议无效，陈孝强与张虎恶意串通连带赔偿詹敏霞本案的律师费等诉请，缺乏事实和法律依据，一审法院依法均不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国婚姻法》第十八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、陈孝强于判决发生法律效力之日起十五日内将雨花台区雄风路518号07幢一单元301室房屋过户至张虎名下；二、驳回张虎的其他诉讼请求；三、驳回詹敏霞的所有诉讼请求。一审案件受理费3300元，保全费5000元，合计8300元，由陈孝强负担8300元。二审中，被上诉人、第三人未提交新证据。上诉人提交经济适用房住房申请表一份，证明案涉房屋系陈孝强、詹敏霞及其子詹陈泽一家三口共同申请的经济适用房，房屋性质具有保护城市低收入人群的意义，房屋性质的特点决定了该房屋无法进行买卖。被上诉人质证认为，对该申请表的真实性没有异议，但对上诉人的证明目的不予认可。理由如下：1、该申请表中明确记载的申购人是陈孝强，并没有列到第三人或者其儿子，詹敏霞与儿子只是同住其他家庭人员情况，并不代表其是共有产权人。2、案涉房屋是拆迁分得的安置房，当然当时也可以进行相应的货币补偿，当时补偿款是152000元。该证据也进一步证明了案涉房屋是陈孝强的个人房产。第三人质证认为，当时我们一家三口的户口全部都在拆迁房屋内，也就是说是以我们一家三口的户口去申请的拆迁房，没有户口不可能申请到拆迁房，所以才会有我们的名字在上面，我方不认可被上诉人代理人的意见，如果没有我和儿子的话，上诉人不可能领到这么大面积的房子。我和儿子肯定是算人头的，案涉房屋肯定是和我们有关系的。本院对一审查明的事实予以确认。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人陈孝强提交了一份“南京市征地房屋拆迁户购买经济适用房申请表”，证明涉案房屋系陈孝强、詹敏霞及儿子一家三口共同申请的经济适用房，房屋性质具有保护城市低收入人群的意义，该房屋无法进行买卖。被上诉人质证认可该表的真实性，但不认可其证明目的。原审第三人詹敏霞质证认可上诉人的意见。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于上诉人陈孝强上诉主张涉案雨花台区雄风路518号07幢一单元301室房屋为其婚后取得，应为夫妻共同财产的问题。本院认为，涉案房屋系拆迁安置房，原被拆迁的房屋为陈孝强父母出资建造，房产证仅登记在陈孝强个人名下，该登记行为应视为对陈孝强个人的房产赠与。后该房产被拆迁，陈孝强作为被拆迁人补偿到涉案拆迁安置房，该房系此前被拆迁房屋财产形式的转化，转化后的拆迁安置房《房屋登记薄》上所有权人也仅为陈孝强，并没有加上詹敏霞的名字。因此，故该拆迁安置房应为陈孝强的个人财产而非夫妻共同财产。而上诉人所提交的“南京市征地房屋拆迁户购买经济适用房申请表”，仅表示在申请涉案安置房时，詹敏霞作为家庭成员参与申请，并不能证明詹敏霞作为被拆迁安置对象，从而对涉案拆迁安置房享有所有权。故上诉人认为涉案拆迁安置房为夫妻共同财产的上诉主张，本院不予支持。关于双方的房屋买卖协议是否应当继续履行的问题。2007年双方约定，由张虎购买陈孝强的拆迁安置房，张虎给付陈孝强152000元的购房款。后张虎按约给付了购房款，并作为安置方的买方与陈孝强共同出现在意向购房协议和购房收据上，涉案房屋亦已交付张虎入住使用。2016年双方又补签了房屋买卖协议，该协议并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按约全面履行自己的义务。现涉案房屋的产权过户条件已成就，张虎要求陈孝强协助办理涉案房屋产权过户手续，有事实与法律依据，本院予以支持。陈孝强上诉主张其非真正卖房，只是为了隐匿夫妻共同财产，而其收到的152000元相当于预付的房屋租金，与其在一审中多次认可的“转让”事实不符，亦违背诚实信用原则。故对该上诉意见，本院不予采信。综上所述，陈孝强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人陈孝强负担。本判决为终审判决。审判长　　李飞鸽审判员　　许云苏审判员　　马　帅二〇一七年八月二十二日书记员　　汪海燕更多数据：搜索“”来源：