（2016）浙0481民初5883号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-09-29

案件名称

鸿翔控股集团有限公司与吴海军、胡军泉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

海宁市人民法院

所属地区

海宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

鸿翔控股集团有限公司,吴海军,胡军泉,海宁巨川餐饮管理有限公司,徐立成,蔡昊书,李长征,黄海伦,徐林妃,邱朝素,赵国峰,彭武斌,王强,黄晶,张新宇,周贵阳,陈佔,夏小勇,熊白伟,张珊珊

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

浙江省海宁市人民法院民事判决书（2016）浙0481民初5883号原告：鸿翔控股集团有限公司。住所地：浙江省海宁市硖石街道公园路**号。统一社会信用代码：91330481554000598D。法定代表人：姚岳良，董事长。委托诉讼代理人：马海峰，浙江紫薇律师事务所律师。被告：吴海军，男，1986年3月2日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被告：胡军泉，男，1984年10月13日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：郝鹏程，浙江楷正律师事务所律师。被告：海宁巨川餐饮管理有限公司。住所地：浙江省海宁市硖石街道工人路***号地下*层西侧。组织机构代码：35022216-4。法定代表人：吴海军，执行董事兼总经理。被告：徐立成，男，1980年10月9日出生，汉族，住浙江省海宁市。被告：蔡昊书，男，1994年11月21日出生，汉族，住江西省宜丰县。被告：李长征，男，1972年11月3日出生，汉族，住河南省虞城县。被告：黄海伦，男，1997年10月22日出生，汉族，住浙江省海宁市。被告：徐林妃，女，1975年11月16日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。被告：邱朝素，男，1974年4月30日出生，汉族，住浙江省海宁市。被告：赵国峰，男，1975年3月13日出生，汉族，住浙江省海盐县。被告：彭武斌，男，1978年11月2日出生，汉族，住江西省资溪县。被告：王强，男，1978年9月5日出生，汉族，住江西省资溪县。被告：黄晶，男，1985年6月11日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。被告：张新宇，女，1992年1月10日出生，汉族，住江苏省睢宁县。被告：周贵阳，男，1984年3月26日出生，汉族，住江西省资溪县。被告：陈佔，男，1987年2月16日出生，汉族，住浙江省永嘉县。被告：夏小勇，男，1983年11月19日出生，汉族，住湖北省公安县。被告：熊白伟，男，1994年10月10日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。被告：张珊珊，女，1993年1月2日出生，汉族，住黑龙江省宁安市。原告鸿翔控股集团有限公司诉被告吴海军、胡军泉、第三人海宁巨川餐饮管理有限公司（以下简称巨川公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，后因案情复杂，转入普通程序。根据原告申请，本院于2017年3月17日追加蔡昊书、李长征、黄海伦、徐林妃、邱朝素、赵国峰、徐立成、彭武斌、王强、黄晶、张新宇、周贵阳、陈佔、夏小勇、熊白伟、张珊珊为本案共同被告并通知其他当事人；根据原告的申请，本院变更巨川公司为本案共同被告。2017年7月31日，本院公开开庭审理本案，原告鸿翔控股集团有限公司委托诉讼代理人马海峰、被告吴海军、被告胡军泉及其委托诉讼代理人郝鹏程、被告徐立成到庭参加诉讼，吴海军同时作为被告巨川公司法定代表人到庭应诉。