（2017）黔0113民初1755号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-08-28
案件名称
郭婷玮与贵州广聚源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市白云区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭婷玮,贵州广聚源房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款
全文
贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017)黔0113民初1755号原告：郭婷玮，女，1988年8月4日生，汉族，贵州省六盘水市人，中信银行贵阳分行工作人员，户籍地址：贵州省贵阳市白云区），。委托诉讼代理人：王羽峰，男，贵州慧原律师事务所律师，执业证号：15201201310502390。代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：郭玉敏（系原告郭婷玮之父），男，1964年5月22日生，汉族，贵州省六盘水市人，户籍地址：贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。被告：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵阳市白云区龙井路289号艳山红镇政府办公楼5楼，现住所地：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路大唐1栋10楼（即送达地址），统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人：吕保平，男，贵州广聚源房地产开发有限公司董事长，委托诉讼代理人：向家礼，男，1989年9月27日生，汉族，贵州省毕节市人，贵州广聚源房地产开发有限公司工作人员，户籍地址：贵州省毕节市，现住贵州省贵阳市云岩区。代理权限：特别代理。原告郭婷玮诉被告贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭婷玮的委托诉讼代理人王羽峰、郭玉敏，被告广聚源房开公司的委托诉讼代理人向家礼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭婷玮向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告广聚源房开公司向原告支付逾期交房违约金289282.5元（自2015年1月1日起至2017年2月14日止，共计774日）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月7日，被告广聚源房开公司将位于贵阳市××××号贵阳?恒大城xx栋xx层xx号房屋出售给原告，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将上述房屋出售给原告，价款为1092649元，建筑面积为89.7㎡，交房日期为2014年12月31日前。合同签订后，原告即履行了全部付款义务，但交房期限届满后，被告未向原告交付房屋。期间，原告多次要求被告交付房屋，但被告均以各种理由拖延。直至2017年2月14日，被告才正式向原告交付房屋，逾期时间长达744日，严重损害了原告的合法权益。根据合同第十三条1.（2）项约定：逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告至今仍未向原告支付任何违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，合同虽约定了违约金计算方式，但该房屋属于商业类房屋，其损失为房屋租金，若按日万分之一计算违约金明显低于实际损失，无法弥补因被告违约给原告造成的经济损失。因此，参照“2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价”贵阳市观山湖区商业类房屋租金标准125元/㎡计算，原告的租金实际损失总额为289282.5元（计算公式：125元/㎡×89.7㎡÷30日×774日）主张违约金符合法律规定。综上所述，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，应向原告支付违约金，以填补原告因此遭受的经济损失。为维护原告的合法权益，特起诉请求判决支持如前诉讼请求。原告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同》《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《收据》，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，原告已按合同约定履行了全部付款义务；3、《业主手册存根》《装修手册存根》《住宅质量保证书》《前期物业管理服务协议》，证明被告于2017年2月14日才向原告交付房屋，合同约定的交付期限为2014年12月31日前交付，逾期交房774日的事实；4、《门面租赁合同》《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》，证明原告购买的房屋在交房后出租给第三人，实际租赁价格为12000元/月，但根据政府部门公布的房屋租金指导价，因未公布2015年-2017年贵阳市商业类房屋租金标准，但涉案房屋恒大城地理位置处于贵阳市观山湖区与白云区交界处，房屋租金标准十分接近，故参照2014年贵阳市观山湖区商业类房屋租金标准住宅损失符合公平原则，能充分反映原告遭受损失的真实程度。