（2016）鲁0684民初2570号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-08-31
案件名称
刘竹基与黄业武租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
蓬莱市人民法院
所属地区
蓬莱市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘竹基,黄业武
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0684民初2570号原告：刘竹基，男，1966年4月21日出生，汉族，农民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：刘永福、孙永萍，山东蓬祥律师事务所律师。被告：黄业武，男，1973年2月18日出生，汉族，农民，住蓬莱市。委托诉讼代理人：姜胜明，蓬莱市蓬莱阁法律服务所法律工作者。原告刘竹基与被告黄业武租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙永萍，被告黄业武及其委托诉讼代理人姜胜明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘竹基向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付租金30000元并承担违约金20000元，共计50000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月24日，原告与被告签订了鸡棚租赁合同，合同约定租金每年55000元，交付押金5000元，并约定了违约金20000元，后被告给付了30000元，余款30000元约定2014年9月25日前给付，但至今未给付。被告在租赁期间，擅自违约，未与原告协商，弃棚至今，导致鸡棚至今闲置，按照合同约定，被告应给付原告违约金20000元，原告多次向被告索要上述款项，被告迟迟未给，特诉来法院。被告黄业武辩称，不同意给付原告租金及违约金，原告出租给我的鸡棚漏雨，给我造成了很大的经济损失，第一批鸡出栏的时候我就通知被告为我维修鸡棚，他一直没修，我考虑我们双方关系一直不错，就口头通知原告不再承租他的鸡棚，原告又让我联系下家好出租，在合同期第8个月左右的时候，我就为原告联系了一位叫王自敬的承租方，由他来继续承租原告的鸡棚。王自敬与刘竹基另行签订了租赁合同。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年7月24日签订了《鸡棚租赁合同》，由被告承租原告位于刘家沟村南河套刘书范果园内的2个鸡棚用于养殖。对双方当事人无异议的事实，本院予以确认。庭审中，为证实自己的主张，原告提交了《鸡棚租赁合同》一份，合同载明：甲方：刘竹基，乙方：黄业武，经甲乙双方本着公平、合理的原则将刘家沟村南河套刘书范果园内2个鸡棚达成如下协议：一、甲方将坐落于刘家沟村南河套刘书范果园内的2个鸡棚租给乙方经营使用。二、租金每年伍万伍仟元整，（￥55000元），合同签字之日乙方一次性付清给甲方。“已付租金叁万，剩余叁万于2014年9月25日前给付”（手写部分）。三、乙方在租赁期间，付甲方押金伍仟元整（￥5000元整），鸡棚到期后，甲方无条件将押金全部返还给乙方。四、该鸡棚租期为1年，自2014年7月25日至2015年7月25日止，甲乙双方不得反悔，如果一方反悔，承担违约金贰万元……甲方：刘竹基（签字捺印），乙方：黄业武（签字捺印）,2014年7月24日。被告对该合同无异议，认可系其与原告所签，认可合同上手写部分是其本人所写。本院对该租赁合同予以确认。庭审中，被告提出了诉讼时效抗辩，认为本案发生在2014年7月份，但是因原告出租的鸡棚严重漏雨，造成了较大损失，在被告再三催促原告履行维修义务后，原告却拒不履行，无奈于当年9月初，被告就在征得原告同意后全部撤走，不再租赁使用原告的鸡棚，原告于2015年3月份也另行将鸡棚租给了他人，直至起诉之前，原告方没有任何人找被告交涉其所诉事宜，原告现追索租金毫无事实和法律依据，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年；从2014年9月被告撤走到2016年9月份，早已超过法律规定的一年诉讼时效，且无任何中断或终止的法定情形，因此应依法驳回原告的诉讼请求。