（2017）皖1021民初1318号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-27
案件名称
应琳、柯惠琴等与安徽高恒置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
歙县人民法院
所属地区
歙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
应琳,柯惠琴,安徽高恒置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
安徽省歙县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1021民初1318号原告：应琳，男，1960年10月28日出生，汉族，住安徽省歙县，委托诉讼代理人：王亦文，安徽久安律师事务所律师。原告：柯惠琴，女，1959年6月12日出生，汉族，住安徽省歙县，（系应琳之妻）被告：安徽高恒置业有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇印象徽州21幢1009号，统一社会信用代码913410217568270246。法定代表人：成贤义，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴跃庭，安徽久安律师事务所律师。（特别授权）原告应琳、柯惠琴与被告安徽高恒置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告应琳、柯惠琴及委托诉讼代理人王亦文，被告安徽高恒置业有限公司的委托诉讼代理人吴跃庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月8日，原告在被告开发的位于歙县徽城镇河西印象徽州项目订购了33幢1单元A1070号商铺一间，并预缴订金2000元。2014年12月15日，原告付清了该商铺的全额款245523.00元。2015年5月4日，原、被告签订了书面《商品房买卖合同》，合同约定面积为32.1平方米，价款245523.00元。合同约定了双方权利义务，其中就房屋面积确认及面积差异处理上，合同第五条第2款明确约定“面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房”且“出卖人在买受人提出退房之日内30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息”。合同签订后，原告还将契税9821元交给被告，之后税务部门按政策优惠退回一半税金。2016年5月3日，被告通知原告交房时，原告发现被告提供的决算表注明的房屋面积为33.68平方米，已经超出合同约定面积的3%。原告当时即拒绝接收房屋并要求退房。被告同意按合同约定退房但一直拒绝退还原告房款本息。经多次协商无果，诉来法院，请求判令：1.判决被告返还原告已付房款245523.00元及银行同期存款利率自2014年12月15日起至2016年6月3日计算的利息，自2016年6月4日起至款清之日止按银行同期贷款息率计算利息；2.判决被告赔偿原告因购房支付的税金4910.50元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告要求解除双方签订的合同。被告辩称，被告2016年5月3日将原告预购的房屋以通知单形式告知原告接收房屋，原告没有提出退房请求，也没有要求被告退还购房款。原告引用双方签订合同的第五条的面积差异，应当是指产权登记面积与合同面积的差异，目前产权登记面积没有出来，不存在超过3%的问题。因原告在合理期限内未通知被告解除合同，所以失去了解除权。假设解除权没有失去，在要求退房款时应向被告送达解除合同书，原告至今没有向被告送达解除合同书。综上，被告不同意退房，如果协商不成，请求法院驳回原告的诉讼请求。为支持诉求，原告提供以下证据：1、原告身份证、结婚证，证明原告身份及原告与柯惠琴系夫妻关系的事实。2、《义乌国际商贸城定购协议书》及《黄山印象徽州义务国承商贸城客户意向书》，证明原告向被告预订房屋及交纳意向金的事实。3、《商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订房屋买卖合同，合同就房屋面积、金额及双方权利义务作了明确约定。4、购房发票及支付税金、意向金、银行转款记录收据，证明原告支付了全部房款及税收的事实。5、印象徽州《交房通知书》及印象徽州项目交房决算表，证明被告提供房屋面积超出合同约定面积3%，原告拒绝接收房屋并要求退房的事实。6、律师函，证明原告要求被告按合同约定处理退款事实。证明被告是认可这个事实的，应当支持原告退款。被告提出以下质证意见：对于证据1、3无异议。对证据2第5条约定两个条件，一是商品房交付原告后，二是办理产权登记，产权面积是多少是未知数，不超3%的可能性是有的。