（2016）黔0111民初2311号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-19
案件名称
高初与贵州英迪商业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市花溪区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高初,贵州英迪商业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0111民初2311号原告：高初，男，1984年10月2日出生，汉族，住所地：福建省连江县，经常居住地贵阳市南明区。委托诉讼代理人：丁云，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201010841336，特别代理。被告：贵州英迪商业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市花溪区清溪路111号。法定代表人：揭历进，职务：董事长。委托诉讼代理人：王雷，贵州吉远律师事务所律师，执业证号：15201201310613462，特别代理。委托诉讼代理人：吴秀莲，贵州吉远律师事务所实习律师，一般代理。原告高初与被告贵州英迪商业管理有限公司（以下简称“英迪公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月14日立案后，依法适用简易程序于2016年7月27日公开开庭进行了审理。原告高初委托诉讼代理人丁云、被告英迪公司委托诉讼代理人王雷到庭参加了诉讼。审理中，双方申请和解25日，本院依法扣除审限。因原告高初申请鉴定，本院依法扣除审限从2016年9月2日至2017年6月19日。本案审理期限到期后，经双方当事人同意，经本院院长批准，本案继续适用简易程序审理，延长审限3个月。本案现已审理终结。原告高初向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2015年10月10日签订的合同编号为BH201500039号《房屋租赁合同》；2、被告立即返还原告自2016年3月15日至今的销售营业款人民币473640.12元及利息（资金占用费按照月息2%计算）；3、被告赔偿原告因解除合同所造成的装修损失275000元、添置货柜、道具等设施412710元、库存货物价值600000元、租期内预期收益620000元等全部损失共计人民币2381350.12元（预期收益参照自开业至今的月收益20000元综合判断）；4、被告根据双方约定承担违约金人民币40000元；上列2-4项费用总计人民币2421350.12元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年10月10日，原、被告双方签订了一份合同编号为BH201500039号的《房屋租赁合同》，该合同系由被告自行提供。租赁合同约：“被告为出租人(甲方)，原告为承租人(乙方)，甲方将位于贵阳市花溪区清华路清华小区三栋一单元的万宜广场1-B-1号商铺租赁给乙方经营TOPFEELING品牌的服装。租赁期限自2015年10月10日至2018年10月9日，租金支付方式为第一、二年按当月总营业额8%收取，第三年按当月总营业额9%”。原告进行装修后正式营业。2016年4月5日，被告以原告自开业后连续三个月的月营业额为商场倒数第三为由，向原告下发了《经营调整通知书》和电子《TOPFEELING调整函件》，通知书及电子函件的内容摘录为“根据《房屋租赁合同》第24条24-3-13的约定，TOPFEELING商户自2015年12月19日起至2016年3月20日止三个月中，在每个月的同一经营区域销售评效中均为倒数第三，商管公司决定对贵商户作经营调整位置安排如下：将现在1-B-1调整至铺位1-B-11”。接到通知后，原告积极同被告的相关领导协商沟通。原告表示，按照业内的平效计算标准，如其销售业绩确实排名倒数第三，愿意接受场地调整，但要求被告提出合理的调整方案供双方商讨。4月21日，被告再次发函告知原告，对于排名倒数第三的问题只能查阅，不得拍照、复印等。同时，函告原告将应于每月15日返还的营业款暂扣。5月4日，被告又发函通知原告要求作经营调整。对原告如接受调整所造成的装修损失、新铺位租金如何计算，亦或调换场地面积大小、位置是否符合品牌要求等相关事宜依旧避而不谈。5月18日，被告致函原告“自下发此通知之日起正式解除双方的《房屋租赁合同》”。6月2日，被告又一次致函原告“解除双方签订的所有合同及文件，在6月7日前将全部物品搬离商场”。之后，商场的相关工作人员将原告租赁的商铺强行关闭。原告认为，被告为达将商铺提前收回以高价转租的非法目的，违规以各种理由为难原告，双方已经失去了继续合作的基础及条件；同时，被告在租期内且在协商未果的情形下，强行将商铺关闭的行为给原告造成了巨额的损失。为了维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼，请法院支持诉请为谢。审理中，原告自愿放弃被告赔偿库存货物价值600000元的诉请。被告英迪公司辩称，对于原告的第一项诉讼请求解除合同无异议。对于原告的第二项诉请返还销售营业款也认可，无异议，但对于利息不予认可。