（2017）粤01民终5906号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-07-17
案件名称
丘艳荣、广州市满意行房地产代理有限公司居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丘艳荣,广州市满意行房地产代理有限公司,邱子龙,欧科亮
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5906号上诉人(原审被告)：丘艳荣,女。委托代理人：盛太福，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：广州市满意行房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区依翠街3号102房。法定代表人：冷玉梅，总经理。委托代理人：李东，男，该公司员工，联系地址。原审被告：邱子龙，男。原审被告：欧科亮，男。上诉人丘艳荣因与被上诉人广州市满意行房地产代理有限公司（以下简称满意行公司）及原审被告邱子龙、欧科亮居间合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初3983号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。丘艳荣上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回满意行公司对丘艳荣的所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由满意行公司承担。事实和理由：一、涉案《房屋买卖合同》已经被判决解除，造成该《房屋买卖合同》不能继续履行及被解除的过错在于邱子龙、欧科亮，而不在于丘艳荣，故不能由丘艳荣承担解除合同的相关不利后果，应当由邱子龙、欧科亮支付剩余中介费（包括丘艳荣剩余应支付的中介费）。二、满意行公司实际只履行了三分之一的中介工作义务，因此丘艳荣不需支付剩余中介费。根据合同约定及中介行业工作习惯，中介除应当促成双方签订合同外，还要促成双方最终实际达成交易，包括促成邱子龙涂销涉案房产抵押、查封，帮助丘艳荣办理按揭手续、安排双方到交易所办理过户手续、进行现场交接楼等。但截至目前，因邱子龙、欧科亮的原因，合同被法院依法解除，进而造成满意行公司只履行三分之一的中介工作义务，后续剩余中介费因此也不应支付。三、丘艳荣与满意行公司约定剩余1万元中介费支付条件是完成房产交易过户，但现因非丘艳荣过错原因造成房产未能交易过户，因此剩余中介费1万元的约定支付条件未能成就，故不应由丘艳荣承担支付。四、因邱子龙、欧科亮原因造成《房屋买卖合同》继续履行不能及被依法解除，已造成丘艳荣定金10万元及已付中介费5000元等损失，现还要丘艳荣继续支付剩余中介费1万元，显失公平，违反《合同法》之公平原则。且（2016）粤0103民初787号民事判决书没有判定邱子龙、欧科亮要向丘艳荣赔偿剩余中介费1万元的损失，只支持了中介费5000元的损失，因此，丘艳荣并不能向邱子龙、欧科亮要求支付该1万元中介费，进而也无义务向满意行公司支付该1万元。满意行公司二审答辩称：同意一审判决，不同意丘艳荣的上诉请求。欧科亮二审述称：同意一审判决。丘艳荣的上诉主张不涉及欧科亮，故对其上诉不发表意见。邱子龙经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面意见。满意行公司向一审法院起诉请求：一、丘艳荣支付中介服务费1万元及逾期支付的滞纳金（自2015年10月11日起至实际支付之日按每日1%给付滞纳金），并承担相应的诉讼费；二、邱子龙、欧科亮支付中介服务费2万元及逾期支付的滞纳金（自2015年10月11日起至实际支付之日按每日1%给付滞纳金），并承担相应的诉讼费。一审法院查明事实：广州市荔湾区茶滘路xx号xxx房是邱子龙所有的房产。2015年7月3日邱子龙在广东省广州市南方公证处办理（2015）粤广南方第049518号公证书，公证邱子龙签署《委托书》中委托人邱子龙是广州市荔湾区茶滘路xx号xxx房房屋产权人，委托欧科亮为其合法代理人。其中委托事项第三项：代为出售上述房屋产权，代为办理出售上述房屋的买卖交易过户手续，代签订房屋买卖合同、代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件若交易不成功，有权办理退案手续。2015年9月11日，丘艳荣（买方）与邱子龙（卖方）的委托代理人欧科亮经满意行公司（经纪方）促成签订三方编号NO：0000269号《房屋买卖合约》，约定：买方向卖方购买广州市荔湾区茶滘路xx号xxx房，涉案房产售价1070000元。该合同第四条第三点约定：基于经纪方提供的中介服务，买卖双方同意在合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中：卖方应向经纪方支付中介服务费及咨询费2万元或详见《服务收费确认书》NO.0000151；买方应向经纪方支付中介服务费及咨询费1.5万元或详见《服务收费确认书》NO.0000152；买卖双方或其中任一方逾期支付上述中介代理费及咨询费的，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介服务费及咨询费支付完毕之日止。交易过户手续需在2015年12月10日前完成。2015年9月10日，丘艳荣在满意行公司提供的编号NO.0000152《买卖服务收费确认书》上签名，承诺人丘艳荣确认同意支付房地产咨询及买卖代理费共为1.5万元。买卖代理费于过户当天∕2015年11月10日前付清。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日为止。备注签订买卖合同支付5000元，剩余代理费交易过户当日支付齐。2015年9月11日，邱子龙的委托代理人欧科亮在满意行公司提供的编号NO.0000151《买卖服务收费确认书》上签名，承诺人欧科亮确认同意支付房地产咨询及买卖代理费共为2万元。买卖代理费于过户当天∕2015年10月11日前付清。逾期支付，则按每日1%计付滞纳金直至付清之日为止。一审庭审中，各方当事人均确认《房屋买卖合约》，丘艳荣已经在2016年1月19日另案提出解除。