被告蔡昊书、李长征、黄海伦、徐林妃、邱朝素、赵国峰、彭武斌、王强、黄晶、张新宇、周贵阳、陈佔、夏小勇、熊白伟、张珊珊经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。因案情复杂，本案报请本院院长审批，延长审限六个月。本案现已审理终结。鸿翔控股集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告吴海军、胡军泉支付原告2016年7月1日起至2016年8月31日期间的租金66666.67元，并支付自2016年6月16日起按每日千分之二计算至实际付清之日止的逾期付款违约金；2.被告吴海军、胡军泉支付原告违约金400000元；3.被告吴海军、胡军泉、巨川公司、蔡昊书、李长征、黄海伦、徐林妃、邱朝素、赵国峰、徐立成、彭武斌、王强、黄晶、张新宇、周贵阳、陈佔、夏小勇、熊白伟、张珊珊立即将坐落于海宁市硖石街道工人路128号鸿翔时尚购物广场地下一层房屋腾空并返还给原告；4.被告吴海军、胡军泉支付原告自2016年9月1日起按约定租金标准二倍计算至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费。诉讼过程中，原告放弃第1项诉讼请求中要求被告吴海军、胡军泉自2016年6月16日起按每日千分之二计算至实际付清之日止的逾期付款违约金的诉讼请求。事实和理由：2015年6月19日，被告吴海军、案外人季海飞与原告及案外人浙江鸿翔资产管理有限公司（以下简称资产管理公司）签订《合同》（合同编号：HXZC20150619），约定原告将坐落于海宁市硖石街道工人路128号鸿翔时尚购物广场地下一层房屋出租给被告吴海军、季海飞，租赁期限7年，自2015年7月1日起至2022年6月30日止，免租期自2015年7月1日起至2015年9月30日止，免租期内仍收取水电等能源费用；第一租赁年度租金400000元，物业管理费180000元，租金和物业管理费按每半个租赁年度为一期缴纳，租金由资产管理公司代原告收取，物业费由资产管理公司自行收取；承租人应于每月5日前向资产管理公司支付上个月发生的水电费等能源费用和其他费用；合同同时约定了逾期缴纳租金、物业管理费、能源费用和因承租人违约导致合同解除及违约责任等事宜。2015年8月4日，合同各方一致同意由被告胡军泉替代季海飞作为上述《合同》的承租人之一，各方就此签订了《补充协议》。2015年12月29日，合同各方当事人再次签订《补充协议》，约定将免租期延长至半年，自2015年7月1日起至2015年12月31日止。上述合同及协议签订后，原告将房屋如约交付给被告吴海军、胡军泉使用。自2016年3月15日起，被告吴海军、胡军泉无故拖欠水电费57437.92元，为此，原告及资产管理公司于2016年5月20日发函催告被告吴海军、胡军泉支付前述款项。按照合同约定，被告吴海军、胡军泉应于2016年6月16日前缴纳第二期租金200000元（自2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金），但直至2016年7月5日，二人仍未缴纳租金及水电费等，原告与资产管理公司再次发函催告。由于被告吴海军、胡军泉拒不缴纳相关租金及能源费，原告及资产管理公司于2016年8月30日向被告吴海军、胡军泉寄送《解除合同通知书》，明确告知因二人的违约行为，自2016年9月1日起解除双方签订的合同及协议，并对腾退房屋等事宜一并告知。另，被告吴海军、胡军泉承租本案所涉房屋后，以该房屋内经营场所设立了被告巨川公司，巨川公司又将本案所涉房屋分割成多个商铺，转租给被告蔡昊书等十六人。原告为维护自身合法权益，遂诉至本院。吴海军与巨川公司共同答辩称，其对合同不是特别了解，当时签约时，原告告知答辩人消防没有问题。本案中，答辩人方有责任，但原告亦有相应的责任。答辩人为装修本案所涉房屋所投入的费用，应当折抵应付给原告的部分款项。胡军泉答辩称，原告主张的违约金过高，不符合法律规定，请求法院依法调整；本案由于消防审批不过关，导致无法正常经营，主要责任在于原告，按照租金二倍的标准计算逾期腾房占有使用费不合理。被告徐立成答辩称，本案纠纷与其无关，对原告与被告吴海军、胡军泉、巨川公司之间的关系不清楚，且其已于原告起诉前腾退了其承租的铺位。