（2017）浙0683民初3838号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-29
案件名称
朱华洲与贾维娟房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嵊州市人民法院
所属地区
嵊州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱华洲,贾维娟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条
全文
浙江省嵊州市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0683民初3838号原告：朱华洲，男，1981年4月28日出生，汉族，住浙江省永康市，系嵊州市亲亲门业经营部业主。委托诉讼代理人：俞膑，嵊州市方圆法律服务所法律工作者。被告：贾维娟，女，1971年11月9日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：朱仁祥，嵊州市三界法律服务所法律工作者。原告朱华洲与被告贾维娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告朱华洲及其委托诉讼代理人俞膑、被告贾维娟及其委托诉讼代理朱仁祥、证人贾某到庭参加诉讼。本院因原告朱华洲申请调取新的证据后，于2017年7月20日适用简易程序，再次公开开庭进行了审理。原告朱华洲的委托诉讼代理人俞膑、被告贾维娟及其委托诉讼代理朱仁祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱华洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拆迁补偿款291373.20元，并支付利息(从起诉之日起至付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计算至2017年5月28日为1400元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告承租了被告所有的座落在嵊州市××路东侧两间店面房，设立了嵊州市亲亲门业经营部。因城中村改造建设，原告租赁的上述店面房要拆迁，故原、被告于2016年8月30日签订了《关于补偿款分割协议》一份，协议约定原告得拆迁补偿款的40%，被告得拆迁补偿款的60%。拆迁后，共得拆迁款728433元，按约定原告应得291373.20元。经原告催计，被告至今分文未付。被告贾维娟辩称，1.补偿由两部分组成，一部分为贾某租赁村集体所有房屋，并交给被告使用所产生的补偿款272388元，该部分补偿应归贾某所有，由贾某委托被告领取；另一部分为被告自有房屋的补偿款343663元，应根据被告经营期限占该房屋总的累计经营时间的比列由原告占40%，被告占60%比列进行分配。此外原告再无其他补偿款；2.被告多次发信息要求原告来处理补偿款分配事宜，但原告不来配合，该责任在于原告方自己。综上，驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告贾维娟出租给原告朱华洲经营嵊州市亲亲门业经营部的房屋是否包括贾某租赁嵊州市三江街道西港村集体的给贾维娟使用的房屋。根据被告申请的证人贾某（系贾维娟之姐）在庭审中陈述其将租赁的部分房屋在6年前交给被告贾维娟免费使用，且被告在庭审中亦自认贾某给其使用的房屋，系其免费给原告使用，可见朱华洲租赁的房屋应包括贾某给贾维娟使用的房屋。而被告提交的《企业、商业服务业用房补助计算表》中补助的企业或商店名称为“亲亲门业批发部”，实际经营或生产面积为商：（村）无证：130.36㎡，商：（个人）无证：115.13㎡。根据原、被告及证人陈述，“亲亲门业批发部”即为原告经营的嵊州市亲亲门业经营部，（村）无证：130.36㎡房屋即为贾某租赁西港村集体的给贾维娟使用的房屋。（村）无证：130.36㎡房屋拆迁时的经营户为嵊州市亲亲门业经营部，该证据进一步证实朱华洲租赁的房屋应包括贾某给贾维娟使用的房屋。据此，本院认定被告贾维娟出租给原告朱华洲经营嵊州市亲亲门业经营部的房屋，除贾维娟自有两间房屋外，还包括贾某租赁嵊州市三江街道西港村集体的给贾维娟使用的房屋（与贾维娟自有两间房屋前后相连）。2.原告在涉案上述房屋的经营时间。原、被告对因原告申请，本院向嵊州市市场监督管理局三江市场监督管理所调取的原、被告于2009年12月10日签订的《租房协议》均无异议，从该协议可以看出原告于该日即租赁涉案房屋。而原告提交的嵊州市亲亲门业经营部的工商登记情况，表明原告在2010年1月22日设立嵊州市亲亲门业经营部。