（2017）粤01民终10545号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-09-08

案件名称

林德志、广东盛门创客空间商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

林德志,广东盛门创客空间商务服务有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省广州市中级人民法院民事判决书(2017)粤01民终10545号上诉人（原审被告）：林德志，男，1984年12月20日出生，汉族，住广东省德庆县。委托诉讼代理人：朱海波、李梦玲，均系广东智洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:广东盛门创客空间商务服务有限公司，住所地广州市越秀区东风西路140号二层自编225、226、227房。法定代表人：谭金平，该公司经理。委托诉讼代理人：黄辉，广东创展律师事务所律师。上诉人林德志因与被上诉人广东盛门创客空间商务服务有限公司（以下简称盛门公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初8782号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。林德志上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判林德志仅需支付2015年10月25日起至2015年12月31日止的租金（按每月21500元的标准计），并按此期间所欠租金计算滞纳金；2.撤销一审判决第四项，依法改判保证金43000元用于抵偿2015年8月25日至2015年10月24日的租金；3.一审、二审诉讼费全部由盛门公司承担。事实和理由：林德志与盛门公司之间的租赁合同关系于2015年12月31日因盛门公司断水断电的行为实际解除，林德志无需支付2016年1月1日之后的租金，退一步讲，盛门公司已经明确在2016年1月13日向林德志发出知会函，认为已经解除合同，故一审法院判决林德志需支付2015年8月25日至2016年6月5日的租金是错误的。林德志缴纳的保证金不应予以没收，根据保证金条款应冲抵未交租金。一审判决错误认定保证金的用途及性质，判令林德志已付的租赁保证金由盛门公司没收是错误的。因林德志本无需支付2015年12月31日之后的租金，则逾期支付租金的滞纳金也应相应地按照2015年10月25日至2015年12月31日期间实际欠缴租金为基数计算。盛门公司应返还林德志已交的装修押金15000元、水电周转金7525元、出入证押金及工本费120元。盛门公司辩称，其没有断水断电的行为，且没有对涉案商铺进行加锁，盛门公司承认林德志在2015年12月31日没有进行经营。盛门公司在2016年6月6日发出通知要求林德志在6月15日搬离涉案商铺的物品，之后盛门公司才收回场地。盛门公司向一审法院起诉请求：1.林德志支付自2015年8月25日起至2016年8月30日止的租金给盛门公司（租金按照每月21500元的标准计算）；2.林德志支付自2015年9月6日起到所欠租金支付完毕日止的滞纳金给盛门公司（以同期应付而未付的租金为计算基数，按照每日千分之三的标准计算）；3.林德志缴纳的43000元租赁保证金盛门公司不需退还给林德志；4.林德志支付43000元违约金给盛门公司（按21500元的200%计算）；5.林德志支付自2015年10月26日起至2015年11月20日止的水费139.2元、自2015年11月21日起至2015年12月20日止的水费172.8元，自2015年12月21日至2016年1月20日止的水费86.4元，自2015年10月26日起至2015年11月20日止的电费259.2元，自2015年11月21日起至2015年12月20日止的电费367.2元，自2015年12月21日至2016年1月20日止的电费146.88元给盛门公司。