被告蔡昊书、李长征、黄海伦、徐林妃、邱朝素、赵国峰、彭武斌、王强、黄晶、张新宇、周贵阳、陈佔、夏小勇、熊白伟、张珊珊未答辩，亦未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的房屋租赁意向书、补充协议、收款收据，被告吴海军、胡军泉无异议，且前述证据与本案待证事实具有关联性，本院予以认定。原告提供的催款函、函、解除租赁合同通知书及送达记录，被告吴海军、胡军泉认可已签收催款函、函及解除合同通知书并知晓相关内容，对送达材料无异议，本院对前述证据予以认定。原告提供的消防安全检查合格证，到庭当事人均无异议，本院对该证据予以认定。其余原、被告提供的证据，双方当事人均互有异议，本院认证如下：1.原告提供的合同，被告吴海军、巨川公司、胡军泉对真实性无异议，但认为双方签订的合同并无租赁区域示意图，并提供的网易邮箱截图打印件以证明。通过比对原告与被告胡军泉提供的合同，本院认为两份合同均附有租赁区域示意图，且加盖原告公司的公章及骑缝章，而被告吴海军、巨川公司、胡军泉提供的网易邮箱截图打印件，原告对真实性有异议，且被告吴海军、巨川公司、胡军泉亦未提供证据证明该邮件的内容、发送人信息，故对该网易邮箱截图打印件，本院不予认定，对于原告提供的合同，本院予以认定。2.被告吴海军、巨川公司提供的收款收据，原告对真实性无异议，但认为该证据证明被告吴海军、胡军泉实际支付的房屋租金为200000元，押金100000元，物业管理费90000元，而非被告吴海军、胡军泉主张的房屋租金290000元；本院对该证据的真实性予以认定，至于原告实际收到的房屋租金数额，本院将结合其他证据及当事人的陈述予以认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2015年4月13日，原告（甲方）与被告吴海军、案外人季海飞（乙方）签订《房屋租赁意向书》，约定甲方将位于海宁市工人路128号鸿翔购物广场地下一楼，使用面积1072平方米（范围界定见附图）的商业用房出租给乙方作经营（仅限餐饮）使用；租期自2015年5月15日起至2022年5月14日止；租赁期限内第一、第二年、第三年租金为伍拾捌万元整，第四年起租金为陆拾万元，以上租金不包括乙方自愿承担的开票税金；租金按每半年度支付，第一个半年度租金在签订合同后七天内一次性付清，以后租金在租赁期限到期前15天一次性付清；签订本意向书当日，乙方向甲方支付100000元定金（正式合同签订后定金转押金），并确定于2015年6月1日前签订正式合同；意向书同时约定其他事宜。2015年6月19日，原告（甲方）、资产管理公司（乙方）以及被告吴海军、案外人季海飞（丙方）根据前述意向书的内容，正式签订《合同》（合同编号：HXZC20150619），约定甲方将位于海宁市工人路128号（鸿翔时尚购物广场）地下一层部分房屋包括甲方提供给丙方使用的租赁场所内的各项设施设备出租给丙方，租赁场所建筑面积约为1072平方米（具体以产权证上记载面积为准），租赁场所具体范围详见本合同附件《租赁场所平面图》（作为合同附件）；丙方所承租的租赁场所由乙方提供现场物业管理；实际租期自2015年7月1日起至2022年6月30日止，甲、乙方给予丙方92天的免租期（自2015年7月1日起至2015年9月30日止），计租日及计费日均从2015年10月1日起，但丙方应当向乙方按期一次性全额缴纳实际租赁期间内产生的水、电、燃气等能源费用；合同中约定的“租赁年度”指自租赁起始日起向后推算，每满十二个月为一个租赁年度；第1-3个租赁年度租金为400000元/年，第4-7个租赁年度租金为420000元/年；丙方向乙方缴纳物业管理费180000元/年，水、电、燃气、通讯费按实际使用进行缴付；丙方应缴纳的房屋租金和物业管理费按每半个租赁年度为一期缴纳，甲方委托乙方向丙方代收房屋租金，丙方应于每个租赁年度的上期租金到期15天前向乙方支付下半年度租金和物业管理费；丙方应于签订合同后五天内支付乙方水费、电费等能源及其他费用预付及财物损坏赔偿押金100000元，丙方应于每月五日前向乙方支付上月发生的能源及其他费用；丙方逾期支付预付租金、物业管理费及其他费用，每逾期一日，丙方应向甲方支付未付款项千分之二作为违约金；本合同签订后五日内，丙方应当向甲、乙双方支付第一年度6个月的租金及物业管理费290000元作为履约保证金；该履约保证金在免租期结束后第一天起直接转为合同首期半年租金；丙方逾期超过30天未支付租金、物业管理费、能源费或其他任何应付费用的或者丙方累计拖欠能源费或其他费用达到10000元即视为根本违约；任何一方根本违约或存在其他严重影响其他方利益行为导致合同提前终止的，违约方除应按照本合同约定承担相应的违约责任，还应当向守约方一次性支付相当于违约时当年全年租金和物业管理费的违约金；合同同时约定其他事宜。