（2017）琼0107民初472号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-11-16

案件名称

范立丽与海口市侨光物业发展总公司、海南昌华物业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

海口市琼山区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

范立丽,海口市侨光物业发展总公司,海南昌华物业发展有限公司,刘继沛,吴怡发,吴怡兴

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第七十条

全文

海口市琼山区人民法院民事判决书（2017）琼0107民初472号原告：范立丽，女，1963年8月21日出生，汉族，住海口市。被告：海口市侨光物业发展总公司，住所地海口市金盘工业区金花路侨光别墅小区。注册号：20129300-6。法定代表人：范起明（化名耿英军），该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓宁，海南大华园律师事务所律师。被告：海南昌华物业发展有限公司，住所地海口市龙昆南路道客新村289号昌华公寓。组织机构代码:62006178-7。法定代表人：严仁学，总经理。委托诉讼代理人：赵文，海南海大平正律师事务所律师。第三人：刘继沛，男，1965年5月2日出生，汉族，住海口市。第三人：吴怡发，男，1982年10月10日出生，汉族，住海口市。第三人：吴怡兴，男，1981年9月9日出生，汉族，住海南省儋州市。原告范立丽诉被告海口市侨光物业发展总公司(以下简称侨光公司)、海南昌华物业发展有限公司(以下简称昌华公司)及第三人刘继沛��吴怡发、吴怡兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月18日决定受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范立丽，被告侨光公司的委托诉讼代理人王晓宁，被告昌华公司的委托诉讼代理人赵文，第三人吴怡发、吴怡兴到庭参加诉讼，第三人刘继沛经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范立丽向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于1996年3月9日签订的《房地产买卖契约》和1996年10月15日签订的《房地产买卖契约》合法有效；2、确认诉争房屋的拆迁权益归原告所有；3、案件受理费由被告负担。事实与理由：1992年10月25日，被告侨光公司与海口市统战部签订《交换土地使用补充协议书》，约定侨光公司以位于原琼山县云龙镇18亩土地使用权置换海口市统战部名下位于道客新村289号7.39亩建设用地使用权。1993年9月5日，��光公司与昌华公司签订《别墅住宅楼联建合同书》，约定双方以上述置换的土地与昌华公司共同开发”昌华公寓”，房产按3:7分成。项目于1994年3月建成。1996年3月9日，原告与侨光公司签订《房地产买卖契约》，约定侨光公司将龙昆南路道客新村289号昌华公寓二幢301房（建筑面积251平方米）出售给原告；房屋价款26万元；房屋交付时间为1996年3月20日；侨光公司无条件协助原告办理房屋产权手续。原告分别于签订合同当日和1996年3月30日向侨光公司支付购房定金5万元、购房款21万元。1996年3月20日，侨光公司将房屋交付原告使用。1996年10月15日，原告与侨光公司再次签订《房地产买卖契约》，约定侨光公司将昌华公寓二幢102房（建筑面积251平方米）出售给原告；房屋价款26万元；房屋交付时间为1996年10月30日；侨光公司无条件协助原告办理房屋产权手续。原告分别于签约当日和1996年10月30日向侨光公司支付购房定金5万元、购房款21万元，同日侨光公司将房屋交付原告使用。原告于1999年将以上《房地产买卖契约》和购房款收据原件抵押向朋友借款，现找不到该朋友，故无法提交原件。原告多次要求被告侨光公司协助办理过户，未果，遂成讼。原告原诉讼请求第二项要求被告协助其办理房屋登记手续，因诉争房屋已被政府列为拆迁范围，经本院释名后，原告变更请求为确认诉争房屋的拆迁权益归其所有。被告侨光公司辩称，同意原告所主张的诉讼请求，对原告的陈述均没有异议。被告昌华公司辩称，原告提交的房屋买卖合同及关联材料是虚假的。1993年9月8日的《别墅住宅联建合同书》约定侨光公司将其分配的房屋全部转卖给昌华公司。昌华公司向侨光公司支付了全部转让款，侨光公司为昌华公司开具了收款收据。侨光公司没有昌华公寓的任何房产，昌华公寓的房门钥匙均由昌华公司保管，侨光公司哪里来的钥匙移交？因此原告与侨光公司签订的《房屋买卖合同》及房屋移交手续均不属实，原告主张的两套房屋一直由他人居住，与原告无关。第三人刘继沛未作陈述。第三人吴怡发、吴怡兴陈述，1996年，昌华公司拖欠本人父亲吴成吉的工程款，遂以昌华公寓二幢301、401（两套房是跃层结构）和102房抵债给吴成吉。2005年，吴成吉与昌华公司签订《协议书》，约定若昌华公司未按期还款，那么就应将上述三套房产抵债给吴成吉。美兰区人民法院已确认《协议书》内容。吴成吉于2012年去世。2016年底，昌华公司书面确认上述三套房归吴成吉所有。经审理查明，海口市侨光经济贸易公司于1992年7月27日变更为海口市侨光物业发展公司，后又于1994年4月22日变更为海口市侨光物业发展总公司。诉争房屋所在的昌华公寓土地使用权原属于中共海口市委统战部（以下简称统战部）。