一审法院认定事实：2014年5月20日，朱金玲出具《证明》，内容为：朱金玲将越秀区越秀北路×××号202、301、401房的物业转租与广州浩森投资管理有限公司，租期为2014年2月1日至2029年7月31日，在租赁期限内，同意广州浩森投资管理有限公司将上述物业转租或分租。2014年11月12日，广州市秀南房地产开发有限公司（以下简称秀南公司）出具《证明》，内容为：我司将越秀区越秀北路×××号202、301、401房的物业，合计建筑面积12549平方米出租给朱金玲再转租与广州浩森投资管理有限公司，租赁期限为2014年2月1日起至2029年7月31日止，在租赁期限内，同意广州浩森投资管理有限公司将上述物业转租或分租。2015年5月14日，盛门公司（为甲方，原名称为广州浩森投资管理有限公司）与林德志（为乙方）签订《租赁合同》（已办理租赁登记备案），约定：第一条：甲方同意将位于广州市越秀区越秀北路×××号“盛门广场”二楼自编A×××-1号商铺出租给乙方作为商业经营使用。第二条：乙方承租的商铺建筑面积约为215平方米，使用面积约为107.5平方米（使用面积和建筑面积均不作为租金和管理费的计价依据）。第三条：商铺经营范围为发廊，经营时间为10:00-22:00。第五条：乙方确认：已知悉在其租赁期内，甲方需要继续对商铺的商业裙楼以及室内进行装修，乙方保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔，但甲方装修致使乙方无法经营的除外。第六条：商铺出租期限：2015年5月25日至2023年5月24日止；第七条：商铺交付日期为2015年5月25日。第八条：甲方按照具体约定的用途和双方确定的场地交付标准向乙方交付出租场地，双方确定的场地交付标准为现状交付。第十一条：首年租金为21500元/月（租金已包含物业管理费35元/月），租金收取的日期：从2015年5月25日开始收取（乙方应签订本合同同时，向甲方支付首期租金21500元/月），2015年5月25日至2015年6月24日的租金及管理费为0元，2015年6月25日至2015年7月24日的租金（含管理费）为7525元，2015年7月25日至2016年5月24日的租金（含管理费）为21500元，2016年5月25日至2017年5月24日的租金（含管理费）为23220元。第十二条：租金和物业管理费按月结算，乙方须在每月的第5日（节假日不顺延）前主动将当月的租金和物业管理费、广告费和上月水电费转账到甲方指定的银行账户，甲方在收到租金、管理费后3日内向乙方开具符合国家规定的发票。除特殊情况外，甲方不再另行通知，逾期交付租金、物业管理费、广告费以及其他租赁费用的，每逾期一日，乙方须按当月租金和管理费总额百分之三的标准向甲方支付滞纳金。第十三条：作为履行本合同的担保，乙方应在与甲方签订本合同同时一次性向甲方支付租赁保证金43000元，在租赁期满时，乙方结清应缴费用并无违约行为的，甲方30日内无息退还给乙方。第十四条：如乙方违反本合同条款，但合同继续履行的，甲方有权就实际损失用租赁保证金来抵偿，在甲方用保证金抵偿乙方应付的款项后，所剩余保证金少于上述保证金金额时，乙方须在保证金不足事实发生之日起十日内将保证金补足，否则甲方有权终止本合同，保证金不予退还，甲方并有权就实际损失继续向乙方索赔。第十五条：乙方同意由甲方或甲方委托的物业管理公司对商场进行物业管理，乙方应按本合同第十二条约定及时向甲方缴纳应缴款项；第十九条：甲方按双方约定向乙方交付带装修的商铺，如乙方需进行二次装修，装修费用由乙方承担。第二十三条：乙方如需二次装修，装修需按照确认的施工图纸，在工程全部装修完毕后，须报请甲方及有关部门审核验收。第二十四条：乙方经营所需的相关证照均须乙方自行办理，甲方需积极配合。第四十条：依时缴纳租金、物业管理费（包括中央空调、公共水电分摊费、电梯、公用部位保洁和保安等服务费用，但不包含用电损耗）、水电费。第四十二条：乙方有权对其租赁的场地进行二次装修并负责装修资金，但装修图纸及资料需提前5天提供给甲方审查，经甲方书面同意后，方能动工。