（2017）津0104民初4427号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-04
案件名称
天津润舟置业发展有限公司与殷立更、王冬梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津润舟置业发展有限公司,殷立更,王冬梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0104民初4427号原告（反诉被告）：天津润舟置业发展有限公司，住所天津市开发区翠园公寓四号楼。法定代表人：夏利晓，董事长。委托诉讼代理人：陈存亮，天津张盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：殷立更，男，1961年2月7日出生，汉族，住天津市红桥区。被告（反诉原告）：王冬梅，女，1962年11月18日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：殷立更（被告王冬梅之夫），1961年2月7日出生，汉族，住天津市红桥区。原告（反诉被告，以下简称原告）天津润舟置业发展有限公司（以下简称原告润舟公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）殷立更、王冬梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告润舟公司的委托诉讼代理人陈存亮，被告殷立更、被告王冬梅的委托诉讼代理人殷立更到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润舟公司向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告一次性支付房款差额41822元（4.77平方米×8767.7元），并自被告办理房屋产权登记之日后第61日起至实际付清房款差额之日按照银行同期贷款利率支付利息。2.被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2007年5月14日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，二被告购买原告开发的坐落于天津市南开区的房屋，合同约定建筑面积为54.86平方米，每平方米价格为8767.7元，价款为480996元，二被告应于2007年5月14日支付400996元，2007年5月29日支付80000元。合同第七条同时约定，商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据，建筑面积与销售面积如有差异，每平方米价格保持不变，总房款多退少补。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，被告殷立更按照合同约定支付了480996元购房款。涉诉房屋实际销售面积为59.63平方米，增加面积4.77平方米，近期得知二被告办理了房屋产权登记，故二被告应向原告支付差价款41822元。被告殷立更、王冬梅辩称，不同意原告诉请。合同虽然有原告所述的约定，但实际情况并非原告所述。原告未经被告同意，中途擅自变更房屋设计，把原本设计为阳台的地方进行封闭，因原告有此违法违约行为，故原告的诉请不成立。被告殷立更、王冬梅向本院提出反诉请求：1.判令原告按照《天津市商品房买卖合同》第七条约定向被告支付房屋面积差异款65494.72元（7.47平方米×8767.7元）以及该款项的银行同期贷款利息31384.72元。2.驳回原告的诉讼请求，判令原告因不履行合同约定，严重违约（擅自变更房屋规划设计）所造成的责任和后果，应由原告自己承担。3.判令原告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2007年5月14日，二被告向原告购买红旗路公寓一套，合同约定建筑面积为54.86平方米。2008年5月22日，原告未经被告同意擅自变更原设计，将涉诉房屋12.24平方米的阳台据为己有，将居室门窗改到阳台上后，将该面积计算入建筑面积，向被告收取这部分建筑面积的房款，使被告失去了12.24平方米的阳台。虽然最终产权证上载明建筑面积为59.63平方米，但该面积应减去12.24平方米，即47.39平方米应为该房屋的实际建筑面积，比合同约定减少了7.47平方米。原告行为严重侵犯了被告合法利益，属于严重违约行为，造成被告直接损失应得面积差异款65494.72元以及该款的银行同期贷款利息。原告润舟公司对被告殷立更、王冬梅的反诉请求辩称，对二被告的第一项诉请，因已经生效判决确认，二被告再次提出该诉请属于一事不再理，若二被告不服已生效的判决应提起再审，该项诉请没有事实及法律依据，也没有证据予以支持，且该项诉讼请求已过诉讼时效；对第二项诉请，不属于反诉范围，应属于二被告的答辩意见，故不应支持；对第三项诉请，应由法院依据相关规定依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2007年5月14日，原、被告双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告向二被告出售坐落于天津市南开区房屋，合同约定建筑面积为54.86平方米，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为8767.7元，总价款为480996元。