2015年7月24日，资产管理公司向被告吴海军出具收款收据两份，其中金额100000元的收款收据载明款项内容为“工人路地下一层房租款”，金额为50000元的收款收据载明的款项内容为“工人路地下一层房租押金”。2015年8月4日，原告（甲方）、资产管理公司（乙方）、季海飞、吴海军（丙方）、吴海军、胡军泉（丁方）签订《补充协议》，约定由订房接受并承担甲、乙、丙三方于2015年6月19日签订的前述《合同》中丙方应承担的责任、义务及享有的权利，即由丁方代替合同中丙方的地位；协议同时约定其他事项。2015年8月20日，资产管理公司向被告出具收款收据两份，其中金额为190000元的收款收据载明的款项内容为“工人路地下一层房租”，金额为50000元的收款收据载明的内容为“工人路地下一层房租押金”。2015年12月29日，原告（甲方）、资产管理公司（乙方）、吴海军、胡军泉（丙方）签订《补充协议》，约定丙方免租期自2015年7月1日起至2015年12月31日，计租日为2016年1月1日，租金不变，总租期不变；同时约定其他事宜。2016年5月21日，原告及资产管理公司联合向被告吴海军、胡军泉寄送《催款函》，告知二人，截至2016年5月21日，二人尚欠资产管理公司水电费57437.92元（2016年3月15日至2016年5月15日期间），告知二人应承担的违约责任，并在收到催告函三日内结清前述费用，逾期按根本违约处理。2016年7月6日，原告及资产管理公司联合发函给被告吴海军、胡军泉，告知二人应于2016年6月15日前支付下一半年度（2016年7月1日至2016年12月31日）房租290000元、水电费9806.42元，截至2016年7月5日，原告尚未收到前述房租款，前述房租款已产生滞纳金12426.71元，同时要求二人于2016年7月10日前付清前述全部费用，否则原告将按照违约解除合同并追究违约责任。2016年8月30日，原告及资产管理公司联合发送《解除租赁合同通知书》给被告吴海军、胡军泉，告知二人自2016年9月1日起解除本案所涉房屋租赁合同，并要求二人自收到通知后五日内腾退房屋、结清费用，并承担相应的违约责任。另，被告吴海军、胡军泉于2015年7月1日发起设立被告巨川公司，登记住所地为海宁市硖××街道工人路××地下××层西侧，即本案所涉房屋。巨川公司于2015年8月12日经工商部门核准登记。后巨川公司将本案所涉房屋改造成数个相对独立的铺位，并分别与蔡昊书、李长征、黄海伦、徐林妃、邱朝素、赵国峰、徐立成、彭武斌、王强、黄晶、张新宇、周贵阳、陈佔、夏小勇、熊白伟、张珊珊等十六人签订铺位租赁合同，将分割出的铺位租赁给前述十六人用于经营餐饮。被告徐立成已于原告起诉前腾退其占有、使用的铺位。本院认为，原告与被告吴海军、胡军泉达成的《合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思的表示，属合法有效的合同，对各方当事人均具有约束力。被告吴海军、胡军泉未按合同约定支付租金及相关费用，属于违约行为，原告向被告吴海军、胡军泉催讨款项后，二被告仍未履行合同义务，原告有权解除合同，后原告向吴海军、胡军泉寄送了解除合同通知，吴海军、胡军泉对原告提出的合同自2016年9月1日解除的主张亦无异议，且蔡昊书等十六位个体经营户作为次承租人，亦未作出要代被告吴海军、胡军泉支付拖欠租金并继续履行合同的意思表示，故本院对原告认为双方签订的《合同》、《补充协议》已于2016年9月1日解除的主张予以采信。根据双方合同的约定，原告自2016年1月1日起开始收取租金，租金每半年度收取一次，2016年1月1日至2016年6月30日的租金为200000元，同时缴纳的还有该半年度物业管理费90000元。