（2016）鄂1182民初317号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-12-01

案件名称

湖北春元房地产开发有限责任公司与刘汉盛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

武穴市人民法院

所属地区

武穴市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖北春元房地产开发有限责任公司,刘汉盛

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第三条，第四条，第五条，第六条，第四十四条第一款，第五十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖北省武穴市人民法院民事判决书（2016）鄂1182民初317号原告：湖北春元房地产开发有限责任公司。住所地：武穴市窝陂塘路*号丽江豪园**栋。组织机构代码：57371459-6。法定代表人：张元炎，男，该公司经理。委托诉讼代理人：周校刚，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。特别授权。被告：刘汉盛，男，1950年9月18日出生，汉族，住武穴市。委托诉讼代理人：胡亮喜，男，武穴市法律援助中心律师。一般代理。原告湖北春元房地产开发有限责任公司（以下简称“春元房地产公司”）与被告刘汉盛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年2月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年3月22日、2016年12月14日两次公开开庭进行了审理。原告春元房地产公司的委托诉讼代理人周校刚与被告刘汉盛及其委托诉讼代理人胡亮喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春元房地产公司诉称:2012年初，武穴市人民政府将原棉花公司宿舍小区列入丽江二期旧城区改造项目工程。2012年3月，原棉花公司宿舍楼除刘汉盛之外的26位住户均同意由春元房地产公司对房屋进行拆迁还建，并与春元房地产公司签订还建合同，还建比例是1：1.15，2013年9月底交付房屋。之后，春元房地产公司以每亩120万元的价格缴纳了该地段的土地出让金700多万元，取得了建设用地的使用权。但刘汉盛作为原棉花公司宿舍楼余下唯一的住户，拒不与春元房地��公司签订还建合同，向春元房地产公司漫天要价，并多次到武穴市委、市政府无理缠访，不择手段，百般阻挠房屋拆迁，致使工程迟迟无法开工。春元房地产公司为此多支付违约金、利息达数百万元，给公司造成巨大经济损失。同时，原已签订还建协议的26位住户也到武穴市委、市政府上访要求交付还建房屋。迫于无奈，春元房地产公司于2015年2月12日按刘汉盛单方提出的要求与其签订了合同，并办理了公证，同时支付刘汉盛开发还建补偿费50万元。因协议约定第一层门面的还建面积为719.40平方米（公共使用面积除外）；第二层还建面积为996平方米。而刘汉盛第一层的房屋房产证上注明的面积为323.33平方米，其中门面面积为107.83平方米，房屋面积为215.50平方米，门面的还建比例为719.40∶107.83即6.72∶1，而依照武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《武穴市人民政府关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》第二十三条规定，经营性门面房屋的置换比例为1∶1。春元房地产公司与同类型还建房屋签订协议的还建比例是1∶1.15。经鉴定，刘汉盛原房屋的总价值为200万元，而依照还建协议返还给刘汉盛房屋的总价值为4000万元。因此，2015年2月12日春元房地产公司与刘汉盛签订的《开发还建协议》显失公平，是刘汉盛以胁迫的手段、乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立的。事后，春元房地产公司多次要求与刘汉盛协商变更协议，但刘汉盛拒绝。故春元房地产公司向本院提出诉讼请求：1、要求依法撤销春元房地产公司与刘汉盛所签订的《开发还建协议》；2、依法确认春元房地产公司与刘汉盛按同类型还建房屋签订开发还建协议；3、案件受理费由刘汉盛负担。