（2017）粤1971民初3960号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-12-04

案件名称

东莞市荣禧物业管理有限公司与ＸＸ涛物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

东莞市第一人民法院

所属地区

东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

东莞市荣禧物业管理有限公司,ＸＸ涛

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于��理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

广东省东莞市第一人民法院民事判决书（2017）粤1971民初3960号原告：东莞市荣禧��业管理有限公司，住所地：东莞市东城街道主山涡岭东城南路39号美居中心6栋210号，统一社会信用代码：91441900338163325W。法定代表人：杨成高，总经理。委托代理人：宋安平，广东明楷律师事务所律师。委托代理人：徐静娴，广东明楷律师事务所律师。被告：ＸＸ涛，男，1983年6月29日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区，原告东莞市荣禧物业管理有限公司诉被告ＸＸ涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。庭审中，原告主张系以租赁合同纠纷起诉被告，本院经审查后变更本案案由为租赁合同纠纷。原告的委托代理人徐静娴到庭参加诉讼。被告ＸＸ涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方��2016年7月25日签订了《租赁合同》及《物业管理服务合同》，合同约定由被告承租东莞市东城南路39号第二栋三层C03B号铺位，租赁期限至2020年7月25日止，计租期从2016年10月1日起。每月的水电费、管理费、租金均由被告承担，租金每月2391元、管理费每月609元，被告须在每月5日前到原告收费部门缴纳当月租金及水电费、物业管理费等费用。两份合同中均有条款约定，被告需按时向原告缴付租金、管理费、水电费等，如被告迟缴，须向原告支付滞纳金，从迟交之日起，按日加收所欠缴金额1%的违约金且逾期交纳全部或部分费用达十五日以上（无论是否已获正式通知催缴），原告有权解除合同、收回该商铺并没收履约保证金，同时还保留追偿其他损失的权利。现被告从2016年8月开始拖欠原告租金、水电费及物业管理费，原告多次向被告催缴，并在2017年1月3日有向被告发��催租律师函，但被告签收函件后仍拒之不理。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成根本性违约，原告有权解除租赁协议，收回租赁物，并要求被告支付租金、水电费、管理费及滞纳金。原告为了维护自身合法权利，特向法院起诉，请求判令：一、解除原、被告于2016年7月25日所签订的《租赁合同》及《物业管理服务合同》，被告立即向原告交还租赁物；二、被告向原告支付自2016年11月起计算至交还租赁物止的租金，暂计至2017年2月为9564元；三、被告向原告支付自2016年11月起计算至交还租赁物止的管理费，暂计至2017年2月为2436元；四、被告向原告支付自2016年8月起计算至交还租赁物止的电费，暂计至2017年2月为4元；五、被告向原告支付逾期交租的滞纳金（滞纳金按照逾期支付租金、水电费、管理费的100%计算,计至全部清偿之日止，暂计至2017年2月为12004元）；六、本案诉讼费用由被告承担。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也没有向本院提交证据及答辩状。经审理查明，案涉商铺归东莞市东城区主山涡岭股份经济合作社所有，后原告承租了案涉商铺。2016年7月25日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》和一份《物业管理服务合同》，主要约定：1、由被告承租东莞市东城南路39号第二栋三层C03B号铺位，租赁期限为2016年7月26日起至2020年7月25日止，从2016年10月1日起计租，每月租金为2391元，自2018年7月26日起，每月租金调至2630元；2、履约保证金4782元；3、原告为被告提供物业管理服务，委托期限与租赁期限一致，每月管理费609元；4、被告须在每月5日前缴纳当月租金及水电费、物业管理费等费用；等等。原告主张被告从2016年11月开始拖欠租金、物业费等费用，故诉至本院请求解决。以上事实，有原告提交《租赁合同》、《物业管理服务合同》、律师函、缴费通知单、协议书及本院的庭审笔录等书证附卷为证。本院认为，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据，由此产生的法律后果，由被告自行承担。本案中并没有证据证明案涉租赁物已办理建设工程规划许可证或者已向相关政府部门办理相应报建手续，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”，案涉《租赁合同》违反了法律强制性规定，应认定为无效合同。民事法律行为的确定无效是指该行为因��具备该法律行为的有效条件，所以根本不能产生当事人意思表示追求的民事法律效果，因此案涉《租赁合同》应自始无效。因无效合同所取得的财产应予返还，原告要求被告返还案涉租赁物的请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求。虽然上述认定案涉《租赁合同》为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，被告仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给原告，实际使用费应参照双方在案涉《租赁合同》中约定的月租金标准计算为宜。因被告已实际使用商铺至今，原告确认被告已缴清截止至2016年10月31日的租金，且原告在庭审中确认被告向其缴纳了履约保证金4782元，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告同意该履约保证金4782元在使用费中予以抵扣，本院予以认可。综上所述，被告应向原告支付占有使用费，占有使用费参照每月2391元的标准，自2016年11月1日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止，且履约保证金4782元应在占有使用费中予以抵扣。被告自2016年11月开始拖欠租金及管理费，故原告有权解除《物业管理服务合同》，并有权要求被告支付拖欠的管理费。本院认定，《物业管理服务合同》自原告起诉之日（2017年2月13日）起解除，管理费按照每月609元的标准，自2016年11月1日起计算至起诉之日（2017年2月13日），合计2109.75元。关于原告诉请的电费问题。由于原告并未提交电费发票和抄表记录等予以证明，故原告的该项诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的滞纳金问题。如前所述，案涉《租赁合同》应认定无效，故原告诉请滞��金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市荣禧物业管理有限公司与被告ＸＸ涛签订的《租赁合同》无效；二、限被告ＸＸ涛于本判决生效之日起七日内将位于东莞市东城南路39号第二栋三层C03B号铺位返还予原告东莞市荣禧物业管理有限公司；三、限被告ＸＸ涛于本判决生效之日起七日内向原告东莞市荣禧物业管理有限公司支付占有使用费（参照每月2391元的标准，自2016年11月1日起计算至本判决确定��履行期限届满之日止，且履约保证金4782元应在占有使用费中予以抵扣）；四、解除原告东莞市荣禧物业管理有限公司与被告ＸＸ涛签订的《物业管理服务合同》；五、限被告ＸＸ涛于本判决生效之日起七日内向原告东莞市荣禧物业管理有限公司支付管理费2109.75元；六、驳回原告东莞市荣禧物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费400.20元（已由原告预缴），由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审　判　长　　方敬萍审　判　员　　刘　洋人民陪审员　　袁影霞二〇一七年八月二十二日异书　记　员　　陈凤好附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经��票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关注微信公众号“”