一审法院认为，满意行公司与丘艳荣、邱子龙签订的《房屋买卖合约》及丘艳荣、邱子龙分别签署的《买卖服务收费确认书》明确满意行公司与丘艳荣、邱子龙的居间合同关系，是三方的真实意思表示，且均没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合约及确认书成立及有效。根据《中华人民共和国合同法》规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。只要促成买卖双方订约成功，居间人即可要求委托人支付报酬，即买卖双方是否履行买卖合同不是居间人收取报酬的前提条件。本案中，经过满意行公司的介绍，丘艳荣、邱子龙已经签订了《房屋买卖合约》，买卖合约成立，且丘艳荣、邱子龙也签署《买卖服务收费确认书》，同意支付咨询及中介服务费以及逾期支付的滞纳金。因此，满意行公司有权收取丘艳荣、邱子龙居间服务费，满意行公司要求丘艳荣、邱子龙支付中介服务费和滞纳金符合合约约定，予以支持。由于滞纳金约定过高，丘艳荣、邱子龙、欧科亮要求对滞纳金约定进行调整，予以采纳。滞纳金计算时间应从《房屋买卖合约》、《买卖服务收费确认书》共同约定的2015年12月10日（过户日）之次日起计算。满意行公司要求丘艳荣从2015年11月10日起计算；及要求邱子龙从2015年10月11日起计算，不予采纳。滞纳金应以中介服务费为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清中介服务费之日止，滞纳金应以不超过中介服务费本金为宜。对于满意行公司要求欧科亮共同承担邱子龙支付中介服务费和滞纳金的问题。因欧科亮在签订《房屋买卖合约》时已经明确出示经公证的《委托书》，证明其是邱子龙的委托代理人，满意行公司亦已知悉。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故满意行公司要求欧科亮共同承担邱子龙支付中介服务费和滞纳金的诉讼请求，不予支持。邱子龙经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十二条、第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，于2016年12月8日作出如下判决：一、被告丘艳荣自本判决发生法律效力之日起五日内支付中介服务费10000元及滞纳金（滞纳金以10000元为本金，自2015年12月11日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清中介服务费之日止，滞纳金应以不超过中介服务费本金为宜）给原告广州市满意行房地产代理有限公司；二、被告邱子龙自本判决发生法律效力之日起五日内支付中介服务费20000元及滞纳金（滞纳金以20000元为本金，自2015年12月11日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清中介服务费之日止，滞纳金应以不超过中介服务费本金为宜）给原告广州市满意行房地产代理有限公司；三、驳回原告广州市满意行房地产代理有限公司其他诉讼请求。案件受理费926元，由被告丘艳荣负担264元，邱子龙负担396元，原告广州市满意行房地产代理有限公司负担266元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，丘艳荣向本院提交广州市荔湾区人民法院2016年10月30日作出的（2016）粤0103民初787号民事判决书复印件，拟证明：造成合同不能履行的过错在于邱子龙、欧科亮，而不是丘艳荣；该判决判令赔付中介费损失5000元，并不是15000元。对此，满意行公司质证意见：对该787号民事判决书的真实性、合法性无异议，但对其关联性不予确认；该判决书内容显示，丘艳荣在该案只请求赔偿中介费5000元，并没有主张赔偿15000元的中介费，且丘艳荣已经获得了20万元的赔偿，应当履行支付拖欠中介费1万元的义务。欧科亮表示：对该787号民事判决书的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点在于丘艳荣应否向满意行公司支付中介服务费1万元及滞纳金。对此，本院认定如下：本案为居间合同纠纷。一审法院认定满意行公司与丘艳荣、邱子龙签订的《房屋买卖合约》及丘艳荣签署的《买卖服务收费确认书》中有关三方居间合同关系的内容合法有效正确，本院予以确认，不再赘述。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”根据该法第四百二十六条的规定，“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。”本案中，满意行公司已促成丘艳荣、邱子龙签订涉案《房屋买卖合约》，丘艳荣应依照《房屋买卖合约》、《买卖服务收费确认书》确定的期限向满意行公司支付约定的中介服务费。《买卖服务收费确认书》确定丘艳荣应负担的中介服务费“于过户当天/2015年11月10日前付清”、“剩余代理费交易过户当日支付齐”，逾期支付则应按日计付滞纳金，《房屋买卖合约》约定“过户手续在2015年12月10日前完成”。丘艳荣上诉主张“完成房产交易过户是剩余1万元中介费的支付条件”，缺乏理据，本院不予认定。一审法院判决丘艳荣向满意行公司支付中介服务费1万元并计付自2015年12月10日之次日起至付清之日止的滞纳金，符合双方上述约定，合理有据。丘艳荣与邱子龙之间的房屋买卖合同关系，与本案丘艳荣与满意行公司之间的居间合同关系，并非同一法律关系，丘艳荣并无举证证明满意行公司对未协助办理按揭、过户及房屋交接等手续存在过错，其上诉以“邱子龙、欧科亮造成合同解除及丘艳荣损失，法院判定赔偿的中介费仅5000元”，满意行公司未协助办理按揭、过户及房屋交接等手续为由，不同意支付“剩余中介费1万元”及滞纳金，亦缺乏理据，本院不予支持。丘艳荣二审提交的上述（2016）粤0103民初787号民事判决书，不足以支持其上诉主张，本院不予采纳。综上所述，丘艳荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。邱子龙经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费264元，由上诉人丘艳荣负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 张燕宁审判员 郑怀勇二〇一七年八月二十二日书记员 杨仁义黄妙丽 百度搜索“”