（2017）津01民终6542号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-07-12
案件名称
周建国、刘莉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周建国,刘莉,冯成龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终6542号上诉人（原审被告）：周建国，男，1970年7月13日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：陈宝堂，天津陈宝堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵德柱，天津陈宝堂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘莉，女，1979年10月16日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：张振鹏，天津津宝律师事务所律师。原审被告：冯成龙，男，1993年12月10日出生，汉族，农民，住天津市蓟州区。上诉人周建国因与被上诉人刘莉、原审被告冯成龙房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2017）津0115民初4090号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。周建国上诉请求：1．撤销原审判决；2．改判驳回刘莉的一审诉讼请求；3．诉讼费由刘莉负担。事实及理由：一审判决认定事实不清，证据不足。双方当事人系房屋买卖合同关系属实。房屋限购政策后，刘莉未找周建国要求解除合同，反而是通过中介办理完税证明和补交社会保险。周建国多次催促刘莉明确是否解除合同，刘莉一拖再拖，造成周建国无法将该房屋出卖给他人。在此期间房屋价格下降，给周建国造成严重损失。在发生法定解除情形时，拒不解除合同给周建国造成损失，合同解除后周建国有权要求赔偿。刘莉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。冯成龙未出庭，未发表陈述意见。刘莉向一审法院起诉请求：1．判令解除刘莉、周建国于2017年3月14日订立的《房屋买卖合同》；2．判令周建国、冯成龙返还刘莉购房定金100,000元；3．诉讼费由周建国、冯成龙负担。一审法院认定事实：2017年3月14日，刘莉、周建国经天津和顺阳光房地产经纪有限公司居间签订《房屋买卖合同》，约定周建国自愿将其所有的坐落在天津市宝坻区领居花园20-1-104号楼房出售给刘莉，成交价1,400,000元，双方约定于2017年5月1日前到房管部门订立买卖协议、交纳首付款及违约条款，合同还约定了其他相关条款。合同签订当日，刘莉给付周建国的代理人冯成龙定金100,000元，后刘莉积极筹集首付款。2017年4月1日，天津市出台限购政策，刘莉为外地户籍，不能购买该房产，刘莉多次联系周建国要求解除合同退还定金100,000元，但周建国拒不退还，故刘莉提起诉讼。周建国、冯成龙承认刘莉在本案中所主张的事实，但称2017年4月1日限购政策出台后，刘莉没有找过周建国，而是周建国多次联系中介公司找刘莉协商解除合同，刘莉一直表示努力办理社保交纳手续，但一直未能办理，给周建国造成了损失，现房屋市场价值已经贬值200,000元。一审庭审中，冯成龙称其与周建国系同事，其代周建国与刘莉签订房屋买卖合同后，已经将收取的定金100,000元给付周建国，周建国对此予以认可。一审法院认为，周建国、冯成龙承认刘莉在本案中所主张的事实，故对刘莉主张的事实予以确认。2017年4月1日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（以下简称《实施意见》），刘莉属于在天津市限制购买二手住房的非天津市户籍居民，未在天津市连续交纳两年社保或完税，不能继续购买涉案房屋。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。现因刘莉不符合购房条件，刘莉购房的目的将不能实现，如继续履行将有违公平原则，因此，涉案合同应予解除，刘莉诉请解除双方订立的《房屋买卖合同》，符合法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因《实施意见》的实施是双方在签订合同时无法预见的，造成合同不能履行的情形，属于不可归责于双方当事人的情形，周建国继续占有定金没有合同依据和法律依据。周建国、冯成龙虽然承认根据《实施意见》，刘莉不能购买涉案房屋，但称刘莉不能办理社保手续后未能及时通知周建国，给周建国造成损失，所以不同意返还刘莉定金100,000元。周建国、冯成龙该主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。周建国应返还刘莉购房定金100,000元。冯成龙代周建国收取刘莉定金100,000元，周建国予以认可，一审法院予以确认，故冯成龙不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除刘莉与周建国2017年3月14日订立的《房屋买卖合同》；二、周建国于判决生效后十日内返还刘莉购房定金100,000元；三、驳回刘莉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由刘莉负担575元，由周建国负担575元。二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明认定的事实无误。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。周建国上诉主张应驳回刘莉一审诉请的解除刘莉与周建国2017年3月14日所签房屋买卖合同，周建国返还刘莉购房定金100,000元一节，经审查，2017年3月14日，刘莉、周建国经天津和顺阳光房地产经纪有限公司居间所签二手房买卖合同成立并生效，周建国收取了购房人刘莉所交定金100,000元，双方当事人尚未到房地产管理部门办理购房合同的网签及备案手续。合同履行过程中，因2017年4月1日天津市人民政府办公厅发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》，该规定认定刘莉系在天津市限制购买二手住房的非天津市户籍居民，未在天津市连续交纳两年社保或完税，不能继续购买涉案房屋。因合同双方当事人意思表示之外的客观原因，造成合同履行不能，合同目的无法实现，刘莉请求人民法院解除合同，双方当事人并无违约情形，涉案合同依法应予解除，权利和义务恢复到合同签订之初的情形。一审法院据此认定双方应解除房屋买卖合同，出卖人周建国应向买房人刘莉返还已收定金100,000元并无不妥。周建国的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，周建国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300元，由上诉人周建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 王晓燕代理审判员 张炳正代理审判员 赵 盈二〇一七年八月二十二日书 记 员 王同顺附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”