原告春元房地产公司为支持其诉讼主张��向本院提交了如下证据：证据一、2015年2月12日春元房地产公司与刘汉盛签订的《开发还建协议》复印件一份；证据二、刘汉盛的房屋产权产籍情况证明书复印件六份；证据一、证据二，拟证明春元房地产公司与刘汉盛约定的还建比例是：一层门面的还建比例约为1∶7；刘汉盛住房与二层门面的还建面积比例约为1∶5，一层门面还建面积超过了原面积7倍，二层门面还建面积超过了原面积的5倍；证据三、《武穴市棉花公司宿舍楼拆建合同》复印件二十六份，拟证明原棉花公司宿舍楼26位住户与春元房地产公司约定的还建比例为1∶1.15；证据四、武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《武穴市人民政府关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》复印件一份，拟证明武穴市政府规定经营性门面的置换比��为1∶1；证据一至证据四，拟证明春元房地产公司与刘汉盛签订的合同显失公平；证据五、刘汉盛的信访材料复印件六份，拟证明刘汉盛以上访的方式阻碍工程施工；证据六、《原棉花公司集资宿舍楼业主大会决议》复印件一份，拟证明原棉花公司宿舍楼除刘汉盛以外的26位住户一致同意拆除重建，采用市场化的运作方式，委托春元房地产公司开发经营；证据七、原棉花公司宿舍楼26位住户的《联名上诉书》、《关于刘汉盛有关情况反映》、《拆危说明》复印件各一份；证据八、武穴市房产局武房函（2013）112号文件《关于刘汉盛信访反映违法拆迁的调查情况说明》复印件一份及2014年4月26日的楚天都市报一份；证据七、证据八，拟证明：1、刘汉盛以上访的方式阻碍施工，严重影响了26位住户的利益；2、��汉盛上访的目的是要求春元房地产公司答应其超高标准的拆建补偿条件；3、2014年3月23日晚上26位住户在无奈的情况下，自发联合起来将原棉花公司宿舍楼一楼拆除；证据九、《关于武穴市棉花公司集资宿舍楼一楼门面所有权人刘汉盛有关情况反映》、《关于市房产局转来信访件的回复》、《关于丽江二期旧城区改造与拆迁户刘汉盛无理上访对政府相关部门的回复》的材料复印件各一份，拟证明刘汉盛上访无理，上访目的是阻碍春元房地产公司施工；证据十、武穴市房地产管理局武房函（2012）101号文件《关于将原棉花公司职工宿舍楼纳入城市棚户区改造计划的批复》复印件一份、《建设用地批准书》复印件一份、土地出让收费票据复印件两份、武穴市环境保护局文件武环审（2014）10号《关于湖北春元房地产开发有限责任公司丽江二期项目（棚户区改造）环境影响报告表的批复》复印件一份、《建设项目选址意见书》复印件一份，湖北省水利厅行政许可决定鄂水许可（2014）63号《省水利厅关于武穴市春江苑桩基工程涉及河道堤防管理有关事宜的批复》复印件一份，武穴市发展和改革局武发改（2014）42号文件《关于核准丽江二期（棚户区改造）项目申请报告的批复》复印件一份，拟证明春元房地产公司承建丽江二期旧城区改造项目工程合法。被告刘汉盛辩称：一、刘汉盛与春元房地产公司签订协议补偿的原则是底层换底层，二层以每平方米2000元成本价购买，该原则十分公平；二、原棉花公司宿舍楼一楼归刘汉盛所有，虽然房屋产权证的登记面积是333.33平方米，但根据规划红线图计算，实际建筑面积为605.28平方米，建筑区间面积（包括围院的面积）近905.28平方米，规划面积(包括道路、绿化区等面积)近3149.10平方米。春元房地产公司将刘汉盛产权登记面积与实际占有面积孤立，将产权面积与建筑区间、规划面积绝对分割，是十分错误的，认为只应该对产权面积进行还建补偿是十分狭隘的，因房屋拆除重建将会给春元房地产公司带来巨大的土地使用空间和利益，故必须对规划面积、实际建筑占地面积进行补偿，对建筑区间面积也应当适当补偿；三、《最高人民法院贯彻〈民法通则〉若干问题意见》第72条规定，一方当事人利用优势或利用对方没有经验，致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为“显失公平”。本案也不符合民法关于“显失公平”的法定内涵，拆建的房屋在武穴××区附近又面临长江，重建后将会给春元房地产公司带来巨大的利润空间，春元房地产公司作为房地产开发商应该对此作了充分的评估，故不存在显失公平；四、��穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件只适用于政府为了公共利益和公益事业而进行的拆迁还建，本案的原告是开发商，该文件在本案不适用；五、经过公证的合同除证据十分充足外，否则不能撤销。综上，请求法院依法驳回春元房地产公司的诉讼请求。