（2017）豫16民终3738号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2018-06-27

案件名称

马东明、河南民基建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省周口市中级人民法院

所属地区

河南省周口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马东明,河南民基建设工程有限公司,李新丰,韩珍珍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省周口市中级人民法院民事判决书（2017）豫16民终3738号上诉人（原审被告）:马东明，男，1976年4月26日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：韩晓龙，河南千字文律师事务所律师。上诉人（原审被告）:河南民基建��工程有限公司。住所地：民权县产业集聚区（工业大道东段北侧）。法定代表人：朱建民，该公司经理。委托诉讼代理人:韩靖，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）:李新丰，男，1976年4月11日出生，汉族，住沈丘县。被上诉人（原审原告）：韩珍珍，女，1981年7月12日出生，汉族，住沈丘县。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：毛志鸿，沈丘县老城镇中心法律服务所法律工作者。上诉人河南民基建设工程有限公司（以下简称河南民基公司）、马东明因与被上诉人李新丰、韩珍珍房屋买卖合同纠纷一案，不服沈丘县人民法院（2017）豫1624民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马东明的委托诉讼代理人韩晓龙，上诉人河南民基公司的委托诉讼代理人韩靖，被上诉人李新丰、韩珍珍的委托诉讼代理人毛志鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马东明上诉请求：依法撤销一审判决关于“2014年7月28日至2017年1月26日的利息”，该部分利息为9780元。事实和理由：一审判决“利息自2014年7月28日至还清款之日止”是错误的，2017年1月26日当事人双方同意解除房屋买卖合同（属于合同的解除），马东明为李新丰、韩珍珍出具了还款计划，还款计划被李新丰、韩珍珍认可，也属于合同，马东明违约也只是对2017年1月26日还款计划约定的违反，并不涉及之前的买卖合同，一审判决错误，应依法改判为“自2017年1月26日至”。李新丰、韩珍珍辩称，通过马东明的上诉状进一步证实一审认定的事实清楚，马东明确实收到62万元的购房款，并且马东明的行为是职务行为；关于违约金的起算时间不违反法律的规定，因为从2014年1月28日交付最后一笔购房款顺延6个月交房，但是截止到现在马东明并没有交付房屋，造成李新丰和韩珍珍的损失，一审从2014年7月28日开始计算违约金是合法的；通过计算，一审判决的违约金按照同期银行贷款利率从2014年7月28日至2017年1月26日以本金62万元计算的话，违约金数额为117800元，本案马东明仅对其中的9780元进行上诉，说明马东明对其他部分是认可的。河南民基公司述称，对马东明的上诉无意见。河南民基公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判河南民基公司不承担责任。事实和理由：河南民基公司不是开发商，没有销售商品房的权利；2013年9月7日、9月30日、12月13日和2014年1月28日的收据是马东明出具，是其个人行为；2017年1月26日的欠条是马东明书写，欠款人是马东明个人，不是河南民基公司，河南民基公司��欠条上盖章是证明马东明欠李新丰、韩珍珍的钱，并不是欠款人。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，判决错误。李新丰、韩珍珍辩称，一审认定事实清楚，河南民基公司已经收到购房款62万元，这个事实不仅有一审马东明的辩称，还有河南民基公司出具的合法收据，足以证明客观事实的存在，河南民基公司辩称马东明的行为是个人行为，是不能成立的，因为马东明出具的收据上有河南民基公司和该公司项目部的印章，一审中河南民基公司未提供证据证明印章的虚假，其在一审缺席，视为放弃抗辩权利，该事实足以认定；2017年1月26日出具的欠条，虽然是马东明所写，但是马东明的行为属于职务行为，该欠条上加盖有河南民基公司的印章予以确认，作为马东明职务行为的法律后果，应当由河南民基公司承担。