虽然资产管理公司出具的收款收据载明的款项内容为房租款，但根据前述合同约定，并结合当事人庭审的陈述可以认定，被告吴海军、胡军泉支付的290000元款项（不包含押金100000元）包括2016年1月1日至2016年6月30日期间的房屋租金200000元，物业管理费90000元，故原告要求被告吴海军、胡军泉支付剩余已履行的合同期限（2016年7月1日至2016年9月1日）内租金66666.67元（200000元/年÷6个月×2个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案中，被告吴海军、胡军泉租赁本案所涉房屋后用于开设巨川公司，而巨川公司又将本案所涉房屋分割成数间铺位转租给蔡昊书等十六人使用，现原告与被告吴海军、胡军泉之间的合同已解除，被告吴海军、胡军泉应当腾退本案所涉房屋给原告，作为实际占有使用本案所涉房屋的巨川公司等十七人亦无权继续占用、使用本案所涉房屋，巨川公司、徐立成、蔡昊书、李长征、黄海伦、徐林妃、邱朝素、赵国峰、彭武斌、王强、黄晶、张新宇、周贵阳、陈佔、夏小勇、熊白伟、张珊珊应向原告腾退房屋。原、被告确认，被告徐立成已腾退其占有、使用的铺位，其腾房义务已履行，故徐立成已无腾房义务。被告吴海军、胡军泉在合同解除后至今未履行腾退返还租赁房屋的义务，应当按照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，但合同解除后应当给予吴海军、胡军泉合理的期限腾退房屋，故本院酌定合同解除之日起三十日内为腾退房屋合理期限，即逾期腾房占有使用费自2016年10月1日起计算至实际腾退之日止。原告按照合同约定向被告吴海军、胡军泉主张一次性违约金400000元，被告吴海军、胡军泉认为原告主张的违约金过高，请求本院予以调整。违约金的性质是以补偿为主、惩罚为辅，即在判断合同当事人约定的违约金是否过高时，应当以违约造成的实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。本案中，被告吴海军、胡军泉存在违约行为并导致合同关系解除，给原告造成了损失，考虑到原告给予了吴海军、胡军泉六个月免租期，故本院酌定被告吴海军、胡军泉赔偿原告该六个月免租期租金损失，具体计算标准，按照双方合同约定的第一年度租金标准计算为200000元。综上所述，原告的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告吴海军、胡军泉于本判决生效之日起十日内给付原告鸿翔控股集团有限公司房屋租金66666.67元及违约金200000元。二、被告吴海军、胡军泉、海宁巨川餐饮管理有限公司、蔡昊书、李长征、黄海伦、徐林妃、邱朝素、赵国峰、彭武斌、王强、黄晶、张新宇、周贵阳、陈佔、夏小勇、熊白伟、张珊珊于本判决生效之日起三十日内将各自占有、使用的坐落于海宁市硖石街道工人路128号地下一层西侧房屋腾退给原告鸿翔控股集团有限公司。三、被告吴海军、胡军泉于本判决生效之日起十日内给付原告鸿翔控股集团有限公司逾期腾房占有使用费366667元（自2016年10月1日起暂计算至2017年8月31日，此后，按原告与被告吴海军、胡军泉签订的租赁合同约定的租金标准计算至被告吴海军、胡军泉实际腾退之日止）。四、驳回原告鸿翔控股集团有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16173元，由原告鸿翔控股集团有限公司负担7440元，被告吴海军、胡军泉负担8733元。公告费2460元，由被告蔡昊书、李长征、黄海伦、徐林妃、邱朝素、赵国峰、彭武斌、王强、黄晶、张新宇、周贵阳、陈佔、夏小勇、熊白伟、张珊珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审　判　长　　高苏燕代理审判员　　王宗强人民陪审员　　黄国良二〇一七年八月二十二日书　记　员　　张　佳附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。关注公众号“”