原告辩称并未超过诉讼时效，从原告提交租赁合同当中的内容来看，其中被告自己书写的“已付租金叁万，剩余叁万于2014年9月25日前给付”，从该内容看，该性质已转化为欠款，而不单单是租金，按照两年诉讼时效，并未超过诉讼时效。本院对给付租金的期限予以确认。原告提交了证人赵某1、赵某2共同出具的证明，证明载明：兹证明黄业武在租赁刘竹基鸡棚期间因其擅自毁约，未经允许弃棚而去，造成鸡棚无人看管以致闲置至今。为此刘竹基曾多次委托双方朋友赵某1和赵某2索要、协调此事，黄业武都予以逃避、不理睬的态度对待，因毁约造成的严重后果黄业武当承担相应的法律责任。遂刘竹基在无奈的情况下，走法律程序以来维护自己的合法权益。赵某1、赵某2签名（指纹印）。对该证据，被告不予认可，称其与原告的事二证人并不知情。原告提交的证人赵某1、赵某2出具的证明，二证人未出庭接受质询，其证明内容不能证明原告向被告主张租金的事实。原告申请证人景某、王某出庭作证，证人景某作证称：具体时间我记不清了，2015年收苹果的时候，原告到我家，开车拉着我到被告家里去要钱，当时被告住在蓬莱市开发区马各庄村，他家在马各庄中心街红绿灯往北走50米左右，门口朝西。去的时候，被告不在家，被告的妻子说跟原告的钱黄不了，到时一定给。后来原告又开车拉着我去了几次，但是被告都不在家，都是被告妻子接待的我们。证人王某作证称：2015年快下苹果的时候的，一天上午，原告开车到我家拉着我到蓬莱市马各庄中心红绿灯往北50米左右被告的家里，门口朝西，当时被告没在家，被告的老婆在家，她和原告怎么说的我也没记清。我就去了这一次。对上述二证人的证言，被告质证称证人景某所做证言完全不属实，一是2015年9月份，被告妻子已经不在景某所说的位置开店，而且店铺离红绿灯有200米左右，二是通过证人对被告妻子的指认，也彻底说明该证人根本就没去找过被告，更没见到被告妻子，三是证人对被告的陈述也前后矛盾，开始说见过，说被告是瘦高个，后来又说没见过，四是该证人对陪同原告找被告的次数前后矛盾，综上，该证人证言不应采信。证人王某的陈述纯属虚构，主要表现在一是他说去过的化妆品店位置不对，而且当时被告的妻子也早已不在他所说的位置开店，二是之前被告妻子所开的店铺是平房，南北共有8家左右的店铺，并不是楼房，这些均表明证人在编造事实，其证言不应采信。被告提交了被告与闫玲的结婚证及闫玲与姜进富签订的租赁合同来证实证人景某、王某的证言是虚假的，房屋租赁合同的租期为三年，自2011年6月19日起至2014年6月18日止。原告质证称对结婚证的真实性无异议，但与本案无关，对闫玲的租赁合同的真实性无法判断，达不到本案的证明目的，被告提供的期限不能证明2014年6月份以后是否与姜进富有租赁关系。本院依法对姜进富做了调查笔录，姜进富在调查笔录中称其曾把房子出租给闫玲，合同期满后闫玲并未续租，且其租给闫玲的房屋系平房。原告对该调查笔录的真实性无异议，但认为本案争论的焦点是是否已解除合同，该笔录无法证实该内容。对于证人景某的证言，景某在庭审中称见过被告妻子几次，庭审当天被告妻子及另一女性在旁听，当庭让证人景某指认，证人景某指认错误，其证言存在合理怀疑，不予采信；对于证人王某的证言，其作证称被告妻子的店铺为两三层的楼房，但通过调查房东姜进富得知，其出租给闫玲的房屋为平房，故，证人王某的证言亦存在合理怀疑，本院不予采信。原告提交了原告与王黎明于2015年8月15日签订的鸡棚租赁合同一份，用于证实原、被告合同期满后，与第三人王黎明重新签订了租赁合同，不存在被告所讲的2014年原、被告租赁合同存续期间与第三人签订合同的问题。被告质证称对该租赁合同的真实性有异议，且与本案无关联性。本院对原、被告鸡棚租金合同期满后，原告又与第三人签订租金合同的事实予以确认。被告提交了证人谢某的证言，证实被告承租的鸡棚漏雨造成损失。原告对该证据的真实性不予认可，该份证据达不到被告的证明目的，没有解除合同的相关内容。证人谢某未到庭接受当事人的质询，其证明内容本院不予采信。