（2017）冀01民终8869号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-11-15
案件名称
金交在线资产管理有限公司、民生人寿保险股份有限公司河北分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金交在线资产管理有限公司,民生人寿保险股份有限公司河北分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终8869号上诉人（原审被告）金交在线资产管理有限公司。住所地：石家庄市桥西区裕华西路***号。法定代表人侯丙香，该公司董事长。委托诉讼代理人张亮，河北英陆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）民生人寿保险股份有限公司河北分公司。住所地：石家庄市自强路**号。代表人安松，该公司总经理。委托诉讼代理人陈鹏，河北朗域律师事务所律师。上诉人金交在线资产管理有限公司(以下简称金交在线公司)因与被上诉人民生人寿保险股份有限公司河北分公司(以下简称民生人寿河北分公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初2838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月3日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人金交在线公司委托代理人张亮，被上诉人民生人寿河北分公司委托代理人陈鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金交在线公司上诉请求：1、请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、关于本案的基本事实。案外人河北润地油牡丹开发有限公司（以下称润地公司）承租了被上诉人房屋，上诉人于2015年1月份成立之初借用润地公司承租的房屋办公，面积不足400平米，到2015年5月份，润地公司认为上诉人公司经营不错，再继续使用房屋应当支付房租，上诉人也接受润地公司的建议，于2015年8月31日给付了润地公司20万元房租，并一直交纳相关的物业费；2、关于承租房屋的主体。上诉人认为使用房屋交纳房租天经地义，上诉人从润地公司接手的房子将房租给付润地公司再正常不过，虽然上诉人与被上诉人签有租赁合同，但被上诉人也对谁是承租人也不关心，只要给房租就行，从被上诉人发出的终止合同通知书、租金催缴通知书等几份文件中可以看出，被上诉人没有将润地公司与上诉人分开对待，对房屋的总面积、总租金一并计算，而不是上诉人使用房面积是多少、欠房租是多少，更有甚者，上述这些通知被上诉人只发给了润地公司，签收人也是润地公司的人员，从来没有向上诉人发出过任何一份通知。因此可以认定，上诉人、被上诉人和润地公司都认为承租人只是润地公司；3、关于被上诉人是否交付房屋及被上诉人使用房屋面积多少的举证责任的归责问题。本案案由系房屋租赁纠纷，法律关系房屋租赁法律关系，根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条第二款：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。上诉人与被上诉人对是否交付房屋与房屋面积发生争议，应当由负责履行租赁合同中有提供房屋的义务的出租人也就是被上诉人承担举证责任，而原审法院却将举证责任归责到上诉人，实属违反法律规定，上诉人对被上诉人交付房屋及房屋面积产生争议，应当由被上诉承担举证责任，被上诉人应当提供证据证明已经按合同约定将付了房屋、按合同约定交付足够面积的房屋，否则被上诉应当承担举证不能的责任；4、本案应当追加润地公司为本案被告或第三人来确定被上诉人收到314739.6元是谁交的房租，被上诉人与润地公司房屋租赁纠纷另一案件中，被上诉人一厢情愿的认为是润地公司支付房租，该案润地未出庭应诉，也没有对该费用作出说明，因被上诉人只是起诉要求润地公司支付违约金，而没有提到租金，故法院也对该费用是谁支付的作出判定，本案中润地公司出具证明，证明该费用中有上诉人支付的房租及相关物业费折算部分房租，能够证明上诉人已经履行交纳房租的义务，根据被上诉人只向润地公司催要房租、发出解除通知、在催收时合并计算房租费用、合并计算房屋面积及上诉使用房屋的来龙去脉，上诉人与润地公司对于租房有不可分割的关系，追加润地公司为本案当事人更能正确查明事实，正确的适用法律；5、关于上诉人使用房屋的期限问题。原审法院认为上诉人缴纳了2015年11份的物业费，就认定上诉人在11月31日之前仍占有使用该房屋，是原审法院不了解缴纳物业的情况，物业的缴纳是一次缴纳三个月，而且是先缴纳后使用，而非先使用后缴纳，因此本案情况是虽然缴纳物业费交到11月31日而没有使用到11月31日，而缴费日期是11月3日，也就在缴纳物业费没几天，上诉人就被被上诉人强制搬离了。因此原审法院认为物业费缴纳到了11月31日就使用房屋到了11月31日不符合事实、不符合逻辑；6、关于本案诉讼时效与一事不再理的问题。租赁合同中约定，应当交纳房租的时间是2015年6月10日，被上诉人认为上诉人没有交纳房租，时效应当从2015年6月11日起算时效为一年，就算是按被上诉人向润地公司发出律师函、合同终止通知书、租金催缴通知书对上诉人都有效的话，最后的时间是2015年11月3日，到被上诉人本案起诉状所时间2017年3月6日也已经超过一年的诉讼时效。