合同第四条第二款约定，二被告于2007年5月14日支付400996元房款，2007年5月29日支付80000元房款。合同第七条约定：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据；商品房建筑面积与原告销售面积差异不超过±3%的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补；面积差异超过±3%的，每平方米价格保持不变，房价款总金额按产权部门核定实际面积调整，多退少补，60日内将差额部分退还给对方。合同第十条约定，原告未征得被告同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局，确需变更的，应自设计变更方案确定之日起30日内与被告协商；被告同意变更的，双方订立补充合同；被告不同意变更的，或原告擅自变更的，被告有权解除合同；解除合同的，原告应退还被告已付款、支付已付款的利息，利息自被告付款之日次日起至原告退还被告已付款之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，原告还应按照商品房价款的0.01%向被告支付违约金。上述合同签订后，二被告按合同约定支付了全部购房款。2008年，原告变更涉诉房屋的设计，将局部外窗位置外移和局部墙体改直。2010年，原告向二被告交付涉诉房屋，由于原、被告双方对增加的面积差异款不能达成一致意见，原告拒绝为二被告办理产权证。2016年9月12日，殷立更与王冬梅向本院提起诉讼，要求润舟公司协助其办理涉诉房屋产权证，并承担因擅自更改设计而超出的面积差价款，以及因违约给其造成的经济损失9500元。2016年11月14日，本院依法作出（2016）津0104民初9946号民事判决书，判令润舟公司在判决生效后十五日内协助殷立更、王冬梅办理涉诉房屋产权证，并驳回殷立更、王冬梅的其他诉讼请求。该判决生效后，2016年12月1日，殷立更、王冬梅向本院申请强制执行，本院于2016年12月30日出具了（2016）津0104执3644号执行裁定书，裁定强制单方由殷立更、王冬梅办理涉诉房屋不动产登记手续。后被告取得涉诉房屋所有权证，该证载明涉诉房屋的建筑面积为59.63平方米。庭审中二被告表示，原告未征得被告同意变更设计，除非原告按现市场价退还其相应钱款，其才同意解除合同。本院认为，原、被告双方就涉诉房屋签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同履行各自的义务。按照合同约定，商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据；商品房建筑面积与原告销售面积差异不超过±3%的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补；面积差异超过±3%的，每平方米价格保持不变，房价款总金额按产权部门核定实际面积调整，多退少补，60日内将差额部分退还给对方。本案中，合同约定的销售面积为54.86平方米，而房屋所有权证记载的面积为59.63平方米，较合同约定的销售面积增加了4.77平方米，二被告应按合同约定的每平米8767.7元的价格补齐该增加面积部分的房款，故对原告主张二被告向原告支付房款差额的诉讼请求，本院予以支持。房款差额以本院核算的41821.93元（8767.7元/平方米×4.77平方米）予以确认。关于原告主张二被告支付逾期付款的利息损失，因原告此主张无合同约定，故本院不予支持。二被告反诉请求原告支付其房屋差价款的理由与本院查明的事实不符，关于赠送阳台、阳台的封闭方式以及阳台面积的计算方式原、被告双方并无约定，二被告仅凭设计图纸计算阳台面积为12.24平方米，并据此认定涉诉房屋实际建筑面积为47.39平方米缺乏事实依据，且与合同约定不符，故对二被告要求原告支付其7.47平方米的房屋面积差价款的诉讼请求，本院不予支持。二被告虽然增加了要求原告支付逾期付款的利息请求，但因二被告无正当理由拒绝补缴诉讼费用，故对二被告增加的该项诉请，本院不予受理。关于二被告的第二项诉讼请求，如二被告认为原告擅自变更房屋设计，应按照合同第十条约定行使解除权。因二被告当庭表示除非原告按现市场价退还其相应钱款，其才同意解除合同。二被告的上述主张与合同约定不符，且二被告已于2016年通过诉讼取得了涉诉房屋的房屋产权证，应视为二被告已实际接受该设计变更，二被告亦无充分证据证明该设计变更与房屋建筑面积变化有直接的必然的因果关系，故对二被告第二项反诉请求，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告殷立更、王冬梅给付原告天津润舟置业发展有限公司关于天津市南开区房屋面积差价款41821.93元；二、驳回原告天津润舟置业发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告殷立更、王冬梅的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费846元，反诉费719元，合计1565元，由被告殷立更、王冬梅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 程 宇人民陪审员 谢国珍人民陪审员 陶永利二〇一七年八月二十二日书 记 员 张 晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。 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