1991年1月22日，统战部与侨光公司签订《联营开发协议书》，约定双方联营开发统战部位于原海口市机场西侧8亩土地，建设招待所、别墅、写字楼，统战部提供土地，侨光公司提供资金建设，项目竣工后双方按2：8分成。1992年10月25日，侨光公司与统战部签订《交换土地使用补充协议书》，约定统战部以其位于原海口市机场西侧的8亩土地使用权与侨光公司位于原琼山县云龙镇海榆东线西侧的18亩生坡地置换，建设活动中心。置换后的土地双方各自开发建设。1992年9月8日，侨光公司与海南昌华房地产开发有限公司（以下简称昌华房地产公司）签订《别墅住宅联建合同书》，约定侨光公司提供其置换取得的7.39亩土地与昌华房地产公司建设13��别墅和1栋商住楼，总建筑面积7000平方米，双方按3：7分成；侨光公司同意将其分得的房屋按每平方米3500元一次性转售给昌华房产地公司，共计735万元，分期付款。1993年5月18日昌华房地产公司致函侨光公司，将双方合作开发的上述项目全权移交给本案被告昌华公司，同时因该项目所产生的债权债务一并移交。1993年9月5日，侨光公司与昌华公司签订《别墅住宅楼联建合同书》，约定合作方式同1992年9月8日签订的《别墅住宅联建合同书》，双方按2：8分成。1993年9月8日，双方再次签订一份《别墅住宅联建合同书》，合作方式同上，双方重按3：7分成。该合同还约定侨光公司同意将分得的房产按３５００元／平方米的价格一次性转售给昌华公司，售价为735万元。土地及土地上的建筑物、构筑物全部归昌华公司所有。该合同其他内容：侨光公司负责项目立项报建手续、三通��平及其费用，并向国土局办理联建过户转让手续。合同签订后，昌华公司即着手进行开发建设,该项目于1994年3月建成并投入使用取名昌华公寓。诉争房屋的土地使用权至今仍登记在统战部名下。另查，1996年，海南昌华房地产开发有限公司在兴建三亚南田神泉国际大酒店工程项目中，拖欠吴成吉、吴怡兴、刘继沛、任洪宾、谢岳书、符江帆等六人的工程款及材料款。遂将房屋抵债，其中2栋102、301房抵债给吴成吉、吴怡兴，后吴成吉一家入住上述房屋。2005年3月16日，海南昌华房地产开发有限公司与上述六人签订《协议书》，约定海南昌华房地产开发有限公司于签订协议之日起十日内付清工程款及材料款1707000元，若逾期不能付清，甲方愿将昌华公寓六套房作抵偿，其中1栋501房、2栋102房、2栋301房分别抵债给刘继沛、吴成吉、吴怡兴。2006年，六人共同起诉要��该公司偿还上述欠款，经美兰区人民法院主持调解，海南昌华房地产开发有限公司自愿自该案调解书生效之日起三日内偿还欠款，其中刘继沛钢材款298000元，吴怡兴钢材款320000元，吴成吉工程款183000元。吴成吉于2012年去世，系吴怡兴和吴怡发父亲。原告称，被告侨光公司分别于1996年3月9日、1996年10月15日与原告签订《房地产买卖契约》，约定侨光公司将昌华公寓二幢301房、102房售予原告，房屋建筑面积均为251平方米、总价款均为26万元，原告以现金形式全额支付房款，侨光公司亦依约分别于1996年3月20、1996年10月30日将房屋交付其使用。吴怡兴、吴怡发作为有独立请求权第三人请求确认诉争房屋的拆迁权益归其所有，但未在限定期限内缴纳诉讼费用，本院已按撤诉处理。诉讼中，原告向本院提出诉讼保全申请，本院于2017年3月17日作出（2017）琼0107民初472号之一民事裁定书，裁定冻结编号J128项下位于海口市××道第二栋102、301房产的拆迁补偿款。但因诉争房屋的拆迁补偿协议未签订，故无法冻结。以上事实有《海口市机场西侧八亩地联营开发协议书》、《交换土地使用补充协议书》、《别墅住宅联建合同书》、便函、《别墅住宅楼联建合同书》（1993年9月5日）、《别墅住宅联建合同书》（1993年9月8日）、国有土地使用证、建设用地规划许可证、协议书和（2006）美民一初字第759号民事调解书，以及各方当事人在庭审中的陈述在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条第一款规定：”书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副��、书录本”。《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条规定，”提交书证原件确有困难，包括下列情形：(一)书证原件遗失、灭失或者毁损的；（二）原件在对方当事人控制之下，经合法通知提交而拒不提交的；（三）原件在他人控制之下，而其有权不提交的；（四）原件因篇幅或者面积过大而不便提交的；（五）承担举证证明责任的当事人通过申请人民法院调查收集或者其他方式无法获得书证原件的。”本案中原告主张其向被告侨光公司购买诉争房屋并支付购房款，但其未提交《房地产买卖契约》和收据原件，且不属于法律规定的提交原件确有困难的情形，结合全案看，原告提交的复制品不能作为认定案件事实的根据，因此原告应承担举证不能的法律后果，对其请求确认《房地产买卖契约》合法��效并要求诉争房屋拆迁补偿权益归其所有的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条之规定，判决如下：驳回原告范立丽的诉讼请求。本案受理费22864元和财产保全费5000元，共计27864元，由原告范立丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审　判　长　　黄小雅人民陪审员　　吴坤弼人民陪审员　　陈传汉书　记　员　　王川凡审核：黄小雅撰稿：黄小雅校对：王川凡印刷：张林萍关注公众号“”