（2017）粤2071民初7081号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-11-24
案件名称
中山火炬城建物业服务有限公司与具启新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山火炬城建物业服务有限公司,具启新
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第十一条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初7081号原告：中山火炬城建物业服务有限公司，住所地中山市火炬开发区中山港康乐大道经贸大厦3楼301-305房，统一社会信用代码91442000763811098U。法定代表人：许永泽，总经理。委托诉讼代理人：裴炽明、张子扬，分别系广东登鼎律师事务所律师、律师助理。被告：具启新，男，1988年4月6日出生，汉族，住广东省东源县，原告中山火炬城建物业服务有限公司诉被告具启新物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月25日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中山火炬城建物业服务有限公司的委托诉讼代理人裴炽明、张子扬，被告具启新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付从2015年1月至2016年11月止的租金30915元、物业管理费19360元、公共卫生照明费690元以及违约金（违约金由起诉之日起以每月2230为基数，按年利率24%计算至实际付清之日）。事实与理由：在2013年8月，原告与中山火炬开发区江尾头股份合作经济联合社（以下简称江尾头经济社）达成协议，由江尾头经济社委托原告对江尾头市场进行统一管理。其后，原告在2013年10月1日正式进场管理，并对市场进行了升级改造。被告应当每月向原告支付租金1320元，物业管理费880元，公共卫生照明费30元。但被告从2015年1月起拖欠上述费用并一直拒绝与原告签订合同，原告多次催告未果。原告在诉讼期间提交的证据有：证据1.江尾头市场物业委托管理合同；证据2.收据（两份）；证据3.函；证据4.快递单据；证据5.租赁合同（两份）；证据6.收据（两份）；证据7.市场档位经营协议书；证据8.证明（村委出具）；证据9.告知函；证据10.电费使用记录；证据11.照片2张。被告辩称，1.原告在起诉状中所列其信息写错；2.原告所称的物业管理费就是进场费，其与江尾头村的江尾头经济社签订合同，其与原告之间没有合同关系。原告提交的租金收据没有其签名，原告向其主张租金不合理的。因此，其不认可原告主张的全部诉讼请求，均不同意支付。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的上述证据及其庭审期间的陈述，本院认定本案事实如下：1.被告自2010年起向江尾头经济社承租位于江尾头市场55卡商铺，并于2011年领取营业执照经营手机生意。2.2013年8月28日，江尾头经济社（委托方、甲方）、原告（受托方、乙方）、中山火炬高技术产业开发区张家边社区居民委员会（监管方、丙方）、中山火炬高技术产业开发区工作和社会事务局（监管方、丙方）、中山火炬高技术产业开发区公有资产管理委员会办公室（见证方）、中山火炬高技术产业开发区农村承包合同办公室（见证方）共同签订《江尾头市场物业委托管理合同》，约定：甲方委托乙方对江尾头小区集体所有的江尾头市场（以下称市场物业）进行管理，范围为该市场范围内所有的商铺、台位、摊位及临时铁棚商铺（具体的托管范围见“江尾详市场委托管理范围平面图”）；乙方为区管委会授权的合法市场经营管理方，甲方同意在丙方监管下将市场物业全权委托给乙方进行管理，期限15年，即从2013年10月到2028年9月30日止；委托管理期内，乙方可行使市场管理权如下，包括但不限于：1.以管理人身份，代表甲方向承租经营户收取租金。2.有权根据管理服务内容制定相应市场管理规章制度以及确定服务费用收费标准，并向经营商户收取。2.协助政府部门及甲方对市场商户的经营行为进行监管。4.甲方委托的其他与市场物业经营相关事项。5.对于承租经营户出现违反规章制度的行为予以制止、教育、批评等。6乙方有权要求甲方理顺与原有市场物业经营商户的关系，解除甲方与原经营商户的所有合约，退还原经营商户已向甲方交纳的保证金、预交租金费用、已预收的竞投费等。按照本合同之约定重新签订租赁及经营合同，市场内原有经营商户在同等条件下享有优先权。此外，该合同还约定了市场物业租金、费用标准及其它收费、三方权利和义务、免责条款、其他约定等内容。3.原告（管理公司、甲方）与江尾头经济社签订上述合同后，与被告（经营户、乙方）签订《市场档位经营协议书》一份，述明原被告双方根据国家、省、市的有关规定，结合市场即将整改的实际情况，经过双方充分协商，同意就档位租赁经营事宜签订该协议，共同遵守并执行，并约定：档位位于江尾头市场55铺卡，经营手机（用途）使用；整改前临时租赁期限自2013年10月1日起至市场升级改造前一天为止。有效期内不随意增减租赁的档位数量，如随意减少卡位经营，按原告规定退出市场经营；被告将按时向原告交纳由原告代收的租金775元/月，管理费775元（本租金、管理费不含税金）。此外，该合同还约定了其他内容。签订该协议后，被告继续经营位于江尾头市场55卡商铺，但自2015年1月起未向原告支付租金及管理费。4.2016年11月3日，原告向被告发出函一份，向被告述明：被告从2013年10月起承租江尾头市场55卡商铺，但2015年1月起一直未支付租金、公共照明、入场管理费及水电费，其多次联系后仍未支付，并且一直拒绝签订租赁合同。截止2016年11月，累计欠费租金30915元、管理费20240元、公共卫生照明费690元、入场管理费18216元。