（2017）皖0103民初3299号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-06
案件名称
安徽信联物业服务有限公司与陈晨物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽信联物业服务有限公司,陈晨
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初3299号原告：安徽信联物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市沿河路222号。法定代表人：巫自兰，董事长。委托诉讼代理人：吴婷婷，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张姝颖，安徽卓泰律师事务所实习律师。被告：陈晨，女，1988年2月13日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，委托诉讼代理人：冯峰，安徽世邦律师事务所律师。原告安徽信联物业服务有限公司（以下简称信联物业公司）诉被告陈晨物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告信联物业公司委托诉讼代理人吴婷婷，被告陈晨及其委托诉讼代理人冯峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信联物业公司向本院提出诉讼请求：1、陈晨支付2015年12月11日至2017年3月10日期间的物业费4935元及滞纳金260.81元（按0.21‰／日标准，从2015年12月11日计算至2017年3月10日），合计5195.81元；2、陈晨承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月10日，信联物业公司就栢景雅筑小区物业管理服务与安徽置地投资有限公司签订了《物业管理委托合同》。为了明确双方权利义务，信联物业公司与陈晨签订了《临时管理规约》、《前期物业管理服务协议》。上述协议，规约对物业费收取的标准、方式及逾期缴纳物业费应支付滞纳金、公摊费等均有明确而具体的规定。然而在信联物业公司按约定及政府部门的相关规定全面履行了自己的义务后，陈晨却置上述合法有效的合同于不顾，自2015年12月11日开始拒不缴纳相应的物业管理费至今。陈晨所在栢景雅筑小区地下室商的面积为108.67平方米室面积为110.66平方米，收费标准为1.5元每平方米每月。信联物业公司为维护合法权益，诉至法院。陈晨辩称：1、涉案房屋在实际交付前存在房屋质量问题，该问题在2016年3月份由开发商赔付陈晨6万元损失，房屋实际使用时间是2016年10月份，因此涉案房屋物业费起算时间应顺延到2016年11月份，信联物业公司诉称2016年1月份拒不缴纳物业费的事实并不存在。2、涉案房屋在陈晨使用后发现房顶渗水，前后多达5次至今没有解决。信联物业公司违反了前期物业服务合同的约定，应对房屋楼顶漏水给陈晨造成的损失承担赔偿责任。本院查明：陈晨系栢景雅筑地下室商005室（建筑面积为108.67平方米）和栢景雅筑4幢1层商104室（建筑面积为110.66平方米）的业主，总建筑面积为219.33平方米。2008年4月18日，信联物业公司（原名为安徽信联物业管理有限责任公司）与栢景雅筑小区的建设单位安徽置地投资有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定，信联物业公司物业管理服务内容包括对房屋共用部位的维修、养护和管理，房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理等；商铺由业主按建筑面积每月每平方米1.5元向信联物业公司交纳。2015年3月10日，陈晨委托信联物业公司对栢景雅筑地下室商室进行物业管理，双方签订有《前期物业管理服务协议》及《临时管理规约》，约定陈晨每月10日前其拥有物业的建筑面积交纳，交纳标准为329元每月每平方米；信联物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，陈晨有权要求信联物业公司限期改正，逾期未改正给陈晨造成损失的，信联物业公司承担相应的法律责任，如陈晨未按约定标准和时间交纳有关费用的（含物业管理服务费、公共区域能耗分摊费等），信联物业公司有权要求陈晨补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。2015年4月28日，栢景雅筑地下室商005室产权变更登记至陈晨名下，2015年5月5日，栢景雅筑4幢1层商104室产权变更登记至陈晨名下。因陈晨未交纳2015年12月11日之后的物业费，信联物业公司向陈晨书面催要未果，遂于2017年4月25日诉至本院，要求判如所请。本院认为：信联物业公司与陈晨之间存在合法有效的物业服务合同关系，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。涉案二套房屋分别自2015年4月、5月变更登记至陈晨名下，陈晨作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定及双方物业管理服务协议的约定，及时主动向信联物业公司交纳物业服务费等相关费用。陈晨抗辩涉案房屋存在质量问题，其实际使用时间系2016年10月份，物业费应自2016年11月起交纳于法无据，本院不予采信。陈晨未交纳2015年12月11日之后的物业费，其应对未交理由的正当性、合理性承担举证责任。物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应物业费，客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。关于陈晨抗辩信联物业公司管理不当，雨水管道堵塞造成房顶渗水对其造成损失，其可以根据致损原因确定责任承担主体，且即使是因信联物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，陈晨可以请求该公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能拒交物业费。综上，信联物业公司主张陈晨支付2015年12月11日至2017年3月10日期间的物业费4935元及滞纳金（即合同约定的违约金）260.81元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告陈晨于本判决生效之日起十日内向原告安徽信联物业服务有限公司交纳2015年12月11日至2017年3月10日期间的物业费4935元及滞纳金260.81元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告陈晨负担。本判决为终审判决。审判员 陆翠玲二〇一七年八月二十二日书记员 潘亚慧附：本判决适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 关注公众号“”