第五十二条：租赁期内，乙方需提前解除合同的，应事前征得甲方书面同意。第五十三条：任何一方未能履行本合同规定的条款，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担，并且责任方须向另一方支付相当于当月租金两倍（按满月租金两倍计算，下同）的款项作为违约金。第五十四条：租赁期内任何一方无法定或约定的理由而单方提出解除合同的，属于严重违约，违约方应赔偿由此造成守约方的全部经济损失，并须向守约方支付相当月租金两倍的款项作为违约金，如果因乙方违反约定解除合同的，保证金作为违约金进行抵扣，不足部分乙方应予以补足。第五十五条：合同解除后，如乙方尚欠甲方款项未付，甲方有权留置乙方在租赁物内的财物，甲方列清单要求乙方核对的，如乙方在接到上述要求7日内不予核对的，视为乙方同意甲方所列清单，乙方在解除合同后15日内仍未清偿欠款的，甲方可单方组织拍卖留置的财产用于抵偿乙方应支付因租赁行为所产生的费用，不足清偿的，乙方应支付余款。第六十一条：有下列情况发生的，甲方可以解除本合同：2、乙方未经双方确认，不按规定时间开业、停业连续三天或累计七天中途停业或关门的；3、乙方未办理手续擅自撤场；6、乙方逾期交租或拖欠其他费用超过一个月经甲方特别通知仍拒绝缴付的；9、发生乙方违反本合同的约定导致解除合同的情形。第六十二条：有下列情况发生的，乙方可以解除本合同：1、甲方逾期未能交付商铺的正当理由包括不可抗力、政府行政部门行为的延误。如无正当理由，逾期一个月经乙方书面催促后仍不能交付的；2、商铺内的主体结构或公共配套设施如因自然损坏或甲方的疏忽而损坏，导致乙方连续30天无法使用商铺的。第六十三条：合同的解除应采取书面形式，双方协商一致共同解除的，应签订书面解除合同，单方解除合同的，一方应当通知对方，合同在通知送达对方时解除。第六十四条：租赁期届满或解除合同当天，乙方应交回原承租商铺和设备给甲方，一切嵌装在墙体内的装修、固定设备设施归甲方所有，乙方不得拆除，如乙方逾期拒不清场并归还场地的，视为乙方放弃场地内物品的所有权，场内物品归甲方所有。第六十六条：如果发生下列情况之一时，甲方有权停止水、电供应，并有权终止本合同，并无须对乙方作出任何补偿：1、乙方违反本合同的规定，累计拖欠一个月的租金、物业管理费或各项费用的；2、乙方停止营业时，或乙方违法经营，或被政府部门勒令停业整顿，或被罚没查处；3、乙方不依时缴付其应承担的各项税费时。第六十七条：如乙方因自身原因确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，并履行完毕下列手续：1、向甲方交回租赁物；2、交清使用期间的租金及其它因本合同所产生的费用（包括但不限于甲方支付的商铺装修费）；3、提前终止合同前一日向甲方支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，甲方在乙方履行完毕上述义务后五日内将乙方的租赁保证金无息退回乙方。第六十九条：租赁期限届满时或者根据约定解除本合同时，乙方应于租赁期限届满后或者解除本合同当天迁离出租场地，并将其按乙方返还时的现状返还甲方，如乙方逾期拒不清场并归还场地的，视为乙方放弃场地内物品的所有权，场内物品归甲方所有。第七十条：租期届满时或者根据约定解除本合同时，乙方不得拆移其固定的添附物，可拆移动的添附物（包括货柜等）可由乙方搬走。第七十二条：凡涉及双方权利、义务的事宜（通知、函件），双方应以书面形式告知及电话通知确认。第七十三条：甲方和乙方按下列地址交付本合同约定各种文书、票据或发送通知：乙方（空白）。一方若指定其他地址或地址变更，须及时以书面形式通知另一方，否则，原通讯方式为有效送达方式，怠于通知的一方应当承担不利的法律后果。文件资料发出后的第十天为送达时间，其风险责任由被送达方承担。第七十四条：甲方除可以上述通知方式外，还可以在乙方承租商铺的显要位置张贴通知，通知张贴的第二日为有效送达的通知。