（2017）沪01民终9672号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-10
案件名称
阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社诉上海铭典酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社,上海铭典酒店管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终9672号上诉人（原审被告）：阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社，住所地新疆维吾尔自治区阿克苏地区阿瓦提县工业园区浦东路。法定代表人：唐维红，董事长。委托诉讼代理人：吴鑫，上海市君成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泳，上海市君成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海铭典酒店管理有限公司，住所地上海市徐汇区钦州路786-792号。法定代表人：朱晖，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭振乔，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社（以下简称天晨林合作社）因与被上诉人上海铭典酒店管理有限公司（以下简称铭典公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初30931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天晨林合作社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人铭典公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决违反法定程序。上诉人在一审期间从未收到过法院的诉讼文书及开庭传票，不知晓诉讼一事，故未能进行答辩和举证，一审法院作出缺席判决当属程序违法。二、一审判决认定事实错误。双方的租赁协议期限为2010年7月25日至2016年4月29日，上诉人在上海市徐汇区XX路XX号房屋（以下称系争房屋）中经营新疆水果、干货生意。2015年12月，案外人马某找到上诉人，欲租赁该XX房XX店，上诉人将情况告知了被上诉人的工作人员管某经理，在获得被上诉人同意的情况下将房屋转让给马某使用，并签订补充协议，约定从2015年12月25日起所有租金、水电费由马某承担，经营范围按照原合同执行。上诉人陪同马某到被上诉人处支付了2016年1月4日至4月24日的房租，被上诉人承诺租赁协议于2016年4月29日到期终止，与马某将另行签订新的租赁合同。上诉人于2015年12月25日即已搬离系争房屋，租赁合同已于2016年4月29日终止。目前该房屋由案外人经营拉面店，上诉人不知是谁在经营，而被上诉人的办公地址即在旁边，其明知该房屋在经营拉面店，应向实际使用者收取租金却不主张，反而要求上诉人支付房屋使用费，不符合常理。原审法院认定上诉人在合同到期后仍未搬离系事实认定错误，而判令上诉人搬离并返还房屋及支付房屋使用费的判决结论亦属错误。被上诉人铭典公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。1、一审法院以公告方式送达诉讼文书及开庭传票，程序合法。2、合同具有相对性，上诉人在租赁合同到期后负有向被上诉人返还房屋的义务，其未能履行该义务，故应承担返还义务并支付房屋使用费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。铭典公司向一审法院起诉请求：1.判令天晨林合作社返还上海市徐汇区XX路XX号租赁房屋；2.判令天晨林合作社按每日379.72元的标准支付自2016年4月30日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。一审法院认定事实：2011年4月21日，铭典公司与天晨林合作社签订《租赁协议》一份，约定：天晨林合作社承租系争房屋（面积约100平方米），作为天晨林合作社经营水果超市所用，租赁期限自2010年7月25日起至2016年4月29日止；第1年至第3年的年租金为132,000元，第4年至第6年的年租金为138,600元，房屋租赁费采用先付后用，付三押一；天晨林合作社支付11,000元作为押金，待合同签订后作为水电押金保存在铭典公司，如天晨林合作社租赁期满不再租赁，结清所有应付费用后，无息退还；租赁期满或合同解除后，房屋及时返还铭典公司，天晨林合作社必须按时搬出全部物件，合同到期后7日内房屋里如仍有余物，视为天晨林合作社放弃所有权，由铭典公司处理。合同签订后，天晨林合作社向铭典公司支付了押金11,000元，并支付租金至2016年4月29日止。2016年4月29日，铭典公司在天晨林合作社处张贴《告示》，表示合同已到期，要求天晨林合作社即刻搬离。2016年5月5日，铭典公司在天晨林合作社处又张贴《退租告示》，要求天晨林合作社在接到本通知后三天内搬离。因系争房屋仍被占用，铭典公司提起诉讼。原审又查明，系争房屋系铭典公司向案外人上海XX有限公司承租，租赁期限至2016年4月30日止。原审审理中铭典公司表示，目前系争房屋由案外人经营拉面店，该案外人无具体的工商信息，本案中暂不申请追加案外人。铭典公司并表示同意返还天晨林合作社押金11,000元，直接用以冲抵房屋使用费。一审法院认为，铭典公司与天晨林合作社签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守。根据双方签订的《租赁协议》，合同期至2016年4月29日止，且铭典公司在2016年4月29日、2016年5月5日两次以张贴告示的方式催促天晨林合作社搬离，但天晨林合作社仍未搬离，故其行为已经构成违约，铭典公司起诉要求天晨林合作社返还系争房屋并支付房屋使用费的诉请于法有据，应予支持。至于房屋使用费的标准，现铭典公司参照合同期内的租金标准要求支付，并无不妥，予以支持。天晨林合作社经合法传唤未到庭，视为其放弃自己的诉讼权利。