（2017）浙0881民初3032号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-09-29

案件名称

姜建华、徐小莉等与徐昌和等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

江山市人民法院

所属地区

江山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

姜建华,徐小莉,徐昌和,刘新艳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款，第九十条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条

全文

浙江省江山市人民法院民事判决书（2017）浙0881民初3032号原告：姜建华。原告：徐小莉。两原告共同委托诉讼代理人：祝小军。两原告共同委托诉讼代理人：徐丽波。被告：徐昌和。被告：刘新艳。原告姜建华、徐小莉为与被告徐昌和、刘新艳房屋买卖合同纠纷一案，于2017年6月30日向本院起诉，本院于2017年7月3日立案受理。本案依法由审判员周凌云适用简易程序于2017年8月17日公开开庭进行了审理。原告姜建华及两原告共同委托诉讼代理人徐丽波，被告徐昌和、刘新艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜建华、徐小莉诉称：两原告系夫妻，被告徐昌和、刘新艳系夫妻。2017年6月26日，两原告在江山市小琴房屋中介服务部介绍下，看中两被告位于江山市××室房产和××地下车库。经看房、协商房款，两原告与两被告、中介三方签订《房地产买卖合同》，合同约定：2017年6月26日支付50000元履约保证金，2017年6月29日前双方到场办理过户时支付首期房款（含定金）650000元，剩余房款850000元定于贷款到付清（过户后2个月内），如两被告不按合同约定或者因违约而无法将该房产售予两原告的，应在违约之日起两日内向两原告退回全部已收款款项并双倍返还定金等内容。2017年6月29日上午，中介陪同原告到交通银行开立600000元本票，再到建设银行将款项汇到被告徐昌和账户，被告徐昌和公司财务人员代向原告出具��条。被告徐昌和表示收到款项后先将房屋的他项权证取出，取出后再与两原告和中介到江山市不动产登记中心过户。之后，被告徐昌和一直推脱过户，后来就拒接电话，被告刘新艳则以其老公不同意为由也拒不配合过户。为此，两原告诉请判令：1、解除两原告与两被告签订的《房地产买卖合同》，两被告返还两原告购房款650000元并支付逾期还款利息（从2017年6月30日起至实际还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率据实计算）；2、两被告双倍返还定金50000元；3、两被告承担本案诉讼、保全费用。为证明其主张，原告向本院提供并出示了下列证据材料：1、2017年6月26日的《房地产买卖合同》一份，以证明双方在合同中约定2017年6月26日支付50000元定金，2017年6月29日前双方到场办理过户并支付购房款（含定金）650000元，房价余款850000元按��贷款，在违约责任中约定因被告方违约，应在2日内退回购房款并双倍支付定金。2、收条二份及银行回单七份，以证明被告方收到原告方购房款650000元（含定金50000元）。3、原告姜建华和被告徐昌和（短号531666）的短信记录，以证明2017年6月29日原告通知被告过户，但6月30日上午被告徐新艳晚到，以及6月30日晚上原告通知若不能及时过户要解除合同并要求其承担相应责任。4、原告代理人对王某、何某的询问笔录及证人王某、何某当庭陈述的证人证言，以证明原告方已按合同约定履行了付款义务，被告仅以可能的猜测拒绝过户、违反了合同约定。5、原告的营业执照及银行流水明细，以证明原告有履约能力。被告徐昌和、刘新艳均辩称：首先，被告从未拒绝履行合同。签订《房地产买卖合同》及收了650000元购房款（含定金50000元）属实，不同意过户不属实。原、被告签订合同后，原告向被告支付了首付款，被告也按合同约定准备房屋权属材料，积极配合过户。在此过程中，因国家对二手房屋贷款政策发生变化，考虑到合同中的按揭付款方式和原告履行能力等合同风险，被告要求原告在过户时提供贷款银行同意为本二手房买卖提供按揭贷款的证明材料或者剩余款项一次性现金支付（可适当减少到840000元），但遭原告拒绝并因此发生不愉快导致过户手续迟滞，然而被告从未作出拒绝过户而不再履行合同的明确行为。其次，原告的单方解除合同行为没有法律依据。《合同法》第九十三、九十四条对于解除合同有明确而严格的规定，结合本案事实，原告提出解除合同既不符合双方签订的合同约定，也不符合合同法有关单方解除合同的条件，显然原告起诉要求解除缺乏法律依据。再次，原告提出解除合同是一种单方毁约行为，应承担相应违约责任。从本案双方履行情况看，被告从未拒绝继续履行合同，相反，原告方鉴于国家对二手房贷款政策的调整和房地产市场行情的变化而不想继续履行合同是可以确定的，原告单方提起诉讼解除合同就充分印证了这一事实。因原告单方毁约行为不符合合同法之规定，是明确的违约行为，除了应当继续履行合同外，还应当承担支付合同相对方即被告50000元违约金的合同责任。被告方未向本院提供相关证据材料。