2015年5月25日，林德志在《盛门商务中心场地交接表》上签收确认接收涉案商铺，该表载明土建项目交接现状为“毛坯“，消防、空调、给电、给水、其他项目的交接现状均为“无”。2015年12月25日，盛门公司向林德志发出《催缴通知书》，内容为要求林德志在2015年12月31日前缴交2015年9月1日至12月31日的租金、2015年11月1日至2015年11月30日的水电费，若逾期未收到上述费用，盛门公司将于2015年12月31日暂停林德志的供水供电，并按下列安排处理双方关系：1月5日前按合同约定收取所欠费用总额3%的滞纳金；1月6日仍未收到上述款项，将依据合同自动终止租赁合同，并保留追讨费用的权利。2016年1月13日，盛门公司向林德志发出《知会函》，内容为：至2016年1月10日，林德志租用的商铺已有三个月租金及水电费未能缴清，根据合同约定，盛门公司、林德志之间的租约关系已自动终止，盛门公司将于2016年1月20日收回场地，保留追讨所欠费用的权利。2016年6月3日，盛门公司向林德志发出《告知函》及《财物清单》，内容为要求林德志于2016年6月9日前将室内物品迁离，否则盛门公司将自行处理室内物品。2016年6月6日，盛门公司向林德志发出《收回出租场地及对场地内物品处理通告》，内容为通知林德志双方租赁关系已经解除，要求林德志在2016年6月15日前将场内物品迁离，将场地交回给盛门公司，逾期盛门公司将自行收回场地，场内物品视为林德志已放弃所有权，场内物品全部归盛门公司所有并处分。为证明盛门公司已向林德志送达了上述通知、函件及清单，盛门公司提交了：1、编号尾号为13519的EMS快递详情单（载明盛门公司向林德志的住所地地址寄出知会函一份、告知函一份、财物清单一份）及网上打印的投递情况列表（显示尾号为13519的EMS邮件于2016年6月15日由他人签收）；2、张贴知会函、告知函、财物清单、通告的照片（盛门公司称张贴时间为2016年6月6日）。林德志不确认收到上述知会函、告知函、财物清单和通告。盛门公司为证明其代垫了包含涉案商铺在内的整栋大厦的水电费，提交了《盛门广场租户收费数额汇总表》及2015年10月2日至2016年2月1日的水电费发票。林德志为证明其主张，提交了以下证据：1、装修按金收据、水电周转金收据、房租按金收据。2、广东南安机电消防工程有限公司于2015年7月27日开具的消防款10000元收据。3、广州市公安局越秀区分局于2015年8月21日出具的《建设工程消防设计审核意见书》之《关于不同意广州市璐卡形象设计有限责任公司发廊内部装修建设工程消防设计的意见》，载明：消防设计不符合国家工程建设消防技术标准：1、未设置排烟设施，不符合《建筑设计防火规范》第8.5.3条规定。4、租金发票、微信截图、围蔽费发票、收条、印花税发票。盛门公司质证称对上述证据1-3真实性无异议，认为上述证据4无原件，对其真实性不予确认。一审另查明，2012年10月12日，广州市公安消防局向秀南公司出具的穗公消验［2012］第1841号《建设工程消防验收意见书》，载明该局综合评定秀南公司建设的小北路与越秀路交界处的越秀广场暨越秀宾馆裙楼及地下室的土建工程消防验收合格。一审庭审中，林德志表示：接收涉案商铺时商铺为毛坯状态，没有任何装修，盛门公司移交商铺给林德志时涉案商铺所在楼层仍由盛门公司进行公共部位的装修，林德志在2015年5月底开始装修，但是装修期间出现油管滴油，风管噪音大，因此问题一直持续影响林德志正常营业。盛门公司表示：移交涉案商铺给林德志使用时商铺为毛坯状态，在出租给盛门公司时大楼的公共部位已经装修完毕，并无影响商铺经营，不确认曾要求林德志在消防检查的时候关门停业，林德志是在2015年12月31日停止经营的，盛门公司在2016年6月6日已将涉案商铺的锁剪断，并进入涉案商铺内对物品进行清点，并于2016年8月30日收回商铺。