被告刘汉盛为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、2000年12月26日刘汉盛与武穴市棉花公司签订的《还款协议》复印件一份、干某的证明一份，拟证明原棉花公司宿舍楼一楼通道和门卫室用于抵偿欠刘汉盛的债务，归刘汉盛所有；证据二、原棉花公司宿舍楼的规划红线图复印件一份，拟证明原棉花公司宿舍楼一楼归刘汉盛所有，并作为门面使用。一楼实际建筑面积为605.28平方米，除去两个楼梯的一半面积11.5平方米，余下应属门面的建筑面积为593.78平方米，建筑区间面积近905.28平方米，规划面积近3149.10平方米；证据三、董俊、刘美凤的《门面出租合同》复印件各一份，拟证明刘汉盛将原棉花公司宿舍楼一楼两边的宿舍作为门面对外出租；证据四、春元房地产公司的法定代表人张元炎的公证谈话笔录及公证书复印件各一份，拟证明春元房地产公司签订还建合同意思表示真实，还建合同的权利义务明确，春元房地产公司知道签约行为的法律后果，同时要求刘汉盛严格履行合同。经庭审质证，原告春元房地产公司对被告刘汉盛提交的证据一中《还款协议》的真实性无异议，认为不能证明原棉花公司宿舍楼一楼通道和门卫室归刘汉盛所有。干某未到庭作证，该证明不具有证明力；对证据二的真实性无异议，但认为不能证明原棉花公司宿舍楼一楼的土地使用权全部归刘汉盛享有；对证据三有异议，认为不能达到被告刘汉盛的证明目的；对证据四中的公证书的真实性无异议，对谈话笔录有异议，认为该证据的来源不明。被告刘汉盛对原告春元房地产公司提交的证据一、证据二的真实性无异议，认为原棉花公司宿舍楼一楼全部归刘汉盛所有，并作门面使用；对证据三、证据四有异议，认为与本案无关；对证据五、证据六、证据七、证据八、证据九有异议，认为不能作为证据使用；对证据十的真实性无异议，但认为与本案无关。对上述有争议的证据，本院认为：原告春元房地产公司提交的证据一及被告刘汉盛提交的证据四中的《开发还建协议书》，原、被告对证据的真实性无异议，故对证据的真实性予以采信，对各自的举证目的，应结合相关的法律规定综合分析予以认定；原告春元房地产公司提交的证据二房屋产权产籍情况证明书，证明书记载了被告刘汉盛房屋的建筑面积情况，予以采信；证据三原告春元房地产公司与原棉花公司的26位住户签订的还建合同，合同约定的还建比例为1∶1.15，对该证据予以采信；证据四武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《武穴市人民政府关于印发武穴市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（试行）的通知》，该通知第二十三条规定“经营性门面房屋的置换比例为1∶1”，予以采信；证据五、证据六、证据七、证据八、证据九能相互印证，证明原、被告对拆迁还建补偿事宜三年未达成协议，在此期间，原告春元房地产公司、被告刘汉盛及原棉花公司的26位住户均向有关部门反映情况的事实，予以采信；证据十系丽江二期旧城区改造项目工程相关审批文件，能印证原告春元房地产公司承建丽江二期旧城区改造项目工程合法，予以采信。原告春元房地产公司对被告刘汉盛提交��证据一中的《还款协议》，约定：“…余下欠款在二〇〇一年元月二十二日前由甲方一次性还给乙方，逾期未付清，由甲方将集资综合楼底层门面按每平方米1000元的价格抵给乙方，并过户给乙方…”，不应理解为武穴市棉花公司将宿舍楼一楼通道和门卫室用于抵偿欠被告刘汉盛的债务，对被告刘汉盛的举证目的不予采信。证人干某未到庭作证，对其出具的证明不予采信；证据二原棉花公司宿舍楼的规划红线图，仅能反映一楼的建筑面积情况，不能证实房屋产权归属，对举证目的不予采信；证据四中的公证谈话笔录，意思表示真实，予以采信。经审理查明：原棉花公司宿舍楼位于武穴市××路，共有南、北两栋，各七层。两栋房屋之间是四间一层门面和通道。刘汉盛系原棉花公司宿舍楼的实际承包人。因武穴市棉花公司欠刘汉盛工程款，2000年12月26日，武��市棉花公司为甲方，刘汉盛为乙方签订一份《还款协议》，约定：“乙方承建甲方的职工集资综合楼及附属工程，经验收合格全部完成，经双方决算合同价：壹佰肆拾伍万陆千伍佰肆拾壹元陆角叁分，增加项目：叁拾贰万叁千陆佰柒拾肆元壹角陆分，共计甲方下欠乙方总造价壹佰柒拾捌万零贰佰壹拾伍元柒角玖分，减去在施工期间甲方预付给乙方的工程款柒拾陆万叁千伍佰元，前期费用柒万贰千捌佰柒拾伍元零柒分。甲方在合同生效前预付叁拾万元给乙方，职工集资肆拾捌万壹千肆拾捌元叁角，由甲方一次性付给乙方，住宅楼由乙方分三次交付甲方使用，以上欠款全部还清后，甲方还下欠乙方工程款壹拾陆万壹千玖佰玖拾贰元肆角贰分。