（2017）豫1281民初736号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-04
案件名称
河南大有能源股份有限公司千秋煤矿与张友忠房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
义马市人民法院
所属地区
义马市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南大有能源股份有限公司千秋煤矿,张友忠
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十五条，第二百三十六条，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省义马市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1281民初736号原告：河南大有能源股份有限公司千秋煤矿，住所地义马市千秋路，组织机构代码70666992-9。法定代表人：杨运峰，系该矿矿长。委托诉讼代理人：李志勇，男，汉族，1976年7月29日出生，住义马市，系该矿企管科副科长，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘志涛，男，汉族，1971年5月26日出生，住义马市，系该矿后勤中心副主任，代理权限为一般代理。被告：张友忠，男，汉族，1974年4月16日出生，住义马市。原告河南大有能源股份有限公司千秋煤矿（以下简称千秋煤矿）诉被告张友忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月18日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李志勇、刘志涛，被告张友忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告双方的义马市××秋煤矿××和小区门面房（77楼东10号）房屋租赁协议，判令被告返还租赁的义马市××秋煤矿××和小区门面房（77楼东10号）房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的2014年12月至2016年11月的房屋租金49000元，及自2016年12月起至被告返还房屋的租金（每月按1916元计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月1日，原、被告签订了房屋租赁契约，被告租赁原告位于义马市××秋煤矿××和小区门面房（77楼东10号）房屋，房屋租赁期限自2011年12月1日至2013年11月30日，二年房屋租金共计46000元，每年租金23000元。租房期满后，双方未签订书面租赁房屋合同，被告继续租赁该房屋，但向原告支付2014年房屋租金20000元，尚余3000元及2014年12月至2016年11月的租金共计49000元未予支付，原告多次要求被告支付拖欠的房屋租金，被告以各种理由不予支付。被告张友忠辩称：1、原租赁协议内容在拍租前未进行公示宣告，不符合法律规定；2、房屋租赁于2014年11月30日到期，我方要求原告按市场情况调降租金，但与矿方协议未达成，商铺停业，造成损失应由矿方承担；3、请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告证据1、2，可以证明原、被告间房屋租赁的及被告仍占有租赁房屋的事实，符合证据特征，本院予以认可。被告未向法庭提交证据。本院依据上述有效证据，结合庭审调查可以确认以下案件事实：2011年12月1日，原告千秋煤矿的后勤服务中心与被告张友忠签订房屋租赁契约，由被告租赁原告位于义马市××秋煤矿××和小区门面房（77楼东10号）房屋，房屋租赁期限为二年，即自2011年12月1日至2013年11月30日，二年房屋租金共计46000元，每年租金23000元。契约第六条约定，若承租方逾期三个月交纳房租，出租方有权对房屋另行处置。租房二年期间，被告向原告共交纳了46000元房屋租金。房屋租赁期限到期后，双方未再次签订书面租赁房屋合同，但被告继续占有该房屋，又向原告交纳了20000元的房租。原告认为被告应按约定交纳2016年11月以前的房租共计49000元，但被告认为房租过高未予完全交纳，在本案审理期间被告向原告再次支付15000元房租。原告分别于2015年1月1日、2015年12月20日和2016年7月19日书面向被告催交占用租赁房屋的租金。庭审中，原告表示在被告一次性支付租金的情况下，在诉讼请求部分可下调30%；被告表示要下调50%。本院认为，原、被告原签订的房屋租赁契约客观、真实，且被告已按照约定向原告支付了二年的房租，共计46000元，即每年23000元，每月1916.7元。在二年租赁期届满后，双方未再次签订书面的房屋租赁合同，被告并未向原告交付租赁房屋，继续占有，且分两次向原告交纳房租20000元和15000元，原告分三次向被告书面催交房租，应视为原、被告间形成了新的租赁合同关系，租赁期限为不定期，后原、被告关于房租问题发生分歧，本案中，原告作为租赁房屋的管理人，在双方发生分歧后，有权要求解除房屋租赁协议，该诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。在原、被告双方二年租赁期到期后，双方实际上形成了新的房屋租赁合同关系，但在双方发生分歧后，该租赁合同被依法解除，被告应及时向原告交付原租赁房屋，原告要求被告返还其租赁的义马市××秋煤矿××和小区门面房（77楼东10号）房屋，有事实和法律依据，本院予以支持，但要给付被告合理的准备时间，根据本案实际情况综合考虑，以本判决生效之日起三个月为宜。关于原告要求被告支付2016年11月前拖欠的房屋占用租金49000元，原、被告原房屋租赁合同于2013年11月30日到期，到期后被告继续占有原告房屋自2013年12月1日起开始计算，根据本案实际情况及当地经济生活状况，再根据原、被告对占有房屋期间租金的意思表示，本院认为自2013年12月至2016年11月的房租在原合同租金基础上下调40%为宜，原租赁合同三年租金共69000元，下调40%即41400元，扣减原告认可的在诉讼期间又收到被告交纳的35000元后为6400元，被告应向原告支付该6400元。关于原告要求自2016年12月起至被告向原告返还房屋期间的房屋占有租金问题，根据以上论述，在原租金每月1916.7元的基础上下调40%即1150元，本院予以支持。综上所述，对原告诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、二百三十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南大有能源股份有限公司千秋煤矿与被告张友忠间的房屋租赁合同关系；二、被告张友忠于本判决生效之日起三个月内向原告河南大有能源股份有限公司千秋煤矿返还义马市千秋煤矿千和小区门面房（77楼东10号）房屋；三、被告张友忠于本判决生效之日起五日内向原告河南大有能源股份有限公司千秋煤矿支付2016年11月前拖欠的的房屋租金6400元；四、被告张友忠向原告河南大有能源股份有限公司千秋煤矿支付自2016年12月起至其向原告返还房屋期间的房屋租金（按每月1150元计算）；五、驳回原告河南大有能源股份有限公司千秋煤矿的其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由被告张友忠承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状（向本院递交上诉状的，应同时附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长 贺卫锋人民陪审员 黄海涛人民陪审员 李晨勃二〇一七年八月二十二日书 记 员 刘 敏 来自