（2017）京03民终9911号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-12-05

案件名称

新奥燃气发展有限公司北京密云分公司与北京吉永达房地产经纪有限公司、邢长青定金合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

新奥燃气发展有限公司北京密云分公司,邢长青,北京吉永达房地产经纪有限公司

案由

定金合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终9911号上诉人（原审被告）：新奥燃气发展有限公司北京密云分公司，营业场所北京市密云区密云镇季庄建筑公司西侧。负责人：金永生，总经理。委托诉讼代理人：何宪海，男，1973年11月16日出生，新奥燃气发展有限公司北京密云分公司员工，住河北省石家庄市。委托诉讼代理人：魏文曼，女，1981年12月20日出生，新奥燃气发展有限公司北京密云分公司员工，住河北省廊坊市。被上诉人（原审原告）：邢长青，女，1962年11月19日出生，住北京市密云区。委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。委托诉讼代理人：何娟，北京市问为律师事务所实习律师。原审第三人：北京吉永达房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区新中街22号楼9号。法定代表人：王炜吉，总经理。上诉人新奥燃气发展有限公司北京密云分公司（以下简称新奥密云公司）因与被上诉人邢长青、原审第三人北京吉永达房地产经纪有限公司（以下简称吉永达公司）定金合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初3757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。新奥密云公司上诉请求：1.撤销一审法院判决，改判驳回邢长青的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由邢长青负担。事实和理由：1.一审法院认定定金协议在邢长青起诉前没有解除的事实是错误的。三方约定将协议书交回吉永达公司销毁，交回方式没有约定，不应被认定为均是“寄回”，且邢长青距离吉永达公司较近无需邮寄，三方已经口头达成一致的解除定金协议，口头达成一致的解除协议也是成立并生效的，如果没有协商一致，新奥密云公司也没有必要将协议邮寄给吉永达公司，邢长青在履行中反悔，邢长青没有按约定从吉永达公司领回定金并退回协议书，是邢长青违约，应当由邢长青承担定金协议未解除的举证证明责任。邢长青未邮寄就证明协议未解除是错误的。2.一审法院认定邢长青在签订定金协议时不知道大票价格，给邢长青造成信赖利益损失是错误的。在签订定金协议时，邢长青已经明知新奥密云公司不知道具体的大票价格，由于二手房市场持续升温，邢长青不愿意错过购房机会，强烈要求签订协议，邢长青从北京到廊坊与新奥密云公司工作人员协商，后经三方协商先签订定金协议，待查清大票价格后再行协商，最终以买卖合同为准，所以定金协议上有“双方签署合同后，以买卖合同为准”的记载，邢长青在签订定金协议时明知新奥密云公司不确定大票金额。邢长青辩称，请求驳回上诉，维持原判。吉永达公司述称，同意履行一审判决第三项，请求维持原判。邢长青向一审法院起诉请求：1.要求解除邢长青与新奥密云公司、吉永达公司签订的定金协议；2.要求新奥密云公司返还定金20万元（由吉永达公司保管的10万元由新奥密云公司通过吉永达公司返还，新奥密云公司另行给付邢长青10万元）；3.案件受理费由新奥密云公司负担。一审法院认定事实：2016年11月份左右，邢长青欲买房找到吉永达公司，吉永达公司向其推荐了新奥密云公司。后三方就涉案房屋的买卖开始洽商。吉永达公司向新奥密云公司了解到涉案房屋的大票价格为101万元，遂按此价向邢长青计算了购买此房屋需要交纳的税费金额为6.8万元。2016年12月5日，新奥密云公司（甲方）、邢长青（乙方）、吉永达公司（丙方）签订定金协议。协议约定：甲方将自己名下位于密云区××小区1号楼5层2单元501室，房屋产权证号为X京房权证密字第XX**号，面积为108.63㎡的房屋以194万元（净得价）出售给乙方；乙方于签订协议当日支付定金10万元，甲乙双方在此协议签订后25日内签订买卖合同，并尽快办理房屋检验手续等；若甲方违约，高于此价出售，双倍退还乙方定金，若乙方违约，所交定金甲方不予退还；乙方在签订买卖合同当日向丙方支付佣金23280元；双方签署合同后，以买卖合同为准。次日，邢长青以转账方式向吉永达公司汇款10万元。庭审中，新奥密云公司认可此10万元为吉永达公司代其暂时保管的定金。2016年12月6日，吉永达公司向邢长青出具承诺，上载明“买方购买房屋税费和房款包括中介费总价不超过203万，如遇国家政府变动，买方卖方协商解决”。