（2017）黔01民终3649号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-05-08
案件名称
陈荡、贵州龙泉湖旅游发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈荡,贵州龙泉湖旅游发展有限公司,汪子皓,罗子权
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终3649号上诉人（原审原告）：陈荡。委托诉讼代理人：范述喜，贵州九紫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：王家训，贵州九紫星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州龙泉湖旅游发展有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区云峰大道261号。法定代表人:陈剑明,该公司总经理。委托诉讼代理人：戴光德，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆婧雯，贵州宏贯律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：汪子皓。法定代理人：罗某1。法定代理人：汪某。被上诉人（原审第三人）：罗子权。法定代理人：罗某2。法定代理人：邱某。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：张洋，贵州鼎尊律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：杨睿春，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人陈荡因与被上诉人贵州龙泉湖旅游发展有限公司（以下简称龙泉湖公司）、汪子皓、罗子权房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院(2017)黔0113民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈荡的委托诉讼代理人范述喜、王家训，被上诉人龙泉湖公司的委托诉讼代理人戴光德、骆婧雯，被上诉人汪子皓、罗子权的委托诉讼代理人张洋、杨睿春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈荡上诉请求：1、撤销原判，依法改判并支持上诉人一审所有诉请；2、本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定的基本事实不清，适用法律不当。被上诉人汪子皓、罗子权有权将涉案房屋出卖给上诉人，双方买卖协议签订之后，上诉人陈荡支付了部分房款并取得了房屋的使用权利，并且长期租赁给他人，因此上诉人是本案争议房屋的所有权人。争议房屋的产权登记所有权人是被上诉人龙泉湖公司而不是被上诉人汪子皓、罗子权，虽然拆迁协议上的被拆迁人是被上诉人汪子皓、罗子权，但这是拆迁单位的过失，而不是上诉人的过错,根据《存量房买卖合同》的约定,上诉人应为争议房屋的实际权利人。另外，上诉人认为一审遗漏诉讼主体，应当追加贵阳永茂房地产开发有限公司作为当事人参与诉讼。龙泉湖公司辩称，1、龙泉湖公司与陈荡签订的《存量房买卖合同》是基于陈荡与第三人罗子权、汪子皓签订的《房屋买卖合同》及《存量房买卖合同更名申请书》的生效及存在为前提。经另案裁决，涉案十间房屋所有权不属于陈荡，《房屋买卖合同》已解除，故陈荡主张其为房屋所有权人、拆迁补偿款应归其所有，无事实及法律依据，应予以驳回。罗子权、汪子皓共同辩称，上诉人陈荡主张的事实和理由相互矛盾，纵观全案，13套买卖房屋中有3套已经过户，其他10套涉案房屋已经生效裁决解除买卖合同关系，涉案房屋当然属于罗子权、汪子皓，且已经签订拆迁合同。上诉人在起诉时没有主张贵阳永茂房地产开发有限公司参与诉讼，该公司也不是利害关系人，与本案的处理没有任何关系，故请求维持原判。