（2017）浙02民终2206号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-18
案件名称
宁海隽隽床垫经营部、徐婉玉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
宁海隽隽床垫经营部,徐婉玉,宁海经济开发区新兴工业园有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终2206号上诉人（原审被告）：宁海隽隽床垫经营部。住所地：宁海县桃源街道现代家居市场B1-017。负责人：徐婉玉。上诉人（原审被告）：徐婉玉，女，1971年11月4日出生，汉族，宁海隽隽床垫经营部投资人，住宁海县。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：徐峰，浙江知仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁海经济开发区新兴工业园有限公司。住所地：宁海县跃龙街道北斗北路***号。法定代表人：张学宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡文宗，宁波市天河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：鲍睿，宁波市天河法律服务所法律工作者。上诉人宁海隽隽床垫经营部（以下简称隽隽床垫经营部）、徐婉玉因与被上诉人宁海经济开发区新兴工业园有限公司（以下简称新兴工业园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省宁海县人民法院（2017）浙0226民初607号民事判决，共同向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年7月17日公开开庭审理了本案。上诉人隽隽床垫经营部、徐婉玉的共同委托诉讼代理人徐峰与被上诉人新兴工业园公司的委托诉讼代理人鲍睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人隽隽床垫经营部、徐婉玉共同上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、虽然本案中未签订书面的租赁合同，但双方成立租赁关系的意思表示一致，且已各自实际履行了相应的权利义务，应构成不定期租赁关系。上诉人在一审中提交的收据等均载明被上诉人收取的款项为租金，且被上诉人对该部分证据的真实性和合法性是认可的。另外，被上诉人提交的（2014）甬宁民初字第1372号民事判决书、公告以及一审庭审时查明的事实等均表明当事人之间存在租赁关系，被上诉人收取租金。但一审法院对该事实认定错误；二、一审法院认为本案不适用一年的诉讼时效应属错误。本案应当适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项之规定，结合该项规定，被上诉人的诉请所涉诉讼时效期间已经届满。即使按照一审法院的理解，本案适用两年的诉讼时效，那么至少2014年1月24日至2014年9月30日期间的费用的诉讼时效期间已经届满；三、被上诉人未举证证明占有使用费的计算依据等相关事实，但实际上，上诉人是在已经全额支付了所有费用后才搬离的；四、一审法院适用法律错误。被上诉人新兴工业园公司答辩称：一、上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁合同关系。本案中并无书面的租赁合同或口头的租赁协议，亦未达成租赁的合意，故不存在事实上的租赁关系；二、本案诉讼时效期间并未届满。上诉人占有、使用涉案房屋属实，其应当支付占有使用费。占有使用费是普通债权，被上诉人在法定的起诉时间内起诉，并未超出法律规定的诉讼时效期间；三、上诉人并未付清使用费；四、在合同履行过程中，被上诉人与案外人宁海县保华五金家居市场服务有限公司（以下简称保华公司）是租赁关系，上诉人与保华公司又是新的租赁关系。被上诉人是出租人，保华公司是承租人，上诉人是次承租人，被上诉人基于该事实主张权利，故得到一审法院的支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审原告新兴工业园公司向一审法院起诉请求：1.