经庭审质证，本院对相关证据的分析、认证意见如下：被告方对原告提供的证据1、2、3、5的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以认定。被告对原告提供的证据4提出异议。本院认为，证人王某、何某的陈述前后一致，与原、被告庭审陈述亦能相互印证，被告方仅认为“其咨询过银行，银行明确告知被告，原告贷不下来款”，该陈述与何某所述“我和银行确认过，是可以贷的”的表述并不矛盾，故本院对证人王某、何某的证言予以认定。本案争议焦点一：被告刘新艳是否为合同相对方。本院认为，被告刘新艳在被告徐昌和签订买卖合同之前，“嘱咐他了，口头约定了，房子是他的婚前财产，如果他处理这个房子的话，他可以代表我全权处理这个事情”，在被告徐昌和与两原告签订《房地产买卖合同》之后，亦积极听从被告徐昌和的安排参与处理房屋相关事项的行为，可认定被告刘新艳在事前有委托表示、事后有认可行为，且被告方未提供证据证明被告刘新艳就此买卖合同收益款项无获益，即本案房屋买卖的标的物虽经两被告认可为被告徐昌和的婚前财产，但被告徐昌和已将其收取的650000元用于归还银行贷款，故应认定被告刘新艳为本案《房地产买卖合同》的合同相对方。本案争议焦点二：两被告在本案的是否违约，是否应承担相应的责任。原告认为，两被告收到首付款后拒绝过户的行为明确表示其已不愿意履行合同。被告认为，其从未拒绝履行合同，而是因国家对二手房屋贷款政策发生变化，考虑到合同中的按揭付款方式和原告履行能力等合同风险，要求原告在过户时提供贷款银行同意为本二手房买卖提供按揭贷款的证明材料或者剩余款项一次性现金支付（可适当减少到840000元），但遭原告拒绝并因此发生不愉快导致过户手续迟滞。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案被告在原告依照合同约定履行了前期付款义务之后，提出要求原告提供可以贷��的证明或者一次性支付剩余款项，遭原告拒绝，即被告提出变更合同，原告未予同意，双方未经协商一致变更合同，原、被告均应当按照原合同约定全面履行自己的义务。就被告主张的二手房贷款政策变化等尚不属于致使合同目的不能实现的不可抗力，被告亦无法证明二手房贷款政策变化已导致其可以向原告行使不安抗辩权，故被告以此为由在2017年6月29日、30日上午未配合原告办理好房屋过户手续的行为已构成违约，应根据合同约定承担相应的违约责任。综上，结合到庭当事人的庭审陈述及本院对相关证据的认证意见，本院认定事实如下：原告姜建华与徐小莉系夫妻关系，被告徐昌和与刘新艳系夫妻关系。2017年6月26日，原、被告经江山市小琴房屋中介服务部居间介绍，就江山市××室房产和××地下车库达成了买卖合意，并由两原告与两被告（��告刘新艳名字由徐昌和代签）、中介三方签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定：2017年6月26日支付人民币50000元作为定金，2017年6月29日前双方到场办理过户时支付首期房价款（含定金）共计人民币650000元，房价余款计人民币850000元于贷款下来付清等内容。合同签订后，原告于当日支付给被告徐昌和定金50000元，被告徐昌和在《房地产买卖合同》背面出具收条一份予以确认。2017年6月29日上午，原告到交通银行开立600000元本票，并到建设银行将款项汇到被告徐昌和账户，被告徐昌和公司财务人员汪珍代向原告出具收条一份予以确认。被告方在收取款项后，未能按照合同约定的期限配合原告方完成房屋过户手续，因此导致本案诉讼。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，对方当事人可以解除合同。合同解除后��尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告因被告拒绝过户致使合同目的不能实现，据此要求解除《房地产买卖合同》及返还已付购房款的请求于法有据，本院予以支持。按照规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告约定了购房定金并于合同签订当日完成交付，并在合同中约定了违约应双倍返还定金，现因被告方的行为已构成违约，故原告要求被告双倍返还定金的诉请本院予以支持。至于原告主张的利息损失，因原告就被告的违约行为已主张了定金罚则，不能就此重复主张其他违约金或者利息损失赔偿，故该项请求本院不予支持。综上，原告诉请中的合理部分，本院予以支持，诉请中的不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告姜建华、徐小莉与被告徐昌和、刘新艳于2017年6月26日签订的《房地产买卖合同》。二、被告徐昌和、刘新艳于本判决生效之日起十日内向原告姜建华、徐小莉双倍返还定金共计100000元并返还购房款600000元，以上合计700000元。如未按本判决指定的期��履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告姜建华、徐小莉的其他诉讼请求。案件受理费5400元（已减半收取），财产保全费4020元，以上合计9420元，由被告徐昌和、刘新艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审判员　　周凌云二〇一七年八月二十二日书记员　　姜　丽百度搜索“”