（2017）闽04民终525号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-06
案件名称
冯文、三明众祥房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省三明市中级人民法院
所属地区
福建省三明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯文,三明众祥房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十三条，第一百七十四条，第一百七十条
全文
福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)闽04民终525号上诉人（原审原告）：冯文，女，汉族，1965年8月23日出生，中国人民银行三明市中心支行职员，住三明市梅列区。被上诉人（原审被告）：三明众祥房地产开发有限公司，住所地：三明市梅列区乾龙新村361幢一层。统一社会信用代码：91350400678473231W。法定代表人：曾丽水，经理。委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。上诉人冯文因与被上诉人三明众祥房地产开发有限公司（以下简称众祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初3071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冯文、被上诉人众祥公司的委托诉讼代理人王柳莺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯文上诉请求：1.请求依法撤销原判，判决被上诉人向上诉人支付逾期办理商品房权属登记违约金15450.19元（2015.9.28至2016.8.19通知办证共325天）2.判决一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决以本案交房之日即2016年6月30日来确定众祥公司是否在合同约定的交房后60日内办理房屋所有权初始预登记。显属于认定事实错误，应以众祥公司出具的《交房通知书》通知的时间即2015年6月30日来确定。本案双方在《合同补充协议》第五条明确约定：……，则自房产交接通知规定或交房公告的期限届满之日起，……商品房交接手续即视为办理完毕，保修期即开始计算，买受人应承担交房后应缴交的物业管理费、房屋公共维修金……。因2015年6月29日众祥公司向其出具了《交房通知书》。根据双方补充协议第五条约定，应认定在2015年6月30日双方已实际交接房屋。其二，其还按合同约定于2015年6月30日起缴交了物业管理费等相关费用。这二项重要的事实均能证实双方交房时间应为2015年6月30日而非2016年6月30日，一审判决对上述这二项重要的事实未给予认定并作为定案的依据，导致认定众祥公司未违约，属于认定事实错误。二、一审判决适用法律不当。在本案中，一审判决忽视了下列最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定二条法律法规的规定：1.第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任2.第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各自证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方式进行综合审查判断。因此，一审判决忽视双方合同约定，就认定众祥公司于2016年6月30日交房，明显不符合上述二项规定及“契约、自由”、“意思自治”的原则，导致认定事实不清。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。众祥公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。其与冯文签订的商品房买卖合同约定，交房的期限为2015年6月30日前，出卖人应当在交房之日起60日，向当地房屋管理部门办理商品房初始登记证明。本案中，出卖人2015年6月就通知冯文交房，可由于冯文个人原因，冯文于2016年6月30日方才与物业交接验收所购商品房，其在2016年8月11日已完成冯文所购商品房所在楼栋的商品房初始预登记，即在合同约定的交房之日起60日的期限内，因此，其严格履行了合同义务，没有逾期，不存在违约。冯文认为从2015年7月1日起缴交物业费，是根据商品房买卖合同补充协议的规定，通知交房之日未来交房的，从通知交房之日起缴纳物业费。本案冯文实际是从2016年7月1日方才实际交房。商品房买卖合同第十四条的约定是，从交房之日起60日办理初始预登记证明书，本案365幢商品房的初始预登记时间是2015年1月26日，在实际交房给冯文前已经完成，不存在违约。因此其不承担违约责任。请依法驳回上诉人无理无据的上诉请求，维持原判。冯文向一审法院起诉请求：1.众祥公司立即向其支付逾期办理商品房权属登记违约金15450.19元；2.本案诉讼费用由众祥公司承担。一审法院认定事实：1.2012年11月8日，冯文与众祥公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：冯文购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区乾龙新村366幢1505号房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第15层，建筑面积95.99平方米，其中，套内建筑面积75.27平方米，公共部位共有分摊建筑面积20.73平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为2.9米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米9905元，总价款为人民币950781元；冯文以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；众祥公司应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付冯文使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且众祥公司在发生之日起30日内告知冯文的，2.施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；众祥公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付冯文。