望被告接到该通知后，请在2016年11月10日前缴清拖欠的费用并与其签订租赁合同，否则，其将采取法律措施，由此产生的一切责任及后果将由被告全部承担。被告当庭确认其已收取该函，但述明其收到的时候就是复印件，且不清楚该函是什么东西，不确认该函记载的内容。5.2017年2月27日，原告及江尾头经济社共同向被告发出告知函一份，告知被告：因业主方江尾头经济社发展需要以及配合江尾头市场整体消防安全整改，需收回该市场55卡商铺经营使用管理权进行规划改造。现原告于2017年2月1日将55卡商铺经营使用权、管理权移交给江尾头经济社。因55卡商铺的使用、管理权移交给业主后，如发生涉及与该商铺有关的民事、经济赔偿等纠纷，由业主方江尾头经济社与商户进行协商解决。6.2017年4月25日，原告诉称其于2013年10月份正式接管了市场物业，并对市场物业进行了升级改造，且在2014年年底2015年年初改造完成。市场物业升级完成后，被告拒绝与其签订租赁合同，且从2015年1月份起未交付江尾头市场55铺卡的租金、物业管理费、公共照明费。原告认为，其经向被告发函催讨未果，遂诉至本院，主张上述实体权利。在本案庭审前，江尾头经济社于2017年7月16日出具证明一份，内容如下：“兹有江尾头市场内铺55号商铺商户具启新，自2015年1月市场改造完成回迁后一直在江尾头市场经营零步通讯店。由于我社业务发展需要，在2017年2月，将该商铺的使用、管理权由中山火炬城建物业服务有限公司移交我社。”本案庭审中，被告提出答辩意见如上，并述明其未交租金等的原因是原告要求其重新签订的租赁合同的租金等费用标准过高，其也愿意按原先的租金等费用标准向原告交费，但原告不愿意收取。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告主张其与被告于2015年1月起2016年11月期间存在物业服务合同关系，并提交了其与江尾头经济社签订的《江尾头市场物业委托管理合同》、其与被告签订的《市场档位经营协议书》、其与江尾头经济社共同向被告发出的告知函以及江尾头经济社出具证明为证，且被告亦在诉讼中确认其实际承租了江尾头市场55卡商铺。对此，本院予以认定，但本案原告物业服务的范围包括代商铺业主与被告签订55商铺的租赁合同并收取租金。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第十一条规定，书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。根据上述法律条文可知，本案《市场档位经营协议书》虽未含“合同”字样，但属于书面合同的形式之一。被告已经与原告签订该协议，双方即形成合同关系。因此，被告主张与其原告不存在合同关系，其诉讼主体不合格的意见，于法无据，本院不予以支持；且根据上述证据显示，租用江尾头市场55卡商铺的确系被告本人，因此，原告在起诉状中列被告身份为“具启新，男，30岁，地址：中山市火炬开发区江尾头市场内铺55号商铺”，虽然身份信息不详尽，但并不算被告错误，故对被告主张原告在起诉状中所列其信息写错的意见，本院不予以支持。原被告签订的《市场档位经营协议书》约定，被告租赁55卡商铺的期限自2013年10月1日起至市场升级改造前一天为止，期间被告应按时向原告交纳由原告代收的租金775元/月，管理费775元（本租金、管理费不含税金）。本案原告诉称其于2013年10月份正式接管了市场物业，并对市场物业进行了升级改造，从最有利于原告的角度，可酌情认定原告对市场改造的前一天为2013年10月31日，即原被告《市场档位经营协议书》的期限于该日届满。其后，被告继续占用55卡商铺，但原被告未正式签订租赁合同，应视为双方形成事实的物业服务合同关系。关于事实物业服务合同关系期间，55卡商铺租金、管理费等相关收费标准问题，原被告存在争议。从现有证据显示，该期间原告未公开公示整个市场商铺租金、管理费等的收费标准，亦未就相关标准向市场主管部门进行备案，被告主张按其与原告签订的《市场档位经营协议书》之标准支付55卡商铺2015年1月至2016年11月期间（共22个月）的租金、管理费，理由充分，本院予以支持。关于公共照明费问题，原告主张按月30元标准计收，被告未提出相反证据予以反驳，本院予以支持。经计算，被告应向原告支付的商铺租金17050元（775元/月×22月＝17050元）、管理费17050元（775元/月×22月＝17050元）、公共照明费660元（30元/月×22月＝660元），合共34760元。上述款项被告应付而未付，导致原告产生利息损失，故原告主张从其起诉之日起向被告计收利息，理由充分，本院予以支持。但原告主张按年利率24%计收利息损失，依据不足，本院不予支持，并确定按银行同期同类贷款利率计收。原告主张按其与该市场其他商铺的标准向被告计收租金、管理费，理由不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十一条、第六十条、第一百零七条第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告具启新应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山火炬城建物业服务有限公司支付租金、管理费及公共照明费34760元及其利息（利息计算方法：以34760元为基数，自2017年4月25日起至实际清偿之日止按银行同期同类贷款利率计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元（原告中山火炬城建物业服务有限公司已预交），由原告中山火炬城建物业服务有限公司负担342元，由被告具启新负担732元（该款由被告具启新于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山火炬城建物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长 叶迟玖审 判 员 陈春华人民陪审员 周观燕二〇一七年八月二十二日书 记 员 姚志姬陈芷云 微信公众号“”