马东明述称，对河南民基公司��上诉无意见。李新丰、韩珍珍向一审法院起诉请求：1、依法判令河南民基公司和马东明返还购房款620000元；2、判令河南民基公司和马东明赔偿损失（自支付房款之日按同期银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费由河南民基公司和马东明承担。一审法院认定事实：2013年9月7日、9月30日、12月13日和2014年1月28日李新丰、韩珍珍分四次向河南民基公司交付购房款共计620000元，由马东明向李新丰、韩珍珍出具收款收据，并加盖河南民基公司沈丘项目部公章和马东明印章，双方达成口头商品房买卖合同，约定李新丰、韩珍珍购买商品房两套，未签订书面商品房买卖合同。后来在履约过程中，河南民基公司和马东明未如期交付双方约定的商品房，因无法实现合同目的，李新丰、韩珍珍多次向河南民基公司和马东明主张权利，经协商双方的买卖合同解除，马��明于2017年1月26日向李新丰、韩珍珍出具欠条一份，并加盖河南民基公司印章，同意退还二人购房款620000元，并约定了还款期限，但逾期后至今未向李新丰、韩珍珍偿还，双方为此引起纠纷，诉至法院。一审法院认为，从事民事法律行为应遵守法律法规，尊重社会公德，遵循诚实信用原则，当事人应当依约全面履行自己的义务。本案中，李新丰、韩珍珍欲向河南民基公司和马东明购买房屋的意思表示真实，并向河南民基公司和马东明实际交付房款620000元，有河南民基公司和马东明出具的收款收据为证，双方的口头买卖合同成立生效。李新丰、韩珍珍如约履行合同义务后，河南民基公司和马东明未向二人履行交付房屋的义务，已构成违约，经双方协议合同已经解除，应予以确认。合同解除后河南民基公司和马东明应返还全部价款，并赔偿损失，因双方无书面合同，交��房屋的期限约定不明，酌情支持自李新丰、韩珍珍交付全部价款后的6个月内河南民基公司和马东明应交付房屋，河南民基公司和马东明未交付应赔偿自逾期之日起给李新丰、韩珍珍造成的损失，损失按同期银行贷款利率计算至还清之日止。河南民基公司和马东明向李新丰、韩珍珍出具收款凭证和欠款凭证，应连带共同偿还欠款及造成的损失。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条规定，判决：一、河南民基建设工程有限公司、马东明返还李新丰、韩珍珍购房款620000元及违约金（违约金按同期银行贷款利率自2014年7月28日起，计算至还清欠款之日止），于判决生效后十日内一次付清；二、驳回李新丰、韩珍珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由河南民基建设工程有限公司、马东明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.违约金的起算日应当如何确定；2.河南民基公司是否应当承担本案的还款责任。关于违约金起算日的问题，马东明和河南民基公司在收到李新丰和韩珍珍支付的全部购房款后，既没有与李新丰和韩珍珍签订购房合同，也没有交付房屋，马东明和河南民基公司存在违约行为；违约金从应当履行义务而未履行义务之日起计算，由于双方没有签订书面的合同，无法确定马东明和公司履行义务的具体时间，一审法院酌定马东明和河南民基公司履行交付义务的期间为李新丰和韩珍珍支付全部购房款后的6个月，是��当的，由于马东明和河南民基公司至今未能交付房屋，二者应当承担相应的违约责任；2017年1月26日出具的欠条是对双方关系的明确，在该欠条中并没有否定马东明和河南民基公司之前违约行为的内容，一审确定的违约金的起算日正确。关于河南民基公司的责任承担问题，在本案涉及的欠条和收据上均加盖有河南民基公司的印章，虽然河南民基公司主张盖章行为只是用于证明马东明欠钱的事实，但是该主张在欠条和收据上并无任何显示，河南民基公司主张是马东明的个人行为也没有提供证据予以证实，河南民基公司应当对本案涉及的购房款承担相应的责任。综上所述，马东明和河南民基公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10050元，由上诉人河南民基建设工程有限公司承担10000元，由马东明承担50元。本判决为终审判决。审判长　　张群阳审判员　　张　杰审判员　　金　薇二〇一七年八月二十二日书记员　　王明旭微信公众号“”