对于原告的第三项诉讼请求均不予认可，因为是原告违约在先。对于原告的第四项诉讼请求及诉讼费用由被告承担也不予认可。本院经审理查明认定事实如下：2015年10月10日，原告高初（乙方）与被告英迪公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（合同编号BH201500039）及《补充协议书》，约定：“2-1甲方按照租赁合同规定的条件将租赁经营场地出租给乙方使用，乙方按照租赁合同规定的条件向甲方支付租金，并且使用租赁经营场地。经营场所为商业广场（坐落于贵阳市××区××路××号被称作万宜·E+广场）的1-B-1号铺位，租赁场所的用途为商业；3-2乙方租赁经营场地用于服装百货行业（或业态）、TOPFEELING品牌(或商号)的经营，具体经营范围为快时尚男女装；3-3乙方应于本合同签署时按照第24-1款要求提供相关文件的原件/复印件，乙方应自行办理开展经营所需的一切批准、许可，甲方对乙方取得该等批准、许可提供必要的协助；4-1租赁经营面积的计算：该租赁场所的建筑面积为560平方米，承租面积为361平方米，由双方交付商铺时实测且书面确认，承租面积包括仅供乙方使用的功能性空间。6-1租金自开业日起开始计算；6-2第一年租金按当月总营业额8%收取租金，第二年租金按当月总营业额8%收取租金，第三年租金按当月总营业额9%收取租金；9-1租赁期为36个月，自商铺交付之日起计算；9-2乙方享有60天的免租装修期，自租赁场所交付之日起连续计算；16-1乙方应于租赁期限届满当日或本合同提前终止之日次日，将租赁场所交还甲方；16-2除甲方另行书面确认同意保留的装饰、装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将租赁场所及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（自然损耗除外）交还甲方，否则，无论乙方对租赁场所进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃租赁场所内的装饰、装修及安装、改造设施设备的所有权，并放弃就装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用要求甲方或管理公司赔偿或补偿，同时甲方为使租赁场所及设施、设备符合交还条件而发生的费用，由乙方承担；16-4若乙方未按照本合同规定的时间、条件将租赁场所交还甲方的，在租赁期满当日或本合同提前终止之日次日，即视为乙方已经搬离租赁场所，甲方有权开启并更换租赁场所门锁，或采取其他措施收回租赁场所；如租赁场所内有留滞的物品，视为乙方已放弃该等物品的所有权，甲方有权将该等物品搬出，腾空并收回租赁场所，甲方对因此造成的租赁场所内设施设备的损失概不负责。对于租赁场所内留滞的物品，甲方有权向乙方收取运输、仓储或其他费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分，并将处分所得（如有）用于偿付乙方所欠甲方的任何款项或赔偿甲方的任何损失。但不论任何情况，甲方均无任何义务就该等物品向乙方支付或偿付任何款项；24-1乙方是根据中国法律合法设立并有效存续的法人/具备完全民事行为能力的自然人/依法登记并领取营业执照的其它组织，具有充分的权利签署本租赁合同，代表乙方签署本合同的自然人是乙方的授权代表/法定代表人。签署本合同时，乙方应向甲方出示下列文件并提交下列文件原件/复印件（加盖公章或手模），包括但不限于：个人签约需提供：身份证复印件、代理授权书或品牌加盟授权书、注册证书等；公司签约需提供：营业执照、税务登记证、开户证明、法定代表人身份证明、授权委托书等；24-13甲方将根据乙方提供的销售并结合实际经营状况对乙方经营数据进行分析和评估。若乙方在每月的同一经营区域或同品类销售评效中为倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，但如乙方进行调整后仍连续三次评效为倒数三名或当年累计五次倒数三名的，甲方有权选择提前解除合同，就此甲方不承担任何违约和赔偿责任；25-3租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回租赁场所的，甲方应按第一年月租金2倍向乙方支付违约金；26-5除本合同另有规定外，乙方出现下列情形之一的，甲方有权解除本合同：26-5-1乙方未能在合同规定时间内获得营业所需的证照、资质、许可，或该等证照、资质、许可被相关主管部门收回、撤销、吊销，或乙方提供之资料有任何虚假，26-10乙方出现本合同第26-5款所述各项情形时，除需按规定承担违约责任外，甲方还可以单方面采取停水、停电等各项措施，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款项或房屋使用费的权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任”。《房屋租赁合同》及《补充协议书》同时对双方权利义务的其他事项进行了约定。合同签订后，原告对涉诉商铺进场进行装修并营业。