后新奥密云公司提出，从调取的契税专用税收缴款书上显示，涉案房屋的大票价格应为262400元。因以此金额计算的购买涉案房屋需交税费金额远远高于6.8万元，邢长青与新奥密云公司发生争议，双方并未签订房屋买卖合同。一审法院认为，邢长青、新奥密云公司及吉永达公司签订的定金协议，属定金合同分类中的立约定金，即以交付定金及适用定金罚则保证定金合同的当事人签订本合同。本案中，邢长青、新奥密云公司未能签订涉案房屋买卖合同系因房产交易所需税费金额所致，而房产交易税费金额与涉案房屋大票金额直接相关。庭审中，吉永达公司明确表述，在定金协议签订前，新奥密云公司告知吉永达公司涉案房屋的大票价格为101万元，吉永达公司也按此价格向邢长青计算税费。因此，邢长青签订定金协议的预期是建立在以大票金额101万元计算的税费基础上的。新奥密云公司辩称其在签订定金协议前并不知晓涉案房屋的大票金额显然违背作为房屋出售方合理的逻辑及正常的交易习惯。故对新奥密云公司此辩解意见，该院不予采信。如确实存在房屋出售方对房屋原购买价值不清楚这样概率极低的情况，新奥密云公司无论面临何种“压力”与“为难”亦不应与邢长青签订定金协议。因此，无论新奥密云公司明知大票真实价格有意不向邢长青披露，还是新奥密云公司根本不知大票真实价格但却毫不负责任的向吉永达公司通报了一个价格，并在此基础上与邢长青签订定金协议，新奥密云公司均造成邢长青信赖利益的损失，并且导致定金协议无法继续履行。故对邢长青要求解除定金协议、双倍返还定金的诉求，该院予以支持。邢长青交付的10万元定金现仍在吉永达公司处保管，为便于履行给付义务，该院认为由吉永达公司直接向邢长青返还此10万元更为简洁、便利，吉永达公司亦同意返还。此外，新奥密云公司与吉永达公司均提出三方已协商解除定金协议，但从现有证据显示，并不存在三方对此已达成意思表示一致，且新奥密云公司及吉永达公司均陈述三方约定邢长青、新奥密云公司将定金协议寄回给吉永达公司销毁，而事实上邢长青并未寄回，邢长青以行为表明并不认可三方协商解除定金协议。故对新奥密云公司、吉永达公司的此意见，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条规定，判决：一、解除邢长青、新奥燃气发展有限公司北京密云分公司及北京吉永达房地产经纪有限公司于二〇一六年十二月五日签订的定金协议；二、新奥燃气发展有限公司北京密云分公司于本判决生效后十日内给付邢长青十万元；三、北京吉永达房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还邢长青十万元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。邢长青、新奥密云公司、吉永达公司签订的定金协议是各方当事人真实意思表示，内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，定金协议签订后，变更、终止定金协议内容需要经当事人协商一致。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，在新奥密云公司提交的现有证据不能证明各方当事人就解除定金协议协商一致的情形下，结合邢长青持定金协议向人民法院提起本案诉讼的情形，本院对新奥密云公司有关“一审法院认定定金协议在邢长青起诉前没有解除的事实是错误的”的上诉理由和请求不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，定金协议中“双方签署合同后，以买卖合同为准”的约定系关于定金协议解除的条件的约定，即当事人签署买卖合同后，定金协议约定的内容被买卖合同替代，当事人可以解除定金协议约定的内容。据此，本院对新奥密云公司有关“后经三方协商先签订定金协议，待查清大票价格后再行协商，最终以买卖合同为准，所以定金协议上有‘双方签署合同后，以买卖合同为准’的记载，邢长青在签订定金协议时明知新奥密云公司不确定大票金额”的上诉理由和请求亦不予采纳。依照上诉民事诉讼法司法解释的规定，在新奥密云公司提供的证据不能证明邢长青明知其实际需要支付的税费数额的情形下，表明邢长青根据定金协议的约定无法预见到其购买房屋实际支出的款项会远远高于定金协议中约定的款项。根据涉案房屋大票上价格为262400元的事实，由于邢长青购买房屋实际支出的款项高于定金协议中约定的应支付的款项，新奥密云公司应向邢长青双倍返还定金，故本院对新奥密云公司有关“一审法院认定邢长青在签订定金协议时不知道大票价格给邢长青造成信赖利益损失是错误的，应改判驳回邢长青的诉讼请求”的上诉理由和请求不予采纳。综上所述，新奥密云公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由新奥燃气发展有限公司北京密云分公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　张印龙审判员　张　慧审判员　石　煜二〇一七年八月二十二日法官助理　赵　凯书记员　邸　硕百度搜索“”