（2016）闽0128民初4179号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-08-30
案件名称
融信（平潭）投资发展有限公司与林益峰商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
平潭县人民法院
所属地区
平潭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
融信（平潭）投资发展有限公司,林益峰,中国农业银行股份有限公司平潭综合实验区支行
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0128民初4179号原告：融信（平潭）投资发展有限公司，住所地平潭县潭城镇城东居委会小湖新庄237号。法定代表人：ＸＸ辉，总经理。委托诉讼代理人：郑榕辉，张茜颖，上海锦天城（福州）律师事务所律师。被告：林益峰，男，1986年2月2日，汉族，住福建省平潭县。第三人：中国农业银行股份有限公司平潭综合实验区支行，住所地平潭县城关下埔庄38号，统一社会信用代码：91350128854943264U。原告融信（平潭）投资发展有限公司（以下简称“融信公司”）与被告林益峰、第三人中国农业银行股份有限公司平潭综合实验区支行（以下简称“农业银行平潭支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年12月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑榕辉，张茜颖到庭参加诉讼，被告林益峰经公告送达、第三人农业银行平潭支行经合法传唤，均未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。融信公司向本院提出诉讼请求:1、请求判令解除原告融信公司与被告林益峰于2014年12月26日就买卖位平潭麒麟路北侧（平潭海滨中学西侧）平潭大卫城Ｂ区房产而签订的《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO：0597614）及相应补充协议，并由被告林益峰将上述房产交还原告融信公司;2、判令原告融信公司有权没收被告林益峰缴纳的定金人民币342,596元，并确认上述款项从原告融信公司收取的购房款中直接抵扣;3、请求判令被告林益峰立即配合原告融信公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记[预售合同备案登记号：岚综实房地交第（20150714）号]和预告登记的注销手续；4、请求判令被告林益峰向原告融信公司清偿因原告融信公司承担保证责任所支付的款项人民币810,848.68元，并确认上述款项从原告融信公司收取的购房款中直接抵扣；5、请求判令被告林益峰向原告融信公司支付逾期清偿款项的利息[以原告融信公司因承担保证责任所支付的款项为基数计算至实际还清全部款项之日止，其中：（1）人民币31692.48元款项按日万分之五标准，从2016年6月29日起计算;（2）人民币779156.2元款项按日万分之五标准，从2016年9月30日起计算，并确认上述款项从原告融信公司收取的购房款中直接抵扣;6、判令被告林益峰承担本案诉讼费、公告费、财产保全费等原告实现本案债权的费用。事实与理由：2014年12月26日，原告融信公司与被告林益峰签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO：0597614）及相应补充协议，约定：被告购买原告开发的位于平潭麒麟路北侧（平潭海滨中学西侧）平潭大卫城Ｂ区产，购房款总金额为1132596元（人民币，下同）；被告应支付首期购房款342596元（其中，342596元作为合同定金），剩余购房款790000元由被告通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给原告。该合同附件六补充协议第五条第2款第（七）项约定：被告同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定足额归还贷款本息。因被告未按时向银行偿还贷款，导致银行向原告扣收贷款本息及费用的，被告应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至被告实际还清款项之日止的利息；被告累计满2个月不交或少交按揭款项，或未按约向原告归还全部款项并支付相应利息的，原告有权解除买卖合同及补充协议。基于上述合同及补充协议，原、被告及农业银行平潭支行于2015年7月14日与原、被告签订《个人购房担保合同》，约定被告向第三人申请按揭贷款790000元，原告为借款项下被告的还款义务提供阶段性连带保证责任担保。但是，上述合同生效后，被告未能按照约定偿还借款，导致农业银行平潭支行多次向原告发函，要求原告履行担保责任。农行平潭支行分别于2016年6月17日、2016年9月23日向原告发出《担保人履行责任通知书》；2、原告保证金账户于2016年6月28日被银行划扣31692.48元、2016年9月29日被银行划扣779156.2元，共计：810848.68元；截止至2016年9月29日原告已为被告向农业银行平潭支行履行担保责任，并代偿结清了被千所欠第三人的全部借款本金、利息、罚息和复利等共计：810848.68元。在此过程中，原告融信公司多次联系被告林益峰，要求其履行约定并偿还原告履行担保责任而代偿的银行贷款，但被告林益峰始终不予回应。遂提起本诉。林益峰未作答辩。