一审法院认为：盛门公司与林德志签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于盛门公司主张的租金问题，首先，林德志抗辩称盛门公司对商场进行装修导致无法进行正常交付使用，根据合同第五条约定：“乙方确认：已知悉在其租赁期内，甲方需要继续对商铺的商业裙楼以及室内进行装修，乙方保证不得因此而提出解除本合同或向甲方提出任何索赔，但甲方装修致使乙方无法经营的除外”，可见，林德志对于盛门公司在承租期内继续对商场的商业裙楼及室内进行装修的行为是知悉的，林德志承租前也没有审慎了解涉案场地的消防验收情况，在此情况下林德志仍接收商铺使用，现又以盛门公司未通过消防验收为由拒付租金，于理无据，一审法院不予接纳，盛门公司要求林德志支付2015年8月25日起的租金合法有理，一审法院予以支持。其次，林德志抗辩称盛门公司于2015年12月31日对商铺停水停电并上锁加锁，但未能提供证据证明，一审法院对该主张不予接纳，林德志应继续承担支付租金的合同义务。鉴于盛门公司已确认其于2016年6月6日已将涉案商铺的锁剪断及清点物品，故盛门公司应自行承担其剪锁之日起的租金损失，盛门公司在本案中要求林德志承担2016年6月6日至2016年8月30日的租金缺乏依据，一审法院不予支持。关于滞纳金问题，因双方约定租金按月结算，林德志欠付租金的行为已构成违约，盛门公司现要求林德志按欠付租金的千分之三计付滞纳金，合法有理，一审法院予以支持，但该滞纳金应以不超过欠付的租金总额为限。关于水电费问题，因合同约定林德志负有每月向盛门公司交纳水电费的义务，现盛门公司已提供了水、电费读数记录以及2015年10月2日至2016年2月1日的水电费发票，可见盛门公司已实际代垫了涉案商铺在上述期间的水、电费，故盛门公司现要求林德志支付2015年11月21日起至2016年1月20日止的水、电费合法有理，一审法院予以支持。关于租赁保证金问题，因合同约定“如乙方违反本合同条款，但合同继续履行的，甲方有权就实际损失用租赁保证金来抵偿，在甲方用保证金抵偿乙方应付的款项后，所剩余保证金少于上述保证金金额时，乙方须在保证金不足事实发生之日起十日内将保证金补足，否则甲方有权终止本合同，保证金不予退还，甲方并有权就实际损失继续向乙方索赔。”由于林德志存在欠付租金的行为，故盛门公司有权将租赁保证金用于抵偿所欠租金，从数额上看，林德志支付的租赁保证金仅能抵偿其欠付的2015年8月25日起至2015年10月24日共两个月的租金，林德志未能依约在此后补足租赁保证金，盛门公司据此要求没收租赁保证金符合双方的约定，一审法院予以支持。关于月租金两倍的违约金问题，因合同约定林德志若无法定或约定理由单方提出解除合同，则须支付相当于当月租金两倍的款项作为违约金，但没有证据显示林德志单方提出解除合同，且本案已要求林德志承担因其欠付费用而须承担的继续履行及支付滞纳金、被没收租赁保证金的责任，故一审法院对盛门公司要求林德志支付月租金两倍的违约金的诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，于2016年12月23日作出如下判决：一、林德志应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2015年8月25日起至2016年6月5日止的租金（按每月21500元的标准计）支付给广东盛门创客空间商务服务有限公司；二、林德志应于本判决发生法律效力之日起十日内，向广东盛门创客空间商务服务有限公司支付迟延支付租金的滞纳金（自2015年9月6日起至实际付清所欠租金之日止，以同期应付而未付的租金为基数，每日按当月欠付租金额的千分之三标准计）。该滞纳金总额以不超过上述第一项欠付租金总额为限；三、林德志应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将2015年10月26日起至2015年11月20日止的水费139.2元、自2015年11月21日起至2015年12月20日止的水费172.8元，自2015年12月21日至2016年1月20日止的水费86.4元，自2015年10月26日起至2015年11月20日止的电费259.2元，自2015年11月21日起至2015年12月20日止的电费367.2元，自2015年12月21日至2016年1月20日止的电费146.88元支付给广东盛门创客空间商务服务有限公司；四、林德志已付的租赁保证金43000元由广东盛门创客空间商务服务有限公司没收；五、驳回广东盛门创客空间商务服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费7039元，由盛门公司负担875元，林德志负担6164元。