据此，本院认为原告于2010年1月22日开始在涉案上述房屋从事经营活动。至于原告的经营活动何时结束？双方均未提交证据。经向嵊州市城镇房屋拆迁有限公司核实，因涉案房屋均无合法产权凭证，故由土地所有者嵊州市三江街道西湖社区股份经济合作社与嵊州市城镇房屋拆迁有限公司于2017年1月15日签订的《城中村改造房屋征收安置协议书》作为拆迁补偿依据。该日为涉案可予拆迁的基准日，也可作为认定嵊州市亲亲门业经营部在涉案上述房屋经营结束时间。综上，本院认定原告在涉案房屋的经营期间为2010年1月22日至2017年1月15日，共计2550天。3.涉案上述房屋累计经营期间。针对涉案房屋经营情况，原告提交了嵊州市亲亲门业经营部的个体户登记基本情况一份，被告提交了嵊州市合良超市、嵊州市大世界鞋服大卖场的个体户登记基本情况各一份。经向嵊州市市场监督管理局三江市场监督管理所核实，嵊州市大世界鞋服大卖场租赁的房屋系贾某自有房屋，而非贾某租赁西港村集体房屋，故嵊州市大世界鞋服大卖场经营活动与本案不具有关联性；而嵊州市合良超市于2006年4月20日承租贾某租赁嵊州市三江街道西港村集体的房屋。经向嵊州市城镇房屋拆迁有限公司核实，嵊州市合良超市为其认定贾维娟户累计计算经营年限给予补助的依据。嵊州市合良超市于2006年5月29日核准设立，2011年5月25日因歇业由嵊州市市场监督管理局三江市监督管理所核准注销。因双方均未提交嵊州市合良超市在涉案房屋结束经营的时间，故本院酌定嵊州市合良超市在原、被告于2009年12月10日签订的《租房协议》时在涉案房屋结束经营，共计经营期间1292天。即涉案贾某给贾维娟使用面积为130.36㎡房屋中累计经营时间为2550天+1292天=3842天（已超过10年）。至于贾维娟自有面积为115.13㎡房屋，除《企业、商业服务用房补助计算表》中核定的按累计计算经营年限为10年外，原、被告均未能举证在该房中进行商业活动的实际时间，故本院按《企业、商业服务用房补助计算表》核定的经营年限为10年。另查明，原、被告于2015年1月7日签订《租房协议》，协议约定原告承租被告店面房两间，租期为三年（2015年2月11日至2018年2月10日）租金为48000元，每年涨1000元等内容的协议。2016年8月30日，原、被告达成《关于经营补助款分割协议》，协议约定亲亲门业经营期间所得经营补偿款经双方协商，朱华洲得40%，贾给娟得60%，朱华洲再无任何其他补偿。贾维娟已领取涉案房屋经营补助款728433元。本院认为，原、被告于2015年1月7日签订的《租房协议》中涉及的房屋于2017年1月15日被征收，致使不能实现合同目的，双方合同解除。原、被告在租赁房屋被征收前的2006年8月30日就原告的损失弥补达成了协议，即《关于经营补偿款分割协议》。协议约定在亲亲门业经营期间所得的经营补偿款朱华洲得40%，贾维娟得60%。该协议不违反法律规定，可以作为原告合同解除后的损失赔偿依据。根据贾维娟签字确认的《企业、商业服务业用房补助计算表》，涉案房屋经营补助由两部分组成，一部分为贾某租赁村集体的给贾维娟使用的房屋的补偿，即商：（村）无证有照：130.36㎡×298.50元/㎡×10年=389125元，经营户补助389125元×70%=272388元；另一部分为贾维娟自有房屋补偿，即商：（个人）无证有照：115.13㎡×298.50元/㎡×10年=343663元。另经营户房屋装修附属物：26284元，个人房屋装修附属物：42485元+69897元=112382元。根据《嵊州市城中村房屋征收补偿安置实施办法有关解释性说明》的规定，涉及个人经营补助为上述计算表中的商：（村）经营户补助272388元和商：（个人）无证有照补助343663元。根据原、被告达成的《关于经营补偿款分割协议》，原告可得金额为（272388元×2550天/3842天+343663元×2550天/3652天）×40%=168300.14元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、贾维娟在本判决生效后十日内支付朱华洲拆迁经营补助款168300.14元；二、驳回朱华洲的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5670元，减半收取计2835元，由原告朱华洲负担1335元，由被告贾维娟负担1500元（款均限本判决生效后十日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 陈祖华二〇一七年八月二十二日书记员 马 炜附：本案引用的法律条文《中华人民共和合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 关注公众号“”