（2017）青02民终237号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-08-31

案件名称

青海怡星房地产开发有限公司与赵玉成房屋拆迁安置补偿合同纠纷案二审民事判决书

法院

青海省海东市中级人民法院

所属地区

青海省海东市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青海怡星房地产开发有限公司,赵玉成

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

青海省海东市中级人民法院民事判决书（2017）青02民终237号上诉人（原审被告）：青海怡星房地产开发有限公司。住所地：海东市平安区。法定代表人：星亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗文存、李晓宁，青海普兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵玉成，男，1971年9月12日出生，汉族，海东市平安区。委托诉讼代理人：张建，青海河湟律师事务所律师。上诉人青海怡星房地产开发有限公司因与被上诉人赵玉成房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服海东市平安区人民法院（2016）青0221民初743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人青海怡星房地产开发有限公司委托诉讼代理人罗文存、李晓宁，被上诉人赵玉成及其委托诉讼代理人张建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青海怡星房地产开发有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.双方签订的拆迁补偿安置合同已明确规定补差原则，新建商品房面积增大应按约定进行房款补差，原审判决认定为合同变更情形违法了合同法的公平原则和依合同履行义务原则。2、本案不在最高人民法院商品房买卖合同纠纷司法解释的调整范围内，原审判决适用该司法解释属法律适用错误。3、原审原告的诉讼请求是“依法判令被告履行合同”，原审判决超越了原审原告的诉讼请求范围。被上诉人赵玉成辩称：1、原判认定事实清楚，适用法律正确。双方签订的合同不违反公平原则。2、安置合同事实上是安置房买卖合同，合同中载明按照商品房置换商品房，使用法律正确。3、本案没有超越诉讼请求范围，双方签订的合同中明确约定了置换的详细内容（楼层、面积），不存在超诉讼请求范围。请求驳回上诉，维持原判。赵玉成向一审法院起诉请求：1、判令被告履行与原告签订的《平安县怡星花园项目拆迁补偿安置合同》，交付给原告合同约定的本小区贰号楼12层东140平方米房屋一套；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年5月25日，原、被告签订《平安县怡星花园项目拆迁补偿安置合同》，合同第二条约定：“乙方自愿同意将拥有的平安县中村集体土地上的房屋及地上附着物进行拆除；乙方同意将房屋以平安县国土局实地测量的面积，按比例置换甲方新建房屋，乙方地上附着物由甲方进行货币补偿。乙方被拆除房屋面积置换开发商新建房屋面积为230平方米”；合同第五条约定：拆迁房屋置换新建商品房存在面积差的，如安置房屋超出被拆迁房屋置换建筑面积的部分，在3%以下的，按照房屋建设重置价2000元每平方米结算；安置房超出被拆迁房屋置换面积3%以上的，按照商品房的市场单价予以结算；新建房屋面积按平安县房管局实测的面积为准。合同第十条又约定：“置换房屋壹套140平方米，壹套90平方米，140平方米房屋位于本小区贰号楼12层东”。合同签订后，原告依约将拥有的平安县中村集体土地上的房屋及附着物进行了拆除，将土地交由被告使用；但被告于2013年在规划设计置换房屋时，因设计图纸发生变更，在未与原告协商一致的情况下，对原约定的房屋面积进行了变更，增加面积23.02平方米，将双方约定的140平方米的房屋实际面积变更成了163.02平方米；2016年8月，被告通知安置户交差价拿钥匙时，原、被告就多出的房屋差价款交纳问题发生争执，经双方多次协商未果，原告遂于2016年11月7日诉至法院，诉求如前。一审法院认为：根据法律规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；依法成立的合同，自成立时生效；当事人协商一致，可以变更合同；当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。本案中，原、被告在双方自愿的基础上签订的《平安县怡星花园项目拆迁补偿安置合同》应系双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同履行自己的义务。