陈荡向一审法院起诉请求：1、请求法院依法确认原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效；2、请求法院依法判令位于贵阳市白云区××大道××房产及附属物的拆迁补偿所有款项1353292元归原告所有；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2006年10月21日，汪子皓的委托代理人孙忠学与龙泉湖公司签订《存量房买卖合同》，汪子皓购买龙泉湖公司位于贵阳市白云区云峰大道261号2栋2层19号至22号的房屋及2栋1层20号、3层4号房屋，罗子权的委托代理人孙忠学与龙泉湖公司签订《存量房买卖合同》，罗子权购买龙泉湖公司位于贵阳市白云区云峰大道261号2栋2层13号至18号的房屋及2栋1层19号房屋。汪子皓、罗子权于2010年分别向法院起诉，要求龙泉湖公司为其办理产权过户登记手续，贵阳市白云区人民法院以（2010）白民初字第174号、177号民事判决书判令龙泉湖公司为汪子皓、罗子权办理产权过户登记手续。2014年6月26日，陈荡分别与汪子皓、罗子权的法定代理人签订《房屋买卖合同》，约定陈荡购买汪子皓、罗子权从龙泉湖公司处取得的房屋，同时约定如果双方发生争议，由贵阳仲裁委员会进行仲裁。汪子皓、罗子权的法定代理人及委托代理人孙忠学于2014年6月19日向龙泉湖公司提交《存量房买卖合同更名申请书》，申请将原买受人汪子皓购买的房屋、罗子权购买的房屋更名为陈荡。2015年5月20日，陈荡与龙泉湖公司签订《存量房买卖合同》，约定陈荡购买龙泉湖公司位于贵阳市白云区云峰大道261号2栋A-2-13号至A-2-22号房屋，合同中还约定房屋交付使用时间为2006年8月31日。2015年12月1日，陈荡与甲方贵阳永茂房地产开发有限公司（该公司法定代表人与龙泉湖公司法定代表人均为陈剑明）签订《协议书》，对陈荡从甲方处购买的数处房产（包括从汪子皓、罗子权转让的位于贵阳市白云区云峰大道261号2栋A-2-13号至A-2-22号房屋）的相关事宜进行约定，其中第六条约定“其他未尽事宜由双方协商解决，协商不成提交贵阳仲裁委员会裁决”。2016年，陈荡因与汪子皓、罗子权发生争议，陈荡向贵阳仲裁委员会申请仲裁，贵阳仲裁委员会以（2016）贵仲裁字第239号裁决书裁决：解除陈荡与罗子权于2014年签订的《房屋买卖合同》中涉及买卖贵阳市白云区云峰大道261号2栋A-2-13、A-2-14、A-2-15、A-2-16、A-2-17、A-2-18号6间房屋部分，该6间房屋所有权归罗子权。贵阳仲裁委员会以（2016）贵仲裁字第240号裁决书裁决：解除陈荡与汪子皓于2014年签订的《房屋买卖合同》中涉及买卖贵阳市白云区云峰大道261号2栋A-2-19、A-2-20、A-2-21、A-2-22号4间房屋部分，该4间房屋所有权归汪子皓。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、本院对本案件是否有管辖权；2、陈荡是否为被拆迁的贵阳市白云区云峰大道261号2栋A-2-13、A-2-14、A-2-15、A-2-16、A-2-17、A-2-18、A-2-19、A-2-20、A-2-21、A-2-22号房屋的所有权人。关于法院对本案是否有管辖权，被告提交的与原告于2015年12月1日签订的《协议书》，虽约定发生争议协商不成提交贵阳仲裁委员会裁决，但该协议签订人为陈荡与贵阳永茂房地产开发有限公司，而非龙泉湖公司与陈荡签订，虽然龙泉湖公司与贵阳永茂房地产开发有限公司的法定代表人都是同一个人，但该两家公司是不同的主体；同时，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》明确约定可向法院起诉，故对龙泉湖公司提出法院无管辖权，应当驳回原告的起诉主张，不予支持。关于陈荡是否为所拆迁房屋的所有人问题：1、陈荡提供的证据为其与龙泉湖公司签订《存量房买卖合同》，该合同于2015年5月20日签订，约定的交房时间为2006年8月31日，付款方式为产权过户当天一次性付清，该合同约定明显不符合时间逻辑及房屋买卖的商业惯例，且陈荡提供的《房屋征收货币补偿协议》中证明，该房屋已被征收，被征收人为第三人而非陈荡本人，不能证明陈荡为所争议被拆迁房屋的所有人。2、第三人汪子皓、罗子权于2006年向被告购买了该房屋后，陈荡于2014年与汪子皓、罗子权签订《房屋买卖合同》，约定陈荡购买汪子皓、罗子权从龙泉湖公司处取得的房屋，汪子皓、罗子权向龙泉湖公司提交《存量房买卖合同更名申请书》，申请将原买受人汪子皓、罗子权购买的龙泉湖公司的房屋更名为陈荡，陈荡是在此基础上与龙泉湖公司于2015年5月20日签订十份《存量房买卖合同》，其间陈荡是向汪子皓、罗子权支付部分房屋价款，而不是向龙泉湖公司支付房款。