（2017）京03民终10015号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-27
案件名称
北京古城房地产开发有限公司与余振滨财产损害赔偿纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京古城房地产开发有限公司,余振滨
案由
财产损害赔偿纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终10015号上诉人（原审被告）：北京古城房地产开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇王家场村。法定代表人崔巍，董事长。委托诉讼代理人：刘明月，女，1989年7月30日出生，该公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邢万兵，北京和铭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余振滨，男，1957年11月25日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京古城房地产开发有限公司（以下简称古城公司）因与被上诉人余振滨财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初46559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人古城公司的委托诉讼代理人刘明月、邢万兵，上诉人余振滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。古城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回余振滨的诉讼请求或发回重审。2.一、二审案件受理费由余振滨负担。事实和理由：1.古城公司按照正常流程接待余振滨，销售现场与销售流程并无管理漏洞，古城公司已尽到了必要的监管责任。2.余振滨未遵守《选房确认单》、《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，在尚未签署商品房预售合同的情况下支付购房款，且在明知古城公司设有财务室的情况下，按照口头指示将涉案款项支付至个人账户，存在重大过错。3.一审判决认定古城公司确实存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的行为，系认定事实错误。古城公司本意是不排除个别情况下，付款至古城公司委托代理人总经理桑春华的个人账户，该情况符合房地产市场现状，不违反法律的强制性规定。本案中古城公司已经提供135份付款凭证，用以证明全部购房款均支付于古城公司，无一笔支付至个人账户。4.吴晟实施诈骗是个人行为，非团队行为，一审法院认定事实错误，故古城公司不应承担赔偿责任。余振滨辩称：请求驳回古城公司的上诉请求，并提出上诉请求：1.撤销一审法院民事判决第一项，依法改判古城公司赔偿余振滨全部购房款及以全部购房款为基数按照中国人民银行同期存款利率标准计算的利息损失。2.一、二审诉讼费用由古城公司承担。事实和理由：1.古城公司在建委备案及现场公示均为自行销售，但实际为委托代理销售，致使余振滨认为在古城售楼处工作人员均为古城公司员工，古城公司存在提供虚假信息的情况。古城公司在售房的过程中，存在让销售人员将购房款付至私人账户的违规行为，售楼处无任何购房流程的说明和引导，存在一系列的管理漏洞，故古城公司存在严重过失，应当承担赔偿责任；2.古城公司对吴晟私刻公章亦存在过错，疏于对销售人员的管理，直接导致了余振滨的损失，根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款的相关规定，古城公司应承担赔偿责任。3.余振滨已提交充分证据证明余振滨在付款过程中尽到了相应的注意义务。4.余振滨未向公安机关报案，不存在过错。古城公司辩称，请求驳回余振滨的上诉请求。事实和理由：同古城公司的上诉意见一致。余振滨向一审法院起诉请求：1.要求古城公司返还已付房屋首付款872818元，并自2014年8月15日起按照银行同期贷款利率标准赔偿利息损失。2.要求古城公司按照通州区2014年8月至2016年12月房价差额进行赔偿。一审法院认定事实如下：古城公司系北京市通州区永顺镇王家场村“运通人和良园”（K2.清水湾）项目的开发商。案外人吴晟（别名吴迪）系该项目销售经理，负责该项目的房屋销售。吴晟在销售房屋期间，自2014年6月起至10月止，指使自己的销售团队将K2.清水湾的部分房屋销售给了余振滨等十人，其中九人将首付款均按照吴晟及其团队销售人员指示汇至案外人闫照林×××账户，案外人黄海清将首付款付至吴晟个人账户。