关于2016年3月3日被上诉人对“河北金交在线资产管理有限公司”的起诉不应视为对上诉人的起诉，不能因为被上诉人起诉了“河北金交在线资产管理有限会司”就中断了对上诉人的诉讼时效；如果说上诉人在该案中应诉了，视为对被上诉人主张了权利，那么该案已经被桥西区人民法院驳回了，那么本案属于是被上诉人重复起诉，根据法律规定，应当适用一事不再理的原则，也应当驳回被上诉人的起诉；7、原审法院认为润地公司与上诉人两个公司的法定代表人同为侯丙香的认识不准确。本案所涉及的房屋租赁合同，是在2015年5月份签订，当时润地公司的法定代表人是王洪林，而不是侯丙香，合同签订后，于2015年6月1日才变更为侯丙香。就算是两个公司的法定代表人是同一人，两个公司也不能混为一谈，更何况两个有不一样的股东、不一样工作人员、不一样的经营业务，公司性质也不相同。民生人寿河北分公司辩称：1、根据《合同法》第84条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”的规定，案外人润地公司替其还款应当经被上诉人同意，而上诉人从来就没有通知过被上诉人其将债务转移给了“案外人”，债务承担当然不能成立，案外人润地公司拖欠被上诉人租金314739.6元这一事实，也已经由石家庄市桥西区人民法院出具的(2016)冀0104民初2302号民事判决书所认定，这更是免证事实；2、上诉人与案外人润地公司曾经于2015年8月3日共同出具《付款保证书》、8月31日共同出具《承诺书》，可以证明上诉人应付的租金为248346元，案外人润地公司应付的租金为314739.6元，且上诉人代理人在2016年6月29日的庭审中明确表述对上述两份证据的真实性没有异议，并作为鉴定依据进行鉴定（参见庭审笔录、质证笔录），因此诉讼时效已经中断，被上诉人一直在积极主张权利，本案没有超过诉讼时效；3、上诉人出具的“收款证明”和“转账信息”均不具备关联性和真实性，尤其是后者，既不是原件，也没有经过银行公章确认，因此，根本无法证明案外人润地公司收到过上诉人的付款，且上诉人与案外人的法定代表人均为“候丙香”，也同时分别和被上诉人签订了房屋租赁合同，约定了各自缴纳房租的义务，这两个同时因为欠缴被上诉人房租而同时涉诉的“关联公司”互为对方出具的证明材料，显然是不真实的，也不具有任何证明效力。综上，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规等强制性规定，依法具有法律效力，上诉人拒不履行合同义务的行为构成违约，理应向被上诉人支付欠款和违约金，一审法院事实认定清楚，适用法律准确，请求依法维持原判。民生人寿河北分公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即支付给原告拖欠的租金248346元；3、被告向原告支付违约金46192.36元（自2015年6月11日起暂计算至2017年2月20日，但要求支付至实际偿还之日），以上两项共计294538.36元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年5月，原、被告签订《房屋租赁合同》（合同编号：冀（2015）租赁河北分公司02号），约定：原告将位于石家庄市自强路35号庄家金融大厦第11层部分房屋出租给被告，建筑面积为680.4平方米，原告应在2015年5月31日前将租赁房屋交付给被告；租赁期限为2年，自2015年6月1日至2017年5月31日，租金为每月41391元，每半年支付一次，被告应当在每年6月10日、12月10日前支付租金；违约责任约定，承租人应付的任何款项未能按时支付的，承租人除支付拖欠款项外，还应按其到期应付而未付款项总额日0.3‰的比例向出租人支付违约金，自承租人应付款之日起至其实际付款日止。该《房屋租赁合同》落款处承租人盖有被告公司签章，被告表示不确定是否为被告公司的公章，亦不申请鉴定。被告占有使用租赁房屋后，未按合同约定向原告交付房租。原告称已于2015年5月31日将房屋交付被告。被告认可使用该房屋，但否认是从原告手中接收，称其从润地公司手中接受400平方米的房屋，对其主张未提供证据证实。被告否认其拖欠原告房租，称已通过润地公司将房租20万元给了原告，提供了润地公司证明一份，证明其向原告交纳的314739.6元租金包含被告2015年6月1日至2015年11月30日期间的租金。原告不认可被告该说法，称原告与河北润地油牡丹开发有限公司另有862.3平方米的房屋租赁合同，该公司交纳的房租314739元是其拖欠原告的租金，且该案已经法院判决确定，与本案无关。经查被告和河北润地油牡丹开发有限公司是两个独立的公司，且法定代表人同为侯丙香。另查，原告于2016年4月22日向桥西区人民法院起诉河北金交在线资产管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，法院在审理过程中，本案被告到庭应诉，原、被告双方同意就原告提交的被告2015年10月16日出具的“承诺”中的公章是否为金交在线公司的公章进行鉴定，并于2016年7月12日制作质证笔录。后桥西区人民法院于2016年11月8日出具（2016）冀0104民初2298号民事裁定书，以被告主体不适格为由，裁定驳回原告的起诉。关于被告搬离房屋的时间，原告称被告系2015年12月底搬离房屋，被告称系2015年11月初搬离。原告提供了律师函、租金催缴通知书、合同终止通知书、2015年8月3日被告和润地公司共同出具的11楼付款保证书、2015年8月31日二公司共同出具的关于缴纳房租的承诺，被告均不认可。