（2017）冀08民终2472号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-27
案件名称
上诉人（原审被告）高长才与被上诉人（原审原告）王福土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省承德市中级人民法院
所属地区
河北省承德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高长才,王福
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀08民终2472号上诉人（原审被告）高长才（高长财）委托诉讼代理人徐若童，河北君兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王福上诉人高长才因与被上诉人王福土地租赁合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2017）冀0803民初696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。高长才上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审被上诉人主体不适格，应追加必要的诉讼当事人。一审被上诉人王福、王凯、王卓与李长水、李德将土地租赁给上诉人高长材建大棚使用，其中王福、王凯、王卓共出租2.013亩，李长水、李德共出租2.348亩土地，即王福、王凯、王卓共同共有土地2.013亩地。该部分土地因共同共有，如出租方请求高长才给付租金，则应当是三人共同作为被上诉人起诉，被上诉人王福不能作为单独起诉。根据我国物权法的规定，共同共有人原则上不得请求分割共同财产，只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时，才可以请求分割。一审法院查清事实，本案中王福、王凯、王卓共同共有的土地的基础并未丧失，致使建设了大棚，没有其他重大理由，其中任何一人不得请求分割。根据上诉人在一审中提交的证据显示，每年王福、王凯、王卓；是一个人代表领取2.013亩土地的租金，从未单独领取租金，故被上诉人王福起诉被告给付租金系主体不适格，法院应当依法追加王凯、王卓为必要的诉讼当事人参与本案。2、被上诉人主张租金超过1年诉讼时效。本案事实是高长才每年给付租金给王福、王凯、王卓，因为本案被上诉人一直拒绝领取，但上诉人根据契约精神，一直租用这这4.361亩土地。被上诉人也应当遵照协议约定，每年领取400元租金。而本案被上诉人王福于2017年4月17日起诉高长才土地租赁合同纠纷一案，主张2017年以前的土地租金超过了法律保护的期限。3、上诉人高长才经过10多年的苦心经营，在这片土地上取得了丰硕的成果；又因本案出租人的土地全部混在一起，无法分清谁的地在哪，一审法院判令上诉人与王福解除合同，责令上诉人恢复地貌原状，将给其造成巨大的经济损失。4、本案土地租赁纠纷有书面合同，2006年5月17日签订的，不是口头合同。5、被上诉人一审出具的司法所调解协议、调解证据是虚假不真实的，因为上诉人不是这个村的，租地是租了五户地，调解也应五户和我们一起。因为要涨租金，因为租金没有达成协议导致纠纷。大棚不是一家没有给租金，是这五户都想涨租金。王福辩称，上诉人提出跟其余几家有关系，但是现在争议地是我的，2006年开始租的。我要了400元租金，上诉人不给。由于上诉人不给租金，我只能要求上诉人返还我土地，恢复我原貌。王福向一审法院提起诉讼请求：要求被告给付2017年以前租金3600元，解除双方的租赁合同，由被告归还原告土地。本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2006年，原告王福与被告高长才口头达成租赁协议，原告王福将其承包的陈栅子乡陈栅子村土地一亩租给被告高长才建设大棚，当时双方约定租金为每年400元，按年交纳租金。但双方就租赁期限并未明确约定。自2010年后，被告高长才未向原告王福交纳租金。原告王福先后找到陈栅子村村民委员会、人民调解委员会，陈栅子乡司法所调解要求被告给付租金、重新签订合同或退还土地，均调解未果。一审法院认为:当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式和其他形式。本案中原告王福与被告高长才之间口头达成土地租赁合同，原告王福将自己承包的一亩土地租赁给被告高长才使用。双方约定了租赁土地的数量，租赁的价格。该协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定。该口头租赁合同合法有效。但该合同双方未就租赁期限明确约定，对于该租赁合同应视为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，本案中，原告就此问题多次找到村、乡人民调解委员会和司法所解决，均未果。被告应已知晓原告要求解除合同的主张。被告高长才自2010年至2017年，未向原告支付租金3200.00元，对此，被告高长才应予给付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定判决：一、解除原告王福与被告高长才之间的租赁合同。二、被告高长才自本判决生效之日起三十内将承包土地上的地上附着物清理完毕后将土地返还给原告王福。三被告高长才自本判决生效之日起十日内给付原告王福租金3200.00元。一审案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告高长才负担。二审审理过程中，上诉人提交证据1、村委会证明。证明租种大棚，以大棚为经济来源，根据与家庭实际情况综合考虑。2、村委会证明。证明建大棚投入多，占了多人土地，不能因为一人而把大棚毁了。被上诉人对上诉人提交的证据认为，与本案无关不予认可。被上诉人提交村委会证明一份，证明哪块地是被上诉人的。上诉人对被上诉人提交的证据不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，上诉人、被上诉人提交的证据不属于二审中的新的证据，故本院不予采信。本院审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人高长才租赁了被上诉人王福等五人的土地建大棚，上诉人高长才一审提交的收条显示，被上诉人王福等五人分别按照各自出租的土地亩数领取土地租赁款，表明被上诉人王福等五人的土地是各自独立经营使用，不存在上诉人所主张的共同共有关系。且上诉人高长才亦未提供其他证据证明，本案诉争土地属于被上诉人王福等五人共同共有，故无需追加其他四位出租人参加本案诉讼。上诉人高长才与被上诉人王福达成的土地租赁协议，并未约定租赁期限，属于不定期租赁合同，被上诉人王福可以随时解除合同。上诉人高长才与被上诉人王福达成土地租赁协议后，自2010年至今未向王福缴纳土地租赁费，致使合同目的不能实现，故原审法院作出解除上诉人高长才与被上诉人王福的租赁合同，并由上诉人返还土地、给付租金的判决，并无不当，本院予以认同。上诉人高长才的上诉请求依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人高长才负担。本判决为终审判决。审判长 崔向京审判员 李国兴审判员 白 云二〇一七年八月二十二日书记员 谢 芳 来自