后吴晟合同诈骗事发，潜逃，受害人孟思奇、黄海清等两人报案，要求追究吴晟的刑事责任，余振滨等八人未报案。2016年5月12日，吴晟因合同诈骗罪被北京市通州区人民法院判处有期徒刑12年。在公安机关的讯问笔录中，关于这十人买房的过程，吴晟供述：“我按照正常的流程去接待他们，只是让客户交钱的时候，是让他们把钱汇到我告诉他们的指定账户”。吴晟供述认可，其诈骗的受害人包括王洪玉、田东霖、余振滨、王伟颢、孟春晓、吴佳炜、余振滨、孟思奇、余振滨、黄海清共十人。余振滨为购买K2.清水湾的房屋，按照吴晟等人指示，于2014年8月15日将872818元汇至闫照林账户，并拿到盖有古城公司的财务专用章的收据。另查，古城公司在销售K2.清水湾项目房屋时，确有让购房人将购房款汇至该公司人员桑春华个人账户的情况，古城公司对此认可。在该院审理过程中，依法调取的吴晟涉嫌合同诈骗罪公安机关侦查卷宗中，有余振滨等人签署的北京市商品房预售合同的文本照片。一审庭审中，对于北京市商品房预售合同中加盖的古城公司合同专用章及收款收据上古城公司财务专用章的真实性当事人均认为系吴晟私刻。一审法院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。从该院依法调取的关于吴晟涉嫌合同诈骗罪的公安机关侦查卷宗中，有余振滨等人签署的北京市商品房预售合同的文本照片，故可以认定余振滨签订了北京市商品房预售合同，但吴晟并未将合同文本交付余振滨。对于北京市商品房预售合同中加盖的古城公司合同专用章及收款收据上古城公司财务专用章，当事人均认为系吴晟私刻，故余振滨和古城公司之间不存在商品房预售合同关系。对于余振滨主张古城公司按照通州区2014年8月至2016年12月房价差额进行赔偿，于法无据，该院不予支持。一审庭审过程中，古城公司辩称古城公司与鑫润创展公司签订了房地产销售代理合同，吴晟是作为鑫润创展公司的员工在古城公司售楼处销售房屋，对此余振滨不予认可。根据查明的事实，吴晟确系鑫润创展公司的员工，余振滨在事实上遭受了财产损害。古城公司在余振滨财产受到损害的事件中存在过错。第一、古城公司与鑫润创展公司之间虽然存在房地产销售代理关系，但是商品房销售合同的签订主体应是开发商和购房人，因此古城公司对于鑫润创展公司人员进行的房屋销售、合同签订等行为负有一定的监督职责和较多的注意义务。吴晟实施诈骗的时间是从2014年6月至2014年10月，在长达四个月的时间内，所有的活动及行为都在古城公司的售楼处进行，据古城公司陈述，古城公司对此毫不知情。在商品房交易过程中，古城公司作为开发商，与购房人相比，处于优势地位，对于交易安全的保障应该负有主要责任，应承担更多的注意义务，可见古城公司未尽到相应的注意义务和监督责任。第二、古城公司在销售K2.清水湾商品房时，确实存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的行为，是这一违规行为的存在，才让吴晟有机会私刻印章实施诈骗，指示自己团队的销售人员让余振滨将购房款汇至闫照林账户，而没有被其他工作人员怀疑。余振滨在此次的纠纷过程中亦存在过错。第一、余振滨在庭审中表示当时在售楼处是受销售人员指示将购房款交至个人账户，古城公司也承认存在将购房款交至桑春华个人账户的违规行为。但是并不必然代表余振滨在交纳购房款时是按照古城公司的要求转到个人账户的，经审理查明，古城公司并未实际收取上述款项。且余振滨对当时购房现场其他购房人将购房款转至闫照林个人账户也未提供相应的证据。按照常识，与公司签订购房合同，正常情况下是将购房款转至公司账户，而余振滨未尽到相应的注意义务，存在一定过错。第二、在（2015）通民初字第503号民事裁定书中曾指出“本案存在经济犯罪嫌疑，建议余振滨可向有关公安机关报案”，2016年5月12日，吴晟因合同诈骗罪被北京市通州区人民法院判处有期徒刑12年，故余振滨对于其损失的扩大部分存在过错。古城公司在一审庭审中辩称，余振滨因将款项汇至非公司指定的个人账户，且看房、签订认购书和支付房屋首付款均在一天进行，故存在重大过错，对此余振滨不予认可。该院调查得知，吴晟及其销售团队在销售给余振滨房屋过程中，所有流程都是按照古城公司正常卖房的流程来进行，且余振滨支付购房款后，收到了盖有古城公司财务印章的收据。作为购房人在古城公司的售楼处购买商品房，由该售楼处的销售人员进行接待，并到现场看房，签订各项手续后，交纳购房款，并拿到收据，虽然在交纳购房款时并没有转至古城公司的账户里，存在一定过错，但并非重大过错。古城公司主张余振滨应通过刑事途径解决此事，所以民事诉讼应于驳回，该主张并无法律依据。吴晟是否应该承担刑事责任与余振滨向古城公司主张财产损害责任并无先后顺序或矛盾关系，古城公司该主张于法无据，该院不予采纳。古城公司在吴晟销售房屋的过程中疏忽大意，未尽到相应的监督注意义务，且存在指示购房人将购房款汇至个人账户的情况，导致被吴晟利用，对于此次损害的发生存在重大过错，因此对于给余振滨造成的损失，应予赔偿。