判决：一、阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社于判决生效之日起十五日内携其物品等迁出上海市徐汇区XX路XX号，并将该房屋返还给上海铭典酒店管理有限公司；二、阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社于判决生效之日起十五日内给付上海铭典酒店管理有限公司房屋使用费（自2016年4月30日起至实际返还之日止，按每日379.72元的标准支付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1556元，公告费560元，共计2116元，由阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人天晨林合作社提交了其方代表代某与马某于2015年12月25日签订的《补充协议》，证明从2015年12月25日起系争房屋已转租给马某使用。被上诉人铭典公司认为其并非《补充协议》的当事人，故该协议与其无关。本院认为，上诉人提供的上述《补充协议》，被上诉人对其真实性并未提出异议，结合马某实际支付房租的事实，本院对该《补充协议》予以认定。根据二审中的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年12月25日，上诉人天晨林合作社与马某签订《补充协议》，约定由上诉人将系争房屋转租给马某使用，所有租金水电费由马某承担，经营范围按原始合同执行，上诉人收取马某转让费19万元。该《补充协议》签订后上诉人即搬离了租赁房屋，由马某实际使用房屋，马某并向被上诉人的工作人员管某支付了剩余4个月租期的房租34,650元。马某使用系争房屋的前期仍经营水果干货，但据被上诉人称在2016年3、4月份时该房屋被变更为经营拉面店，而实际使用者为何人，双方当事人均表示不清楚，马某目前亦无法联系到。在租赁合同到期且被上诉人铭典公司张贴退租告示后，拉面店仍在系争房屋内继续经营并至今。另查明，上诉人天晨林合作社营业执照上的住所地为新疆阿克苏地区阿瓦提县XX园区XX路，其表示在该地址有一个办公室。本案中应送达给上诉人的起诉状及证据、开庭传票、应诉通知书等诉讼文书，一审法院先寄送至新疆阿克苏地区阿瓦提县XX园区XX路，有工作人员签收（字迹潦草难以辨认姓名）并注明身份证号，收件日期为2016年11月28日，同时一审法院在2016年11月29日的《人民法院报》上刊登了公告，公告开庭日期为2017年3月23日上午10时在该院二十二法庭开庭审理。之后，一审法院按照公告的日期地点对本案进行了开庭审理，上诉人未到庭，一审法院缺席审理后作出了判决，并在2017年6月25日的《人民法院报》上向上诉人公告送达判决书。上诉人的委托诉讼代理人于2017年6月26日至一审法院承办法官处，称知道本案诉讼后办委托手续办了很久，现已办妥，故来领取诉状副本。一审法院将诉状及证据副本、一审判决书等一并送达于上诉人的委托诉讼代理人。本院认为，关于程序问题。上诉人天晨林合作社营业执照上的住所地为新疆阿克苏地区阿瓦提县XX园区XX路，其亦确认在上述地址有办公室，一审法院向上述地址寄送的诉讼文书经上诉人的工作人员签收，应认定为已经送达。同时，一审法院在2016年11月29日的《人民法院报》上刊登了公告，亦属合法有效的送达。此后，一审法院按照公告的日期地点对本案进行了开庭审理，上诉人天晨林合作社经合法传唤未到庭，一审法院作出缺席判决，不存在违反法定程序。关于实体问题。本案的租赁合同系上诉人天晨林合作社与被上诉人铭典公司签订，虽然在租赁合同到期前上诉人将店铺转租给了马某并获得被上诉人一方工作人员的认可，但此转租行为对原租赁合同关系并无影响，上诉人仍为原租赁合同的承租方，同时其又是转租合同的转租方，在租赁合同到期后，上诉人仍负有将租赁房屋返还给出租方的合同义务，至于租赁房屋因转租而由其他人实际使用的问题，则作为转租方上诉人负有将之收回的责任。现双方当事人之间的租赁合同已于2016年4月29日到期，上诉人天晨林合作社未将租赁房屋返还给被上诉人铭典公司，被上诉人根据租赁合同起诉，要求上诉人返还房屋并支付合同到期后实际占有期间的房屋使用费，具有合同依据和法律依据，应予支持。关于目前该租赁房屋被案外人用于开设拉面店，判令返还房屋是否应追加次承租人或实际使用人的问题，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款的规定，因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。此处规定为“可以”而非“必须”，因为根据合同相对性原则，出租人无需将次承租人或实际使用人作为被告，而诉讼中法院通知次承租人作为第三人参加诉讼，主要是考虑到判决生效后的执行问题。现本案中的出租人铭典公司在一审中明确表示不申请追加案外人，一审法院基于租赁合同关系及当事人的意愿，未通知次承租人或实际使用人作为第三人参加诉讼，并无不当，至于上诉人天晨林合作社与马某以及拉面店经营者之间的纠纷，可根据转租合同关系及实际情况另行解决。综上所述，上诉人天晨林合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，应予维持。但是，一审中被上诉人铭典公司已明确表示同意将押金11,000元返还给上诉人天晨林合作社，并直接冲抵房屋使用费，故该笔费用应在判决的房屋使用费中扣除，基于此，本院对一审判决主文第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初30931号民事判决第一项；二、变更上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初30931号民事判决第二项为；上诉人阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社于本判决生效之日起十五日内给付被上诉人上海铭典酒店管理有限公司房屋使用费，自2016年4月30日起至实际返还之日止，按每日人民币379.72元的标准计算，上诉人阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社的押金人民币11,000元在房屋使用费中扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币1556元，由上诉人阿瓦提县天晨林果业开发农民专业合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 侯卫清代理审判员 许 洁代理审判员 胡天和二〇一七年八月二十二日书 记 员 周仕颖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自