一审法院认为，关于原、被告之间是否存在房屋租赁关系。原告提供的《房屋租赁合同》落款处加盖了被告公司的签章，虽被告对此签章的真实性提出异议，但被告并未对该《房屋租赁合同》的公章提出鉴定申请，也没有提供证据证实该签章是假的，故法院认定该《房屋租赁合同》具有真实性。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依约履行各自的义务。被告提出其是从润地公司手中接受使用房屋及占有使用400平方米的说法，未提供证据予以证实，对此法院不予采信。被告未按照合同约定向原告支付房租，其行为已经构成了违约，故对于原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请，法院予以支持。关于原告主张的租金和违约金。被告称其通过润地公司向原告支付房租20万元，因原告与润地公司另有房屋租赁关系，原告的主张证据不足，法院不予采信。根据被告提供的交纳物业费的电子凭证，法院认定被告在2015年11月31前仍在占有使用该房屋。故原告要求被告支付2015年6月1日至2015年11月31日共计6个月的房租248346元，法院予以支持。根据《房屋租赁合同》的约定，原告主张被告应自2016年6月11日起至实际给付之日止按照日0.3‰的向原告支付违约金，符合法律规定，法院予以支持。关于本案是否超过诉讼时效的问题。原告曾于2016年4月22日向法院提起诉讼，虽该案的被告列为河北金交在线资产管理有限公司，但是在该案中被告到庭应诉并提出鉴定申请。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，本案的诉讼时效因原告提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本案未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条之规定，判决：一、解除原告民生人寿保险股份有限公司河北分公司与被告金交在线资产管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告金交在线资产管理有限公司于本判决生效后十日内向原告民生人寿保险股份有限公司河北分公司支付房租248346元及违约金（以房租248346元为计算基数，自2016年6月11日起至实际给付之日止，按照日0.3‰计算）。案件受理费5718元，由被告金交在线资产管理有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，关于承租涉案房屋的主体问题，被上诉人提供的《房屋租赁合同》落款处加盖了上诉人公司的签章，本案一审时，上诉人对此签章的真实性提出异议，但未对该合同上的公章提出鉴定申请，本案二审时，上诉人认可双方签订过合同，但称是从案外人润地公司手中接收的房子，基此，可以认定上诉人系涉案《房屋租赁合同》（合同编号为冀（2015）租赁河北分公司02号）的承租方。关于被上诉人是否向上诉人交付涉案房屋及上诉人使用房屋面积问题，庭审中，上诉人认可实际使用了涉案房屋，但辩称只使用了400多平方米，而不是合同中约定的680.4平方米，考虑上诉人无证据证实自合同开始履行至今其曾就交付房屋面积向被上诉人提出过异议，且在2015年8月3日的《付款保证书》明确载明上诉人租用面积为680.4平方米，上诉人在该保证书上签章确认，故可以认定被上诉人已经按照合同约定履行了向上诉人交付房屋的义务。关于本案是否应当追加润地公司为本案被告或第三人的问题，被上诉人依据其与润地公司的合同约定，曾向润地公司催交半年租金314739.6元，后润地公司向被上诉人支付租金314739.6元，被上诉人在向人民法院起诉要求润地公司支付合同约定的违约金时，认可润地公司已交纳租金的事实，本案中，上诉人称其已将20万元的租金给付润地公司，通过润地公司向被上诉人交纳房租，诉讼中润地公司出具了《缴费证明》，但无证据证实润地公司曾将代上诉人交纳房租一事告知过被上诉人，上诉人要求追加当事人的主张，于法无据，就此20万元款项问题上诉人可向案外人润地公司主张相关权利。关于上诉人使用涉案房屋的期限问题，根据上诉人提供的交纳物业费的电子凭证、上诉人提交的《缴费证明》及《收款证明》等证据内容，可以佐证上诉人在2015年11月31前仍在占有使用涉案房屋，原审认定并无不妥。关于本案起诉是否已过诉讼时效及是否属于重复起诉的问题，被上诉人曾于2016年4月22日向法院提起诉讼，虽该案的被告列为“河北金交在线资产管理有限公司”，但是在该案审理期间上诉人一方到庭应诉并提出鉴定申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，本案的诉讼时效因被上诉人提起诉讼而中断，故原审认定本案起诉未超过诉讼时效，并无不当；被上诉人2016年4月22日的起诉，因所列被告名称有误，被人民法院裁定驳回起诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条之规定，本案不构成重复起诉。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5718元，由上诉人金交在线资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 褚玉华审判员 李 伟审判员 杨根山二〇一七年八月二十二日书记员 刘建烨 更多数据：搜索“”来源：