对证据4两份交房通知书及决算表，原告是认可都收到的，原告当时收到拒绝签字，只是不接收房屋并不是要求退房，到目前没有看到原告退房的相关凭证。决算表中只是用到实测面积，具体产权登记面积是否与实测面积一致不知道，因此原告以决算表中的面积要求退房是不成立的。因此对该份证据的证明目的不认可。证据5我们收到，但对内容有异议。律师函的法律性质是催告。因此原被告间的合同未解除，律师函中也没有明确解除，原告本人也未提出书面的请求解除合同，因此原告的诉请不符合法律规定。被告提交契税发票一张，证明其已替原告交税9820.92元。原告对此证据无异议。本院调取歙县房地产交易评估测绘所关于涉案房产的测绘面积、测绘图纸证据三份。原告对此证据表示无异议；被告对此证据表示三性无异议，但不认为测绘面积就等同于产权等记面积。经庭审举证质证，本院认定事实如下:2014年12月8日，原告在被告开发的位于歙县徽城镇河西印象徽州项目订购了33幢1单元A1070号商铺一间，并预缴订金2000元。2014年12月15日，原告付清了该商铺的全额款245523.00元。2015年5月4日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定被告将座落于歙县徽城镇河西印象徽州项目33幢1单元A1070号商铺出售给原告，合同约定房屋面积为32.1平方米，价款245523.00元。合同签订后，原告还将契税9821元交给被告，之后税务部门按政策优惠退回一半税金。2016年5月3日，被告通知原告交房时，向原告出具《交房通知书》和决算表，原告发现被告所交房屋面积为33.68平方米，已经超出合同约定面积的3%。原告当时即拒绝接收房屋并要求退房。2017年2月17日原告委托律师向被告送达律师函，要求退房、退款未果而诉至本院。歙县房地产交易评估测绘所出具的涉案房产的测绘面积、测绘图纸，载明该房屋的面积为33.68平方米。上述事实，有双方签订的商品房买卖合同、纳税凭证、交房通知书、决算表、律师函、歙县房地产交易评估测绘所测绘图纸、图表、庭审笔录等证据足以佐证。关于产权登记面积，本院认为，产权登记面积是房屋竣工验收后，由第三方机构科学测绘后用于产权登记的面积以及房屋产权证上的面积。在售房前，开发商会通过图绘计算出房屋大概面积。因开发商售出的只是预售房，并没有竣工验收，只有竣工验收后才能正式对房产面积进行测绘，在此之前售出的房产为预售房，所以面积与竣工后测绘的面积可能会产生误差。本案涉案房屋已经竣工并具备交付条件，只是双方因面积差异等原因协商未果一直未进行产权登记，但是歙县房地产交易评估测绘所已经予以测绘，该面积应当认定是涉案房屋的产权登记面积。因此，被告认为本案并没有进行登记，不存在产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值超过3%的抗辩理由不成立。综上，本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依约定履行。双方在合同中约定了“产权登记面积与合同约定面积发生差异”的处理方式，各方均应当遵守。现被告交付原告的房产面积与合同约定面积的误差比绝对值已超过3%，达到了4.92%，按照合同第五条第二款第二项的约定，原告主张解除合同、返还已付购房款245523.00元，并按银行同期存款利率计算利息（自2014年12月15日起至2016年6月3日止），本院予以支持。同时，原告要求购房款自2016年6月4日起至款清之日止按同期银行贷款利率计算利息，该项诉求可以认定是原告为履行合同而遭受的损失，本院予以支持。原告于2017年2月17日委托律师向被告送达律师函，该律师函内容是解除合同的真实意思表示，收到该函后，被告未明确提出异议，因此，原告主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。原告已经缴纳的税款愿意自行处理，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告应琳、柯惠琴与被告高恒置业有限公司于2015年5月4日签订的《商品房买卖合同》自2017年2月17日起解除；二、被告高恒置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告应琳、柯惠琴购房款245523.00元及利息（其中自2014年12月15日起至2016年6月3日款日止按同期银行存款利率计算，自2016年6月4日起至款清之日按银行同期贷款利率计算）；三、驳回原告应琳、柯惠琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5060元，保全费2020元，计7080元，由被告安徽高恒置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长 汪永来审 判 员 汪朝亮人民陪审员 吴秋惠二〇一七年八月二十二日书 记 员 田 玲相关法律条款《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来源：百度“”