被告申请证人阎某、孙某、姜某三位证人出庭作证，证实原、被告已协商解除合同及鸡棚漏雨而造成鸡苗损失等事实。原告对三位证人证言的真实性不予认可，称姜某的证言为传来证据，所有内容是听别人说的，具体情况他不清楚，他说鸡棚的位置与真实位置不一致。被告养鸡期间从未打过电话说漏雨的事情，漏雨的地方不是鸡棚，是锅炉房的东南角，另外，原告系第三人告知才发现鸡棚无人经营，不存证人所说的相关情况，上述证人的证言达不到被告想要证明的目的。假设是真实的，双方终止合同，应有处理结果，现在被告的证据不能证明有处理结果，双方无书面处理意见。证人阎某、孙某的证言不能证实原、被告是否解除、何时及如何解除租赁合同，证人姜某的证言仅证实有人到其经销处买煤，无法证实原、被告之间是否已解除合同，综上，上述三个证人的证言不能证实原、被告已解除鸡棚租赁合同。法院依法到烟台牟平鸣环禽业专业合作社调取了以下证据：2015年3月28日林秀英与蓬莱鸣环禽业专业合作社签订的肉鸡委托饲养合同一份，合同约定的饲养基地在刘家沟镇刘家沟村；该合作社管理部经理孙宇宁调查笔录一份；烟台牟平鸣环禽业专业合作社出具的证明一份，证明2015年4月3日给林秀英位于刘家沟镇刘家沟村的养殖基地送鸡苗30000只；2015年3月9日，刘竹基与王自敬签订的鸡棚租赁合同一份，合同约定将坐落于刘家沟村南河套刘书范果园内的2个鸡棚租给王自敬经营使用，租期为三年，自2015年3月9日至2018年3月8日止。经质证，原告主张林秀英与烟台牟平鸣环禽业专业合作社签订的肉鸡委托饲养合同与本案无关；对调查笔录不认可，无法院任何工作人员签字盖章，被调查人孙宇宁也无法证实是烟台牟平鸣环禽业专业合作社职工；对鸣环禽业专业合作社出具的证明不予认可，该证据形式不合法，也与本案无任何关联性；对刘竹基和王自敬签订的鸡棚租赁合同的真实性不认可，该租赁合同为复印件，无任何原件进行核对，也无任何人的签名与原件一致，法院调查人员也未说明来源和取证情况。被告对上述证据无异议。上述证据能够证实原告在原合同期内与他人签订租赁合同且他人在诉争鸡棚养鸡的事实，原告对上述证据不认可，但未提交足以反驳的证据，本院对上述证据予以确认。另查明，王自敬与林秀英系夫妻关系。上述事实，有鸡棚租赁合同、房屋租赁合同、证人证言、结婚证、调查笔录、婚姻登记情况、庭审笔录等在案为凭，足以采信。本院认为，原、被告签订的鸡棚租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应按照合同的约定行使自己的权利、履行自己的义务。关于租金的诉讼时效问题，原告主张被告在合同上手写的“已付租金叁万，剩余租金叁万于2014年9月25日前给付”的内容，租金性质已转化为欠款，适用两年的诉讼时效期间。被告在鸡棚租赁合同上书写的该部分内容，仅是载明了未付租金的数额及给付期限，并未改变其与承租人之间的租赁关系，仍属于租金的性质，诉讼时效期间仍应适应《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，原告应在被告未缴纳租金的一年内向其主张权利，本案租金的给付期限为2014年9月25日，原告应于2015年9月25日前向被告主张权利。因原告未能举证证明在诉讼时效期限内向被告主张权利，或举证证明诉讼时效存在中止、中断的法定事由，故原告主张租金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，原、被告签订的租赁合同第四条约定“该鸡棚租期为1年，自2014年7月25日至2015年7月25日止，甲乙双方不得反悔，如果一方反悔，承担违约金贰万元。”结合本案证据，能够证实原告在原合同期内将诉争鸡棚另行出租给王自敬，且王自敬妻子林秀英在诉争鸡棚养鸡的事实，可以认定原、被告事实上已解除了租赁合同，被告并不存在鸡棚租赁合同约定的违约情形。故，原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘竹基请求判令被告黄业武给付租金30000元并承担违约金20000元的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 李培祥人民陪审员 田广萍人民陪审员 粱志香二〇一七年八月二十二日书 记 员 来庆龙 来源：