余下欠款在二〇〇一年元月二十二日前由甲方一次性还给乙方，逾期未付清，由甲方将集资综合楼底层门面按每平方米1000元的价��抵给乙方，并过户给乙方，甲方过户给乙方所需的一切税费包括办产权证和使用证由甲方负责，在未办理过户手续之前甲方应承担乙方门卫工资每月500元及欠款的银行同期贷款利息。底层门面门前四包由甲方负责”。原棉花公司宿舍楼共27位住户。两栋宿舍楼第一层为宿舍，房屋所有权人为刘汉盛，建筑面积分别为114.79平方米、100.71平方米，合计215.50平方米。四间门面的产权所有人为刘汉盛，建筑面积为分别为24.43平方米、28.57平方米、35.91平方米、18.92平方米，合计107.83平方米。2011年8月10日，该宿舍楼除刘汉盛之外的26位住户召开业主大会，大会一致同意对宿舍楼拆除重建，采用市场化的运作方式，委托春元房地产公司开发经营，拆建置换补偿方案由春元房地产公司拟定，由业主大会通过，报政府部门备案。2012年3月，春元房地产公司与除刘汉盛之外的26位住户签订拆迁还建合同，合同约定旧房屋与新房屋置换的比例为1：1.15，并由春元房地产公司一次性补偿每位住户搬家费和18个月的房租6500元，2013年9月底交房。逾期未交付房屋，由春元房地产公司支付26位住户每月租金各1000元。合同还约定了其他相关事项。2012年11月6日，经武穴市政府相关部门批准，原棉花公司宿舍楼被纳入2011年度城市棚户区（丽江二期工程）改造计划。2013年11月21日、2013年12月13日春元房地产公司两次缴纳该地段的土地出让金7872000元。2013年12月14日春元房地产公司办理了该处的建设用地批准手续，2013年12月30日领取《建设项目选址意见书》，2014年3月17日武穴市环保局批准通过了春元房地产公司的环境影响报告。2014年4月16日，经武穴市发展和改革局审核，同意由春元房地产公司兴建武穴市丽江二期（棚户区改造）项��。项目总投资7487万元，由春元房地产公司自筹解决。2014年4月26日，原棉花公司宿舍楼被拆除。之后，因刘汉盛与春元房地产公司未达成拆迁补偿协议，致使工程无法顺利进行。在此期间，刘汉盛、春元房地产公司分别多次到有关部门信访。原棉花公司宿舍楼的26位住户也到相关部门上访要求交付还建的房屋。2015年2月12日，刘汉盛为甲方，春元房地产公司为乙方与签订了《开发还建协议》，协议约定：“一、甲方同意将窝陂塘路一号原棉花公司综合楼底层自有门面给乙方重新开发建造。二、经过甲、乙双方充分协商:重建房严格按照双方签证确认的丽江二期工程B栋设计图纸施工[设计单位：湖北佳境建筑设计有限公司，证书号（A142008315）设计号（2013-82），包括主体工程、装饰工程、水电工程所包含的全部内容]。三、重建房所需资金包括建房所需的各种税��由乙方自己承担。四、乙方就新建造号的房屋还建给甲方的相关事项说明如下：（一）还建房产面积界定：1、一层门面，（A）轴至（B-E）轴交（1）轴至（B-5）。2、（B-E）轴至（E）交（1）轴至（B-9）轴。另外A梯外预设卫生间排水管道（如乙方未设排水管道，后期甲方因卫生间排水管产生的费用由乙方负责），面积为719.40平方米（公共使用面积除外）；2、二层门面（A）轴至（E）轴交（1）轴至（B-11）轴，面积996平方米；3、以上面积按照双方共同认可持有的该工程设计施工图纸界定核算，甲方不承担该工程补偿给甲方的工程建筑所属一、二层的公摊面积。（二）所有权归属：1、以上界定的补偿面积房产的所有权归甲方所有，乙方需要及时办理好土地证，房产证给甲方；2、乙方有义务按照甲方要求土地证和房产证的分解析出，按照楼层的实际面积数量分层进行办理证书。（三）证书办理：1、乙方应在证书办理的合理周期内及时给予甲方办理相应证书，否则视为违规，特例延期状况需要经过甲方的认可；2、证书办理过程中产生的一切费用，包含办理土地证，房产证所需的各类税费全部由乙方承担。（四）其他事项的约定：1、重建房门面交付使用必须达到国家规定验收标准，包括道路、水暖、电、门窗等设施具备使用条件，经双方签字验收后认可，双方均有权利监督承建单位按照标准施工。2、水表（规格4.0）、电线（电缆4*95平方）、电表（3*1.5/6A互感器电能表，互感器倍率200*5，40倍）、闭路线、电话线、网络线、天燃气等由乙方按规定负责安装到户交付给甲方，乙方并承担相关开户办理相关税、费。3、重建房门面乙方办理好所有证件交付甲方使用，使用日期为2016年2月12日，延期乙方承担违约金伍万元/日，违约金计算直��证书办好房产交付甲方使用日止。