合同中约定“置换房屋壹套140平方米，房屋位于本小区贰号楼12层东”，但被告在履行合同过程中，因设计图纸发生变更后，未履行通知义务，在未与原告协商一致的情况下，对原约定的房屋面积进行了变更，增加面积23.02平方米，房屋建成交房时双方就超出面积差价款又未达成补充协议；虽然双方在合同中约定“拆迁房屋置换新建商品房存在面积差的，如安置房屋超出被拆迁房屋置换建筑面积的部分在3%以上的，按照商品房的市场单价予以结算”，但未明确约定应按哪一年商品房的市场单价予以结算，故应视为对合同变更的内容约定不明确，依法应推定为未变更；据此，原告要求由被告交付合同约定的本小区贰号楼12层东140平方米房屋一套的诉讼请求应当予以支持；但由于设计图纸发生变更，被告修建的安置房中贰号楼12层东实际建筑面积为163.02平方米，被告实际已无法交付140平方米的房屋。就此，双方意见各异，原告认为应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，但被告认为双方签订的拆迁安置补偿合同并非商品房销售，不能适用此法律解释的规定。本院认为，原、被告签订的《平安县怡星花园项目拆迁补偿安置合同》已就安置房屋的位置、面积、交付等内容进行了约定，具备了拆迁安置产权调换交易的主要内容。该种交易在性质上与普通的商品房交易虽然存在一定区别，但其本质仍属于民事合同，在国家尚无特别法律规范调整的情况下，应当参照适用商品房交易的有关法律规范；同时，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条亦将所有权的调换形式订立的拆迁安置协议纳入了该司法解释的调整范围。因此，在双方当事人没有明确约定的情况下，面积差异价款处理问题可以适用该司法解释。原告要求适用上述司法解释处理面积误差价款问题的请求，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，安置房中贰号楼12层东房屋中，面积误差比超出３％部分的房价款应由青海怡星房地产开发有限公司承担，所有权归赵玉成。另外，原、被告约定如安置房屋超出被拆迁房屋置换建筑面积的部分在3%以下的，按照房屋建设重置价2000元每平方米结算，故面积误差比在3%以内4.2平方米（140平方米×3%）的房价款，亦应由原告按照2000元每平方米的价格补足。判决：被告青海怡星房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于怡星花园小区贰号楼12层东安置住宅楼房（实际建筑面积163.02平方米）交付给原告赵玉成，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款（140平方米×3%×2000元）由原告赵玉成承担，面积误差比超出３％部分的房价款由青海怡星房地产开发有限公司承担，超出面积的所有权归赵玉成。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人青海怡星房地产开发有限公司与被上诉人赵玉成签订的拆迁补偿安置合同是双方真实意思表示。合同中就被拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和补偿方式、金额、安置用房面积、安置地点、补差原则等事项达成协议，其中约定超出3%的安置房面积，按照商品房的市场单价予以结算。因本案争议的事实不属于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围，一审判决对超出3%安置房面积的房款根据该司法解释第十四条规定由上诉人承担，安置房超出面积的所有权归被上诉人的认定属法律适用错误，二审不予支持。双方就超出3%面积的房款应按合同约定由被上诉人按照商品房的市场单价支付，且由被上诉人享有该房超出面积的所有权。关于以上商品房市场单价具体标准问题，本院认为双方签订的是拆迁补偿安置协议，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》先补偿、后搬迁要求，以签订合同的2012年标准结算为宜。对于结算价格，根据合同性质，结合合同中补差原则的约定，征得双方同意，本院认为超出3%面积的价款按每平米2500元计算比较符合本案实际情况。综上所述，青海怡星房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持海东市平安区人民法院（2016）青0221民初743号民事判决中：上诉人青海怡星房地产开发有限公司于判决生效后十日内将位于怡星花园小区贰号楼12层东安置住宅楼房（实际建筑面积163.02平方米）交付给被上诉人赵玉成，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款（140平方米×3%×2000元）由被上诉人赵玉成承担；二、撤销海东市平安区人民法院（2016）青0221民初743号民事判决中：面积误差比超出３％部分的房价款由青海怡星房地产开发有限公司承担，超出面积的所有权归赵玉成；三、面积误差比超出３％部分的房价款每平米按2500元计算由赵玉成承担，超出面积的所有权归赵玉成。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由上诉人青海怡星房地产开发有限公司和被上诉人赵玉成各负担50元。二审案件受理费100元，由上诉人青海怡星房地产开发有限公司和被上诉人赵玉成各负担50元。本判决为终审判决。审判长　　林　海审判员　　霍成伯审判员　　李延萍二〇一七年八月二十二日法官助理　　王雪静书记员　　李庆德来源：百度搜索“”