2016年4月5日，被告向原告下发经营调整通知书，内容为：“TOPFEELING商户……根据贵商户与英迪公司双方于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》第二十四条（24-13）条款约定的内容，贵商户自2015年12月19日起至2016年3月20日止三个月中，在每月的同一经营区域销售评效中均为倒数三名。商管公司决定对贵商户作经营调整位置安排如下：将现在铺位1-B-1调整至铺位1-B-11。请接到本通知后于2016年4月11日前来办理经营调整的相关手续……”。2016年4月21日，英迪公司下达对TOPFEELING商户的通告，内容为：“因我公司于2016年4月5日发给您的函件，一直没有收到您的正式回复……因您未按照我公司于2016年4月5日发给您的函件进行调整，所以我公司视您存在违约行为，因此将您应返营业款作为违约金暂扣……”。2016年5月4日，被告向原告出具公函，内容为：“……请你在7日内对经营调整的事宜给予明确的答复，否则，我司将视为贵方默认，并按照《经营调整通知书》采取措施解决”。2016年5月9号，原告向被告回函，记载“关于贵司于2016年5月4日发给本人的公函已收悉，本人郑重强调请贵司出示公开、公正、真实有效、具有法律效应的相关资料来证明本人所经营店铺的销售业绩排名，关于贵司口头和书面无证据的业绩排名的说辞本人不认可……在未通过法律途径证明本人所经营的店铺的业绩排名的情况下，本人无法配合贵司所谓的经营调整……”。2016年5月18，被告向原告下发通知，内容为：“我司根据合同约定向你下发调整通知的函件从下发至今已1月有余，在我方连续发文并一再催促下，你才于2016年5月9日正式回函表示不能配合进行调整，对你的这种违约行为根据你我双方签订《房屋租赁合同》26-5条的约定，对你正式通知如下：1、我司自下发此通知之日起正式解除与你签订的《房屋租赁合同》及其他文件。2、请你在10日内对经营场所内的货品及道具和装修进行处理。你的应结款项将在完成上述工作后7个工作日内进行返还。3、你可在5日内到我司财务部对你的坪效进行查阅。4、上述时间到期后我司将不再对你提供经营服务支持，由此引起的一切责任及损失由你自行承担”。2016年5月20日，被告发出通知书，内容为：“高初商户：你方进入万宜广场开展经营已近半年之久，根据双方合同3-3条约定，你方应自行办理开展经营所需的一切批准、许可，至今你方所提供证照及许可仍有缺失，请于2016年6月1日前将你方完整的证照及许可等资料交给我方存档”。2016年6月2日，被告发出通知，内容为：“高初商户：……我方于2016年5月20日发函给你，请于2016年6月1日前将你方完整的证照及许可等资料交给我方存档，至今未收到回复，即日起根据双方合同26-10条约定我司将不再对你提供经营服务支持，并根据双方合同26-5-1条约定，我方与你解除双方签订的所有合同及文件。请于5日内将你经营区域内的你所属的所有物品搬离我方场所，否则我方将对你方进行清场处理……”。对前述两份通知原告否认收悉。被告于2016年6月16日作出公告，内容为：“高初……因你违约，我公司于2016年5月28日及6月2日向你去函，提出与你解除合同并请你前来办理相关手续，但你一直没有前来办理相关手续，但你一直没有前来办理手续，我公司特通知你，请你2016年6月19日前将你遗留在我商场的所有物品进行清点并外运出场并在2016年6月24日前到我司办理相关退场手续……”，该公告被告张贴在涉诉商铺上并刊登在2016年6月16日《贵阳晚报》上。随后被告关闭原告租赁的涉诉商铺，原告从2016年7月1日起商铺无销售，现涉诉商铺被告已重新租赁案外人使用。另查：一、审理中，经原、被告确认，原告于2016年7月25日对在涉诉商铺经营场地内的所有货品、办公用品、灯具、包装物等清场完毕，现场只存留装修道具，双方无异议，原告自愿放弃被告赔偿库存货物价值600000元的诉请；二、被告将原告2016年3月25日至6月的营业销售款项扣留，审理中，经原、被告于2016年8月1日对账确认，被告支付原告销售返款473640.12元、退装修保证金15480元、电表押金800元，前述款项已于当日汇入原告个人账户，双方无异议，原告明确表示不再主张被告支付第二项诉请的利息部分；三、经原告申请，本院依法委托贵州皓天价格评估有限责任公司对贵阳市××区××路××广场××号店面的装修及道具货柜损失进行了鉴定，该公司于2017年5月24日出具了（2016）评字第717号价格评估报告，价格评估结果为：“经过测算，取整确定在价格评估基准××贵阳市××区××路××广场××号店面的装修损失评估价格为￥153460元，道具货柜损失评估价格为￥129224元”；四、原告在经营期间，2016年3月16日至3月31日产生租金7257.44元，2016年4月1日至15日产生租金7619.28元，2016年4月16日至30日产生租金7105.28元，2016年5月1日至15日产生租金10547.20元，2016年5月16日至31日产生租金8479.28元，共计41008.48元；五、原告提交的在涉诉租赁场所经营的营业执照登记时间为2016年2月25日；六、涉诉商铺所有权人系案外人贵州中投万宜置业有限公司，该公司委托被告负责项目经营工作及以自身名义与商户签署有关经营方面的协议。