若出现人为不可控的因素需事先经过甲方确认认可。4、乙方承担甲方门面自停租日起至本协议签订生效之日的租金，租金标准按照每年壹拾伍万元整执行，停租日期自2013年5月15日起计算。5、自本协议订立生效期至乙方交付给甲方房产使用日止（含证书手续完成），此过渡期乙方应承担甲方的房租损失，损失标准：门面租金一年内不调价（年壹拾伍万元）一年后每年按原房租的30%调价房租租金，乙方一次性预付给甲方两年房租租金，合同签订之日由乙方一次性付给甲方，如乙方在两年内完成交房手续，则预收的租金按照实际时间比例由甲方予以退还乙方。6、因拆迁还建过程中，甲方原有房产门面已经拆除，乙方补偿给甲方原门面装潢费贰拾万元整，本协议订立之日由乙方一次性付给甲方。7、乙方归还给甲方的房屋门面二层（��积996平方甲方不承担公摊面积），由甲方按每平米贰千元补偿给乙方，乙方无偿补给甲方车库（车位）一个（本车位由甲方首先），补偿款待乙方工程施工结束经过验收并办齐一、二层门面土地证与房产证，房产交付给甲方使用后十天内，由甲方一次性支付给乙方。8、在还建房承建和办证的全部过程中，乙方不得以任何理由和方式将归还给甲方的上述所列房产做任何形式的抵押变相出售出租，否则视为违约。9、还建房项目完成界定：乙方办齐了双方界定的房产的土地证与房产证给甲方，同时实际房产交付甲方验收使用。所有还建房项目完成后，甲方不承担土地出让金，物业管理等后期所有税费。五、违约责任：1、如乙方不能按期归还房产或拖延办理证书以及采取其他形式出售出租或抵押协议中界定的应归还给甲方的房产，则乙方需要承担上述单项约定的违约金外，另乙方需要承担甲方一层，二层门面（协议中界定的面积）按照当时市场价十倍金额的赔偿；2、如乙方在以上房产证书办理给甲方并按照约定按时将上述界定的房产交付甲方使用后，甲方超期不支付（协议约定的二楼门面的面积）补偿金贰千元/平方，则甲方应承担补偿金的十倍给乙方作为违约金。”2015年2月13日，春元房地产公司、刘汉盛在武穴市公证处对合同进行了公证，春元房地产公司支付刘汉盛开发还建补偿费50万元。合同签订后，春元房地产公司认为合同显失公平，是刘汉盛以胁迫的手段、乘人之危，使其在违背公司真实意思的情况下订立的，故提起本案的诉讼。由于春元房地产公司的第一项诉讼请求“要求依法撤销春元房地产公司与刘汉盛所签订的《开发还建协议》”与第二项诉讼请求“依法确认春元房地产公司与刘汉盛按同类型还建房屋签订开发还建协议”是两个不同之诉，根据合同法的规定，本院对春元房地产公司予以释明，春元房地产公司放弃了第二项诉讼请求，将诉讼请求变更为：1、要求依法撤销春元房地产公司与刘汉盛签订的《开发还建协议》；2、案件受理费由刘汉盛负担。另查明：武穴市人民政府武穴政规（2013）3号文件《关于武穴市国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）的通知》第三条规定“市人民政府负责本行政区域房屋征收与补偿工作，是征收与补偿的主体。市房地产管理局是本市房屋征收部门，负责组织实施国有土地上房屋征收与补偿工作。……”第六条规定“为了保障国家安全，促进国民经济和社会发展等公共利益需要，有下列情形之一，需要征收房屋的，由人民政府作出房屋征收决定：（五）由市人民政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础��施落后等地段进行旧城区改造和城中村改造的需要。”第二十三条规定“被征收人选择房屋产权调换的，按下列规定执行：（一）1、自建私房总层数为一层，置换比例不超过1∶1.3；2、商品房（公寓楼）按建筑面积1∶1.2进行置换房屋；3、经营性门面房屋的置换比例为1∶1。”第二十八条规定“市房屋征收部门应当与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内订立征收补偿决定。市房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，由市房屋征收部门报请市人民政府作出补偿决定。”本院认为：根据合同法第五十四条规定，在订立合同时显失公平，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构撤销合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构��销。本案的争议焦点是：一、原告春元房地产公司与被告刘汉盛于2015年2月12日所签订的《开发还建协议》是否显失公平；二、被告刘汉盛是否以胁迫的手段或乘人之危，使原告春元房地产公司在违背真实意思的情况下订立合同。