贵阳仲裁委员会以（2016）贵仲裁字第239、240号裁决书以陈荡未按期支付购房款构成违约，解除陈荡与汪子皓、罗子权于2014年签订的《房屋买卖合同》。综上所述，原告陈荡请求法院依法确认其与被告签订的房屋买卖合同合法有效及判令位于贵阳市白云区××大道××房产及附属物的拆迁补偿所有款项归原告所有的诉请，不予支持；对被告龙泉湖公司主张驳回原告陈荡的诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第九条第一款第（五）项、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十一条第一款第（二）项之规定，判决：驳回原告陈荡的诉讼请求。案件受理费人民币16980元（原告陈荡已预交），由原告陈荡负担。二审审理期间,当事人未提交新证据，经二审审理查明的事实与原判认定事实一致。本院认为，综合当事人的一审诉讼请求、二审上诉请求、庭审陈述、答辩意见以及全案主要证据，可以确定本案的争议焦点：一是案涉《存量房买卖合同》是否有效；二是上诉人陈荡主张涉案房产及附属物的拆迁补偿款归其所有是否应予支持；三是本案的处理是否漏列必须参与诉讼的当事人。关于争议焦点一，本院认为，第一、2015年5月20日，上诉人陈荡与被上诉人龙泉湖公司签订的《存量房买卖合同》，约定的交房时间为2006年8月31日，付款方式为产权过户当天一次性付清，该合同约定明显不符合房屋买卖的一般时间逻辑及商业交易惯例；第二、事实上，案涉《存量房买卖合同》双方当事人之间并不存在真实而直接的房屋交易，上诉人陈荡并未支付任何购房款项给被上诉人龙泉湖公司，龙泉湖公司也不负有向陈荡直接交付房屋的义务，双方的意思表示不真实；第三、案涉《存量房买卖合同》是上诉人陈荡根据其与被上诉人罗子权、汪子皓2014年6月26日签订的《房屋买卖合同》之约定，刻意掩饰陈荡与罗子权、汪子皓之间真实的二手交易事实，规避交易税费，依被上诉人罗子权、汪子皓的申请，被上诉人龙泉湖公司积极配合而彼此签订的。显然合同双方当事人以合法形式掩盖非法目的，且客观上损害了国家税收利益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉《存量房买卖合同》应为无效合同。关于争议焦点二，本院认为，第一、无效合同自始没有法律拘束力，案涉《存量房买卖合同》为无效合同，上诉人陈荡丧失了基于该《存量房买卖合同》取得涉案房屋及拆迁征收补偿款所有权的可能；第二、被上诉人汪子皓、罗子权于2006年向龙泉湖公司购买了该房屋后，上诉人陈荡于2014年与汪子皓、罗子权签订《房屋买卖合同》，约定陈荡购买汪子皓、罗子权从龙泉湖公司处取得的房屋。2016年10月30日，贵阳仲裁委员会以（2016）贵仲裁字第239、240号裁决书以陈荡未按期支付购房款构成违约，解除陈荡与汪子皓、罗子权于2014年签订的《房屋买卖合同》，并确认涉案房屋归汪子皓、罗子权所有。上诉人陈荡不服上述裁决，向本院申请撤销。2016年12月28日，本院分别作出（2016）黔01民特177号、179号民事裁定以超出仲裁请求为由撤销（2016）贵仲裁字第239、240号裁决书第一项中“该6间房屋所有权归罗子权”的部分和“该4间房屋所有权归汪子皓”的部分。结合上述相关裁判文书查明的事实，综合全案发展过程，上诉人陈荡主张涉案房屋及房屋征收补偿款归其所有的根本依据即本案《房屋买卖合同》已经被生效法律文书确认解除，上诉人陈荡的主张缺乏合同基础；第三、根据《房屋征收货币补偿协议》，目前案涉房屋已被征收，被征收人为汪子皓、罗子权而非陈荡，上诉人陈荡主张其为所争议被拆迁房屋或征收补偿款项的所有权人，没有事实依据。关于争议焦点三，贵阳永茂房地产开发有限公司不是《存量房买卖合同》的合同主体，不是涉案《房屋买卖合同》、《房屋征收货币补偿协议》的合同当事方，也不是涉案争议房屋的登记权利人和实际控制、使用权利人，贵阳永茂房地产开发有限公司不属于必须参与本案诉讼的当事人。综上所述，上诉人陈荡的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费16980元，由上诉人陈荡负担。本判决为终审判决。审判长 唐 有 临审判员 刘妍审判员龙珑二〇一七年八月二十二日书记员 袁 华 丽 微信公众号“”