被告广聚源房开公司辩称，一、因为市政建设，导致修建案涉房屋的道路被封堵，影响楼盘的正常修建，延期交房是事实，但确有客观原因；二、原告所诉房屋现办证条件已具备，希望原告积极配合被告办理产权登记；三、原告诉请金额过高，应按照原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定计算违约金，原告计算违约金的标准错误，该套房屋位于贵阳市，不应按照贵阳市观山湖区的标准计算。被告确实违约，请求法院减轻被告的违约责任。被告为支持自己的主张，向本院提供了《营业执照》和法定代表人身份证明，证明被告是本案适格的诉讼主体。因双方对违约金计算标准存在争议，经本院释明，原告向本院递交了《评估申请书》，请求本院委托有资质的评估机构对涉案房屋从2015年1月至2017年2月期间的租金标准进行评估。2017年8月8日，我院依法委托了贵州皓天价格评估司法鉴定所对案涉房屋从2015年1月至2017年2月的租金进行评估。2017年8月16日，贵州皓天价格评估司法鉴定所出具了（2017）皓鉴字280号《关于贵阳市××云环路xx号贵阳xx城xx栋xx层xx号房屋租金损失的价格评估报告》，价格评估结果为：涉案房屋的租金损失（从2015年1月起至2017年2月止）评估价格为183535元。原告为此支付了评估费用6000元。经庭审质证，原告对被告提供的证据的三性均无异议。被告对原告提供的《商品房买卖合同》《贵阳市商品房预售合同备案登记表》《收据》的真实性无异议，但认为违约金应按合同的约定计算。对原告提供的《业主手册存根》《装修手册存根》《住宅质量保证书》《前期物业管理服务协议》的真实性，被告无异议，但认为原告应当按物业服务协议的约定支付相应的物业管理费。对原告提供的《门面租赁合同》的真实性，被告未发表意见，认为该门面是否真实出租不清楚。被告对原告提供的《贵阳市住房和城乡建设局关于发布2014年贵阳市房屋租金指导价的公告》的真实性无异议，但被告认为案涉门面位于贵阳市范围内，应按照贵阳市白云区政府的指导价来计算。对于（2017）皓鉴字280号《关于贵阳市××云环路xx号贵阳xx城xx栋xx层xx号房屋租金损失的价格评估报告》，原告对三性均无异议，认为评估程序合法，所得结果客观真实，请求法院依法确认，并认为本案的过错在于被告，故评估费应由被告承担。被告对三性均有异议，认为被告没有参加现场评估，所得结果不客观、不真实。本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院根据当事人的陈述和原告提供的证据，作出如下认定：位于贵阳市××云环路“贵阳·恒大城”项目系由被告广聚源房开公司开发建设。2012年12月7日，原告郭婷玮与被告广聚源房开公司签订《商品房买卖合同》，约定被告广聚源房开公司将其开发的位于贵阳市××××号“贵阳?恒大城”xx栋xx层xx号房屋出售给原告，该房屋价款为1092649元，建筑面积为89.7㎡，交房日期为2014年12月31日前。合同签订后，原告即向被告支付了全部购房款。合同履行过程中，被告并未按约定向原告交付房屋，直至2017年2月14日才向原告交付房屋。因双方对逾期交房的违约金计算方法意见不一致，被告未向原告支付逾期交房的违约金，故原告诉来我院请求判令如前诉讼请求。审理中，经原告申请，我院依法委托了贵州皓天价格评估司法鉴定所对案涉房屋从2015年1月起至2017年2月止的租金进行评估。2017年8月16日，贵州皓天价格评估司法鉴定所向本院出具了（2017）皓鉴字280号《关于贵阳市××云环路xx号贵阳恒大城xx栋xx层xx号房屋租金损失的价格评估报告》，价格评估结果为：涉案房屋的租金损失（2015年1月至2017年2月）评估价格为183535元。原告为此支付了评估费用6000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方当事人应当按照约定全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，履行了自己的合同义务，而被告未能在合同约定的期限内向原告交付房屋，其行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任。关于违约金的计算问题。原告认为合同约定违约金过低，请求按照实际损失计算，要求被告支付违约金289282.5元，但未提供贵阳市2015年度至2017年度的租金标准。为此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”之规定，原告认为违约金约定低于其实际损失，要求人民法院增加违约金的主张，符合法律规定，本院予以支持。根据贵州皓天价格评估司法鉴定所向我院出具的（2017）皓鉴字280号《关于贵阳市××云环路xx号贵阳恒大城xx栋xx层xx号房屋租金损失的价格评估报告》评估原告的租金损失为183535元，本院认为该评估结果能客观反映因被告逾期向原告交付房屋所造成的实际损失，依法予以采纳。本案系因被告违约引发纠纷，原告对此并无过错，故评估费6000元应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告贵州广聚源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭婷玮逾期交房违约金183535元及评估费6000元，共计189535元；二、驳回原告郭婷玮的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5640元，减半收取2820元（原告已预交），由原告郭婷玮负担1016元，被告贵州广聚源房地产开发有限公司负担1804元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 李政发二〇一七年八月二十二日书记员 张立婧 来自