鉴于余振滨在此次纠纷中亦有过错，故对于余振滨要求古城公司赔偿购房款及利息损失的合理部分，该院予以支持。但余振滨主张的利息损失按银行同期贷款利率标准计算有误，应以同期存款利率标准进行计算。主张的利息损失计算日期为2014年8月15日有误，实际应为2014年8月16日。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、北京古城房地产开发有限公司赔偿余振滨购房款698254.4元，于判决生效之日起七日内给付；二、北京古城房地产开发有限公司赔偿余振滨以698254.4元为基数按照中国人民银行同期存款利率标准计算的利息损失，期间为2014年8月16日起至实际给付之日止，于判决生效之日起七日内给付；三、驳回余振滨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，古城公司向本院提交如下证据：证据1.2015年2月3日原一审庭审笔录，证明余振滨知道古城公司在售楼处设有财务室，且余振滨曾到过财务室；证据2.2014年12月2日叶世红询问笔录，证明叶世红并未参与吴晟的诈骗，古城公司建立了正常的销售制度与管理制度，在本案中不存在过错。余振滨对证据1的真实性认可，证明目的不认可，认为余振滨在购房时所有购房流程都是在一层大厅，并由销售人员引导完成，销售大厅没有明显标识财务处的位置。一审审理过程中，也是跟着北京市通州区人民法院的法官才找到财务处；对证据2的真实性认可，证明目的不认可，认为现场销售人员告知余振滨叶世红是财务人员，并给开具收据。另查明，余振滨在本案审理期间申请撤回上诉，本院经审查认为，该请求不违反法律规定，本院予以准许。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，结合当事人诉辩称意见，本案的争议焦点：一、古城公司有无过错，应否承担赔偿责任。二、一审法院认定赔偿数额是否适当。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任。关于争议焦点一，本院认为，古城公司对余振滨的经济损失存有重大过错，应承担相应的赔偿责任。理由有以下几点：第一，在销售人员的管理方面，虽然古城公司主张其与鑫润创展公司签订有房地产销售代理合同，吴晟作为鑫润创展公司员工进行销售工作，但根据已查明的事实，吴晟及销售团队均在古城公司售楼处进行销售工作，古城公司系商品房销售合同的缔约主体，亦系合同缔约关系的直接利害关系人，理应对销售人员从事房屋销售、签约等行为予以监督、管理。在长达四个月的时间内，吴晟成功实施数起诈骗行为，古城公司亦未及时发现，故古城公司未尽到充分的监督、管理、注意义务。第二，在财务管理方面，涉案商品房预售交易资金数额巨大，古城公司作为开发商在房屋销售过程中处于优势地位，古城公司应当在交易过程中保障资金交易安全、准确，特别是在购房款支付的流程中，应做好提示、监督等工作。现二审期间古城公司主张不存在让销售人员指示将购房款交至个人账户的情况，但其未提供充分的证据推翻其一审的相反陈述，故本院不予采信。一审法院认定古城公司确实存在让销售人员指示购房人将购房款交至个人账户的情形，并无不当。吴晟利用古城公司上述财务管理存在的漏洞，私刻印章实施诈骗，并指示团队销售人员让余振滨将购房款汇至闫照林账户，其他工作人员亦未怀疑上述行为，造成余振滨的经济损失，古城公司对此负有不可推卸的责任。第三，在因果关系方面，古城公司的上述疏于管理的行为与余振滨的经济损失之间存在密切的因果关系，亦对余振滨造成的损失存在重大过错，应当承担赔偿责任。综上，古城公司主张其已经尽到监管责任，对余振滨的经济损失并无过错，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，余振滨作为买受人，基于对古城公司销售人员的信赖，按照古城公司正常卖房流程予以操作，虽然其对最终交纳购房款没有转至古城公司账户未充分予以注意，但并非重大过错。古城公司主张余振滨存在重大过错，依据不足，本院不予采纳。一审法院根据古城公司在商品房预售过程中未尽到相应的监督注意义务，综合双方的过错的程度及具体情形，最终确定双方对余振滨的经济损失担责的比例正确，古城公司赔偿余振滨的损失数额适当，本院予以维持。综上所述，古城公司的上诉请求均不能成立，应当驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10925元，由北京古城房地产开发有限公司负担10900元（已交纳），由余振滨负担25元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 鲁南审 判 员 张慧代理审判员 姜君二〇一七年八月二十二日法官 助理 常欣书 记 员 左爽 关注公众号“”