农业银行平潭支行未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据，本院认定事实如下：2014年12月26日，融信公司与林益峰签订《商品房买卖合同》（合同编号：MF-2007-01-NO：0597614）及相应补充协议，约定：林益峰购买融信公司开发的位于平潭麒麟路北侧（平潭海滨中学西侧）平潭大卫城Ｂ区产，购房款总金额为1132596元；林益峰应支付首期购房款342596元（其中，342596元作为合同定金），剩余购房款790000元由林益峰通过申请银行商业按揭贷款的方式支付给融信公司。该合同附件六补充协议第五条第2款第（七）项约定：林益峰同意在获得贷款后按《个人住房借款合同》约定足额归还贷款本息。因林益峰未按时向银行偿还贷款，导致银行向融信公司扣收贷款本息及费用的，林益峰应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至林益峰实际还清款项之日止的利息；林益峰累计满2个月不交或少交按揭款项，或未按约向融信公司归还全部款项并支付相应利息的，融信公司有权解除买卖合同及补充协议。基于上述合同及补充协议，融信公司、林益峰及农业银行平潭支行于2015年7月14日与原、林益峰签订《个人购房担保合同》，约定林益峰向农业银行平潭支行申请按揭贷款790000元，融信公司为借款项下林益峰的还款义务提供阶段性连带保证责任担保。合同生效后，林益峰支付了首付款342596元。2015年7月14日本案三方当事人签订《个人购房担保合同》，由林益峰向农业银行平潭支行申请贷款790000元用于支付案涉房屋的购房余款，并由融信公司提供阶段性连带保证责任。因林益峰未能按约履行还款义务，农行平潭支行要求融信公司承担担保责任，并分别于2016年6月28日、2016年9月29日从融信公司的保证金账户划扣31692.48元、779156.2元，共计：810848.68元。截止至2016年9月29日融信公司已为林益峰向农业银行平潭支行履行担保责任，并代偿结清了林益峰所欠第三人的全部借款本金、利息、罚息和复利等共计：810848.68元。另查明：涉案房产已于2017年6月22日被本院查封。本院认为，《商品房买卖合同》及其附件合法有效，对双方当事人均有约束力。鉴于至本案庭审之日（2017年6月29日）林益峰仍不能偿付银行按揭贷款本息，案涉合同约定的解除条件已成就，融信公司依约有权解除与林益峰之间签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议，林益峰应协助办理案涉合同备案登记注销手续。因林益峰逾期还款构成违约，融信公司依据合同约定，履行担保责任，截止至2016年9月29日已为林益峰向农业银行平潭支行代偿结清了所欠全部借款本金、利息、罚息和复利等共计：810848.68元。因此，融信公司在履行担保责任后依约有权向林益峰追偿所欠款项810848.68元，且依据合同附件六补充协议约定，林益峰应支付融信公司代偿款项按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至实际还清款项之日止的利息，即：其中31692.48元按日万分之五标准，从2016年6月29日起计算;779156.2元款项按日万分之五标准，从2016年9月30日起计算至还清款项之日止，上述款项可以从原告融信公司收取的购房款中抵扣。融信公司主张判令其有权没收被告林益峰缴纳的定金342,596元，并请求确认上述款项从原告融信公司收取的购房款中直接抵扣。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”之规定，融信公司主张的定金过高，依法应予调整。结合《最高人民法院关于进一步加强金融审判工作的若干意见》第2条规定，融信公司已主张垫付款从垫付之日起按日万分之五标准计算逾期利息，又主张没收被告林益峰缴纳的定金，其同时主张的利息和定金显著背离实际损失，违反公平原则，本院依法将两项请求合并予以调减为：其中垫付款31692.48元按年利率24%标准，从2016年6月29日起计算;垫付款779156.2元按年利率24%标准，从2016年9月30日起计算还清款项之日止。案涉合同解除后，融信公司应当将购房款返还给林益峰，但应先扣除融信公司代偿款项共计810,848.68元及支付逾期清偿款项的相应利息其中垫付款31692.48元按年利率24%标准，从2016年6月29日起计算;垫付款779156.2元按年利率24%标准，从2016年9月30日起计算还清款项之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告融信（平潭）投资发展有限公司与被告林益峰于2014年12月26日就位于平潭麒麟路北侧（平潭海滨中学西侧）平潭大卫城Ｂ区产签订的《商品房买卖合同》及相应补充协议（合同编号：MF-2007-01-NO：0597614）；二、被告林益峰应于本判决生效之日起十日内配合原告融信（平潭）投资发展有限公司办理上述合同的备案登记注销手续；三、被告林益峰应于本判决生效之日起十日内支付融信（平潭）投资发展有限公司代偿款项共计810,848.68元及支付逾期清偿款项的相应利息（其中垫付款31692.48元按年利率24%标准，从2016年6月29日起计算;垫付款779156.2元按年利率24%标准，从2016年9月30日起计算还清款项之日止）。上述款项可以从原告融信公司收取的购房款1132596元中抵扣；四、原告融信（平潭）投资发展有限公司在扣除被告林益峰应履行本判决确定的第三项应付款项义务后，应将剩余购房款据实退还被告林益峰；五、驳回原告融信（平潭）投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14993元，由被告林益峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 陈 爱 心人民陪审员 林 光 英人民陪审员 郭 海 燕二〇一七年八月二十二日书 记 员 翁奇震（兼）附：1.主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”