二审期间，林德志提供了梁锦毅、林巧怡分别出具的《证明》，拟证明涉案商铺自2015年12月31日起被出租物业上锁加锁，无法营业。林巧怡二审出庭作证称：其在××发廊工作，盛门公司对该发廊进行停电、上锁，该发廊于2015年12月31日起没有经营。林巧怡称该发廊当时在试业中，其没有签订正式的劳动合同。盛门公司对林巧怡的陈述均不予确认。经审理查明，一审查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，林德志确认其一审期间提交的微信对话记录系涉案商铺合伙人之间的对话记录。二审期间，林德志称：其曾就盛门公司对涉案商铺采取停水停电的行为提出过异议，但都是口头交涉，没有书面证据；其从2015年12月31日起就无法经营，因为盛门公司对涉案商铺上锁，其无法搬离物品，其物品自该日后仍存放在涉案商铺内。盛门公司否认曾对涉案商铺进行停水停电、上锁，称该公司于2016年1月知道林德志已经停止经营。本院认为：林德志在一审期间并无提起反诉，本院对其二审期间所提出的要求盛门公司返还装修押金、水电周转金、出入证押金、工本费的主张不予调处，林德志可另循合法途径解决。本案二审的争议焦点在于：一、林德志关于其无需缴交2015年12月31日之后的租金的主张是否成立；二、林德志关于盛门公司无权没收保证金，保证金应冲抵未交租金的主张是否成立。关于争议焦点一。林德志称盛门公司对涉案商铺停水停电并予上锁，其自2015年12月31日起无法经营。林德志确认其于一审期间提供的微信记录系其经营涉案商铺的合伙人之间的微信记录，其二审提供的证人证言亦无其他证据佐证，上述证据并不足以证明其关于因盛门公司的原因无法在涉案商铺内正常经营的主张，本院对此不予采信。林德志确认2015年12月31日之后仍有物品存放在涉案商铺内，林德志以盛门公司的发函中均提及如林德志未按规定时间交还场地将自行收回场地为由，主张租金应截止计算至2016年1月1日理据不足，本院不予支持。盛门公司在2016年6月6日剪断涉案商铺门锁并对商铺内物品进行清点，一审法院判决林德志支付2015年8月25日起至2016年6月5日之间的租金及相应的滞纳金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。涉案《租赁合同》第十三条约定“作为履行本合同的担保，乙方应在与甲方签订本合同同时一次性向甲方支付租赁保证金43000元，在租赁期满时，乙方结清应缴费用并无违约行为的，甲方30日内无息退还给乙方。”林德志在合同期内存在违约行为，导致涉案合同的解除，其认为保证金应予退回与合同约定不符。另，涉案《租赁合同》约定“如乙方违反本合同条款，但合同继续履行的，甲方有权就实际损失用租赁保证金来抵偿，在甲方用保证金抵偿乙方应付的款项后，所剩余保证金少于上述保证金金额时，甲方须告知乙方后，乙方须在保证金不足事实发生之日起十日内将保证金补足，否则甲方有权终止本合同，保证金不予退还，甲方并有权就实际损失继续向乙方索赔。”林德志支付的租赁保证金不足以抵偿其所欠付的租金，且未依约补足租赁保证金，一审法院认定盛门公司要求没收租赁保证金符合双方的约定并无不当。林德志认为盛门公司无权没收保证金，保证金应冲抵欠付租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人林德志的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4848元，由上诉人林德志负担。本判决为终审判决。审判长　李　静审判员　张　怡审判员　余　盾二〇一七年八月二十二日书记员　游瑞娜贾妍关注公众号“”