以上事实，有经庭审质证的当事人陈述、房屋产权证、《房屋租赁合同》及《补充协议书》、万宜广场临街门面全景图、经营调整通知书、商务联系函、对TOPFEELING商户的通告、贵州英迪商业管理有限公司公函、关于TOPFEELING店铺经营调整的回函、对高初（TOPFEELING）商户的通知、对万宜广场经营商户的通知、对万宜广场商户的通知、公告、照片、贵阳晚报、评估报告、贵州英迪商业管理有限公司结算打印单、授权委托书、证明等证据在卷证实，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。另被告提交三份“一层门头位置2016年1、2、3月评效”表格，拟证实原告租赁的TOPFEELING商户连续三个月在同区域销售评效为倒数三名，原告不予认可。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。各方当事人应当按照约定全面履行合同约定的义务。原告高初与被告英迪公司签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告请求解除原、被告双方于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号为：BH201500039号），被告亦无异议，该合同因双方产生纠纷后已未实际履行，故本院对原告诉请解除合同予以支持。审理中，原、被告双方对原告第二项诉请返还销售营业款人民币473640.12元已达成和解且履行，原告自愿放弃利息，故本院不再处理。结合双方陈述及举证，归纳本案争议焦点：一、原、被告双方在履行合同中是否存在违约行为？二、原告主张被告赔偿装修损失、添置货柜、道具等设施费用、租期内预期收益、违约金如何认定？关于焦点一，根据双方约定的“若乙方在每月的同一经营区域或同品类销售评效中为倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，但如乙方进行调整后仍连续三次评效为倒数三名或当年累计五次倒数三名的，甲方有权选择提前解除合同，就此甲方不承担任何违约和赔偿责任”之规定，被告英迪公司提交“一层门头位置2016年1、2、3月评效”表格，拟证实TOPFEELING商户连续三个月在同区域销售评效倒数三名，故其有权解除合同，不存在违约行为。被告于2016年4月5日向原告下发通知经营调整通知后，原告对被告的业绩排名不予认可，双方为此产生纠纷。被告自行制作的“一层门头位置三个月的评效”表格，未提供其他证据予以佐证，且在原告未作调整之前提下，被告即采取将应返原告营业款暂扣的行为，致使原告资金不能流转，其行为构成违约。对被告辩称原告未在合同规定的时间内提供证照及许可的意见，根据双方合同约定，“甲方有权解除合同的情形之一：乙方未能在合同规定时间内获得营业所需的证照、资质、许可……”，双方对“合同规定的时间”没有明确约定，且原告提交的在涉诉租赁场所经营的营业执照登记时间为2016年2月25日，原告已合法取得营业所需要的证照，合同并未约定如未提交被告即构成违约，故对被告辩称不予采纳。综上，被告在未与原告协商一致的前提下，单方以通知形式解除合同并收回商铺的行为不符合双方合同约定及法律规定，其行为构成违约。关于焦点二，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值的，应予支持”之规定，经原告申请鉴定，位于贵阳市××区××路××广场××号店面的装修损失评估价格为153460元，道具货柜损失评估价格为129224元，因被告在履行合同过程中存在违约行为，故被告应当赔偿原告店面装修损失及道具货柜损失共计153460+129224=282684元。对原告主张的租期内预期收益620000元，未提供证据予以证实，双方合同亦未进行约定，故本院不予支持。对原告主张违约金40000元，按照双方合同约定“甲方擅自解除本合同，提前收回租赁场所的，甲方应按第一年月租金2倍向乙方支付违约金”之规定，原告举证证明2016年3月16日至5月31日的总租金41008.48元，故本院予以认定月平均租金为41008.48÷2.5=16403.4元，被告应按月租金16403.4元的2倍即32806.8元支付原告违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告高初与被告贵州英迪商业管理有限公司于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》（合同编号BH201500039）；二、被告贵州英迪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告高初店面装修损失及道具货柜损失282684元；三、被告贵州英迪商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高初违约金人民币32806.8元；四、驳回原告高初的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费人民币13085元（已减半收取），由原告高初负担10990元,由被告贵州英迪商业管理有限公司负担2095元。如如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审判员 魏彩霞二〇一七年八月二十二日书记员 吴长鸿 关注公众号“”