针对焦点一，合同的显失公平，是指合同一方当事人利用自身优势，或利用对方没有经验，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利和义务客观利益严重失衡，明显违反公平、等价有偿原则。合同的显失公平应从以下两个方面认定：一、合同订立中的一方是否故意利用其优势或者对方轻率、没有经验。所谓利用优势，是指一方利用其经济上或其他方面的优势地位，使对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般生活经验或者交易经验。显失公平的合同中，利益受损的一方往往无经验，或对合同的相关内容缺乏正确认识的能力，或者因为某种急迫情况并非出于真正的自愿而接受了对方提出的合同条件；二、合同双方当事人的权利义务是否对等、一方获得的利益或另一方所受的损失是否违背法律或交易习惯等方面综合衡量。本案中，虽然被告刘汉盛在签约时似乎占有一定的优势，但原告春元房地产公司作为专门从事房地产开发的企业，不存在没有行业经验的问题，在签订拆迁还建合同和从事房地产开发等方面比被告刘汉盛更具有优势和经验，原告春元房地产公司应当知道签订拆迁还建合同后的风险和法律后果。原告春元房地产公司与被告刘汉盛签订的合同中约定房屋第一层的置换比例为323.33平方米∶719.40平方米，第二层以每平方米2000元的成本价购买，并由原告春元房地产公司支付被告刘汉盛开发还建补偿费50万元。虽然该条款对原告春元房地产公司明显不利，也不符合等价有偿的原则，但该合同的订立是双方真实意思的表示，且合同通过了公证，体现了合同法规定的当事人意思自治原则，该合同一旦订立，即应对双方当事人产生法律约束力。故原告春元房地产公司与被告刘汉盛在订立合同时不存在显失公平的情形。针对焦点二，胁迫行为是指以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损失或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的。本案中，原告春元房地产公司主张被告刘汉盛胁迫其签订合同的证据是被告刘汉盛和原棉花公司宿舍楼26位住户上访的信访件，但从证据的内容上看，均不足以证明被告刘汉盛以给其荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使其作出违背真实的意思表示的事实存在。且原告春元房地产公司的法定代表人张元炎在公证谈话笔录中表示合同意思表示真实，权利义务明确。故原告春元房地产公司主张被告刘汉盛胁迫其订立合同，没有事实依据，不予支持。乘人之危是指一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方利益的。丽江二期工程被纳入武穴市2011年度城市棚户区改造项目，房屋拆迁是旧城区改造的一大重要环节，妥善地做好拆迁户的工作是工程的重点，也是难点。拆迁工作的好坏，关系到工程能否顺利进行，从而直接决定投资的风险。就本案而言，只要原棉花公司宿舍楼27位住户中其中的任何一户不能与原告春元房地产公司达成协议，原告春元房地产公司的下一步工作将无法进行，这样一来，原告春元房地产公司前期投入资金占用期间的利息增加，因未按期交付房屋赔偿给已订立还建合��的住户经济损失逐渐增大，工程利润越来越低，商业风险越来越大。原告春元房地产公司作为开发商，完全有能力预见拆迁工作给工程造成的系列影响。原告春元房地产公司将因房屋拆迁带来的商业风险认定为乘人之危，于法律无据，不予支持。综上所述，原告春元房地产公司认为与被告刘汉盛签订的《开发还建协议》显失公平，合同是被告刘汉盛以胁迫的手段、乘人之危，使其在违背真实意思的情况下订立的，依据不足。对原告春元房地产公司的诉讼请求，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第四十四条、第五十四条、《最高人民法院贯彻〈民法通则〉若干问题意见》第70条、第72条、第73条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告湖北春元房地产开发有限��任公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告湖北春元房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。审　判　长　　金清强审　判　员　　王　亮人民陪审员　　邓广龙二〇一七年八月二十二日书　记　员　　彭昭君微信公众号“”