如因众祥公司原因，冯文不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：冯文不退房，众祥公司自逾期之日起每日按冯文已付款的0.005%向冯文支付违约金；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，双方签订《商品房买卖合同》之后，就未尽事宜还签订了《合同补充协议》，其中第三条主要内容为：关于按揭付款的补充约定：1.冯文须于2012年11月8日前支付第一笔首期款计人民币285781元；须于2012年11月28日前支付第二笔首期款计人民币188000元；剩余房价款人民币665000元于七日内由被告协助原告向银行申请按揭贷款。2.冯文应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后的七日内将按揭所需的资料及时、完整地提交众祥公司，由众祥公司协助冯文向银行报送上述资料。若因冯文原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则原告必须在接到众祥公司或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如冯文逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同冯文逾期付款，则冯文每迟延一日，应按逾期未交款的万分之二向众祥公司支付逾期违约金。若逾期超过30日，众祥公司有权解除合同，冯文按累计应付款的10%向被告支付违约金。若不解除合同，则原告每延迟一日，应按逾期未交款的万分之三向众祥公司支付逾期违约金，合同继续履行。第四条主要内容为：对本合同第八条补充如下：1.该条所指的：“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾等自然灾害及其他不可抗力外，还包括如下：⑴市政等相关部门原因引起的延误，如线路、水管检修或突发故障等而造成停水、停电等情况造成无法正常施工。⑵配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件或市政建设等而引起的延误(如外事活动、交通管制、文明城创建活动等)。⑶施工期间遇到昼夜降雨超过60㎜，或遇到6级以上(含6级)强风或5级以上(含5级)地震的。⑷非众祥公司原因而引起的出入道路受阻、主要设备故障等造成施工受阻。2.本合同第八条规定的不可抗力指在签署本合同时不能预见，对其发生及后果不能避免或不能克服的事件；如果该不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传、报道，则众祥公司无须承担本合同第八条第二款第1项的告知义务。合同订立后，冯文于2012年12月17日支付了商品房价款285781元，于2014年2月21日支付了商品房价款285000元，于2014年4月28日支付了商品房价款300000元，于2014年5月7日支付了商品房价款80000元，众祥公司分别出具了销售不动产统一发票，众祥公司于2016年7月1日将商品房交付冯文使用，冯文缴交了物业费。2.2016年8月11日，三明市房屋权属登记中心为梅列区乾龙新村366幢商品房办理了初始登记。8月12日，众祥公司通知冯文于2016年8月19日办理商品房权属登记手续。一审双方争议的焦点：众祥公司是否构成违约的问题。一审判决关于争议焦点的分析与认定：众祥公司是否构成违约的问题。冯文认为，众祥公司虽依约于2015年6月30日向其交付了商品房，但直至2016年8月12日才通知其办理房屋权属登记，导致其逾期325天才能办理房屋权属登记，构成违约，众祥公司应当承担违约责任。众祥公司认为，商品房买卖合同约定，交房的期限为2015年6月30日前，其应当在交房之日起60日内，向当地房屋管理部门办理商品房初始登记。本案中，其于2015年6月就通知冯文交房，但由于冯文个人原因，于2016年6月30日方才与物业交接验收所购商品房，其在2016年8月11日已完成冯文所购商品房所在楼栋的商品房初始预登记，即在合同约定的交房之日起60日的期限内，没有逾期，不存在违约。因此，其不承担违约责任。本院认为，所需的资料及时、完整地提交众祥公司，众祥公司于2016年7月1日将梅列区乾龙新村366幢1505号房交付冯文使用，而梅列区乾龙新村366幢商品房于2016年8月11日办理了初始预登记，是在讼争商品房交付使用后60日内，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，梅列区乾龙新村366幢1505号房不存在逾期办理房屋权属登记。因此，众祥公司没有违约，不承担违约责任。一审法院认为，冯文与众祥公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。冯文要求众祥公司支付逾期办理商品房权属登记违约金的诉讼请求没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:驳回原告冯文的诉讼请求。案件受理费186元，因适用简易程序审理，减半收费93元，由原告冯文负担。二审庭审中，当事人未提供新证据。上诉人冯文除对“被告于2016年7月1日将商品房交付原告使用，原告缴交了物业费。”，其认为2016年7月1日是与物业公司的交接而不是与房地产公司交接，偷换概念，交房通知书作为交房依据，2015年7月1日起开始全额交物业费，而不是打六折交的物业费，应该按照2015年6月30日为交房日期，按照交房通知书约定的时间为准等外。出庭当事人及其委托诉讼代理人对一审法院审理认定的其他事实无异议，对没有异议的事实，本院予以确认。本院认为，冯文与众祥公司签订的商品房买卖合同约定，交房的期限为2015年6月30日前，出卖人应当在交房之日起60日，向当地房屋管理部门办理商品房初始登记证明。本案中，众祥公司2015年6月就通知上诉人冯文交房，冯文于2016年6月30日方才与物业交接验收所购商品房，2016年8月11日，众祥公司完成冯文所购商品房所在楼栋的商品房初始预登记，即在合同约定的交房之日起60日的期限内，众祥公司已履行了合同义务，没有违反合同约定，没有逾期，不存在违约情形。因此，冯文上诉众祥公司承担逾期办理商品房权属登记违约金的请求，本院不予采纳。至于众祥公司是否逾期交房，不在本案审理范围，本院不予处理。综上所述，冯文的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费186元，由上诉人冯文负担。一审案件受理费，按一审判决执行。本判决为终审判决。审判长 彭 贵 良审判员 刘 月 娥审判员 程 哲 明二〇一七年八月二十二日书记员 王晓婷（代）附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。PAGE 关注公众号“”