（2017）冀1022民初2275号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-13
案件名称
张宪福与卜庆余、刘红霞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
固安县人民法院
所属地区
固安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张宪福,卜庆余,刘红霞
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀1022民初2275号原告：张宪福，男，1964年3月19日出生，汉族，住固安县，委托诉讼代理人：范永强，河北范永强律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋君，河北范永强律师事务所律师。被告：卜庆余，男，1972年1月6日出生，汉族，住河北省固安县，被告：刘红霞，女，1971年1月27日出生，汉族，住河北省固安县，委托诉讼代理人：王彦峰，固安县温泉园区法律服务所法律工作者原告张宪福向本院提出诉讼请求：1确认原、被告之间的农村宅基地房屋转让协议无效；2、判令被告返还购房款40万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月份，经过原、被告双方协商，被告将本村五间正房一处院落，以50万元的价格卖给原告，被告答应将出卖院落占用土地使用权变更到原告名下，如不能变更退还购房款。原告向被告支付了40万元房款，未付的10万元房款给被告出具了欠条。经向土地管理部门了解得知，被告卖给原告的房子院落是其父亲名下的，不是被告的，也无法履行将宅基地使用权变更到原告名下的承诺。双方多次协商解决退还房款之事未果。宅基地买卖受到严格的限制，村民住宅必须是一户一宅，原告家已有一处住宅，不符合购买宅基地的条件。二被告卜庆余、刘红霞辩称：原告是代理其女儿购买被告的房屋，原告与被告之间不存在房屋买卖关系，故原告的主体不适格。原告起诉陈述不属实，首先，房屋是被告父母多年前分家给被告的，完全同意被告处分该房产，不存在无权处分的问题。其次，被告出卖的是房产，不涉及其他，也没有其他任何约定，我国现行法律并不禁止房屋的转让，涉案房屋是被告的合法财产，被告出让的行为不违反法律的强制性规定，合法有效。第三，原被告买卖房屋签有书面协议，约定了反悔承担三倍房款的责任，协议在被告签字后原告拿走待其女儿签字，但至今没有将协议拿回，要求原告当庭提交原协议，否则其诉讼请求无事实依据。第四，现实生活中，农村房屋买卖一直普遍存在。2017年春节以后，被告村附近村内的房产价格一直在上涨，别人出高价买被告的房，是原告苦苦相求，才以低于市场价格出卖给其女儿。综上，本案原告主体不适格，原告仅是其女儿购房的代理人。涉案房屋的转让行为不存在《中华人民共和国合同法》第52条所规定的无效情形，且被告已经完成了房屋的交付义务。故原告的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系，卜庆余之父母为卜万付、杨凤廷。原告与被告是同村居住的老乡。原告与妻有一儿一女，其子另立门户单独生活，原告与妻和女儿一户一起生活，原告家在村内有住房及宅基地两处。2017年5月3日，原、被告经协商达成房屋买卖协议约定：被告将坐落在本村的五间正房及院落（此房产宅基地使用权人为卜万付，是分家分给卜庆余的，卜万付夫妇认可卜庆余夫妇对房产的处置），以50万元的价格转让给原告，需要履行过户手续。当日原告向被告支付购房款40万元，余款10万元出具了欠条，原告安装了院门。双方对此有书面协议，被告方在书面协议上签字，原告方将协议拿走后，称因得知购房无法过户而没有在协议上签字，并提出不在买房，遂把协议撕毁。被告称书面协议上有谁反悔谁陪房价三倍的损失的约定，所以原告拒不提供书面协议，同时称，书面协议的购房人是原告女儿而非原告。对这两个问题，原告否认，双方各执一词，无从考证。本院认为：被告主张涉案房屋买卖合同纠纷的主体，应当是买卖双方，本案买房一方是原告的女儿，而非原告本人，原告只是其女儿买房的代理人。故原告的诉讼主体不适格，应驳回起诉。但是，被告对此主张却没有提供足够证据证明。原告以买房行为是自己所为，购房款是其支付，是当然的买房人，并提供了支付购房款的凭证。根据本案的事实，原告为本案的诉讼主体资格应予确认。原被告双方就买卖房屋达成了书面协议，虽然原告作为买方没有签字，但双方做了必要的履行，应视为双方存在口头协议。本案标的是农村宅基地房屋买卖合同纠纷，宅基地房屋系村民在审批的宅基地自建的用于居住的房屋，我国《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”第三款规定：“农村村民住宅用地经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。”对这一条的理解，不能单纯局限于是对宅基地的初始取得的规定，受让房屋而取得相应宅基地的行为，同样要受此条规定的调整，据此，不符合此条规定的受让房屋的行为，是无法履行该房屋宅基地使用权变更登记法律手续的。如果视受让房屋而拥有多处宅基地的行为合法有效的话，势必会严重冲击土地管理法第六十二条的规定，同时也会严重冲击本集体经济组织农用地的红线，进而冲击国家耕地的红线，这是对社会公共利益的损害。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地。本案原告一家四口人，已有两处宅基地，根本不具有再获得宅基地的条件，原告买房增加宅基地的行为，一违背一户一宅的法律强制性规定，二未事先报村委会审核和县级政府审批，既违反土地管理法的相关强制性规定，又损害了社会公共利益，是法律法规明确禁止的。故原被告之间的宅基地房屋买卖协议，应认定无效。原告在宅基地房屋买卖过程中，明知不符合购买宅基地房屋的条件，还积极与被告协商并履行购房协议，存在过错，应承担一定过错责任。综上所述，原告要求确认与被告之间的宅基地房屋买卖协议无效的诉讼请求，事实清楚，于法有据。应予支持；依照合同法的规定，合同无效，应返还财产，有过错一方应赔偿对方的损失。原告存在过错，酌定赔偿被告方损失20000元。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、第三款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告张宪福与被告卜庆余、刘红霞之间的宅基地房屋买卖协议无效；二、原告张宪福于本判决书发生法律效力后五日内将购买的宅基地房屋返还给被告卜庆余、刘红霞，被告卜庆余、刘红霞退还收取原告张宪福的购房款40万元，同时，原告张宪福向被告卜庆余、刘红霞出具的10万元购房款欠条废止；三、原告张宪福赔偿被告卜庆余、刘红霞损失20000元，本项判决与第二项判决同日履行；如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 杨维新二〇一七年八月二十二日书记员 刘心宇 来自：