原审被告隽隽床垫经营部支付原审原告占有使用费35085元，并支付逾期付款利息（以35085元为基数，自2015年5月16日起按中国人民银行同期贷款基准利率算至实际履行之日止）；2.原审被告徐婉玉对上述款项承担无限清偿责任；3.本案诉讼费由原审被告承担。审理中，原审原告将第一项诉讼请求变更为原审被告隽隽床垫经营部支付原审原告占有使用费35085元，并支付逾期付款利息（以35085元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期贷款基准利率算至款项实际清偿之日止）。一审法院认定事实：宁海隽隽床垫经营部为个人独资企业，投资人为徐婉玉。涉案房屋由原告占有、使用、收益，且土地使用权证于2007年1月15日登记在原告名下，产权证号为宁国用（2007）第00003号。2011年10月10日，原告与保华公司签订《租赁合同》一份，约定原告将坐落于宁海县跃龙街道北斗北路225号的房屋出租给保华公司用于开办宁海县保华家居市场，租期自2011年9月15日起至2016年9月14日止。2011年12月25日，被告徐婉玉与保华公司签订《宁海县保华家居市场摊位租赁合同》一份，约定被告徐婉玉承租宁海县保华家居市场一楼A10-1号摊位，面积共计197.5㎡，租期自2011年12月25日起至2012年12月24日止，租金为50元／㎡／月。被告徐婉玉承租涉案摊位后用于经营隽隽床垫经营部。2014年1月23日，原告与保华公司解除《租赁合同》。原告认可被告支付31275元占有使用费。一审法院经审理认为，本案的争议焦点一，原、被告间是否实际存在房屋租赁合同关系？原告认为其与被告之间并不存在实际的房屋租赁合同关系；被告认为原告认可其收取的款项性质为租金，故原、被告之间实际存在房屋租赁合同关系。该院认为，具备缔约主体并就合同必备条款达成合意，是合同成立的一般要件。房屋租赁合同成立并生效，系出租人将其拥有合法权益的房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。转租是以承租人租赁权的存在为基础，当承租人与出租人的租赁关系解除时，承租人的租赁权消灭，则转租关系亦归于消灭。本案中，在原告与保华公司间的房屋租赁合同于2014年1月23日解除，之后，保华公司不再对涉案房屋享有对外出租的权利，而被告在未与原告签订书面租赁合同的情况下继续使用涉案摊位，其是否与原告存在实际的租赁合同关系，则需综合各方因素考虑双方的意思表示，庭审中，被告就其所辩称的租金标准、租期等房屋租赁合同成就的主要条款不能陈述清楚，且被告提供的证据不足以证明原、被告间有达成房屋租赁的合意，其仅凭“租金”两字就推定原、被告间存在实际的房屋租赁合同，被告的辩称不足以采纳，故原、被告间不存在房屋租赁合同关系，原告系涉案房屋的合法产权人，被告自2014年1月24日起实际使用涉案房屋，故被告应支付原告涉案房屋的占有使用费。本案的争议焦点二，原告诉请的诉讼时效是否已过？因房屋占有使用费有别于租金，故不应适用《民法通则》第一百三十六条第（三）项“延付或拒付租金诉讼时效为一年”的法律规定。被告连续占有使用涉案摊位，原告于2017年1月17日起诉要求被告支付2015年5月15日前的占有使用费，本案原告诉请的诉讼时效并未超过。支付房屋占有使用费可以参照原告与保华公司间租赁合同的租金标准、保华公司与被告间转租合同的租金标准以及市场租金的标准，本案中，保华公司与被告间转租合同约定的租金标准为50元/㎡/月，现原告要求以30元/㎡/月的标准支付占有使用费，并无不当。原告主张占有使用费至2015年5月15日，但原告并未提供证据予以证明，故以被告陈述的搬离涉案摊位时间为准，因被告第一次庭审中称“大约是在2015年3、4月份搬离”，第二次庭审中陈述“2015年4月底5月初搬离”，该院采纳对被告不利的“2015年4月底5月初搬离”的陈述。因原告放弃主张自2014年10月1日起至2015年2月15日止的占有使用费，则自2014年1月24日起至2014年9月30日止，被告应支付原告占有使用费48585元（30元∕㎡∕月×197.5㎡×8.2月），自2015年2月15日至2015年5月初，被告应支付原告占有使用费14812.5元（30元/㎡/月×197.5㎡×2.5月），共计63397.5元，扣除被告已支付的31275元，则被告尚欠原告占有使用费32122.5元（63397.5元－31275元）。因涉案摊位的实际使用人为被告隽隽床垫经营部，故被告隽隽床垫经营部应支付原告涉案摊位的占有使用费及逾期付款利息损失。因隽隽床垫经营部为个人独资企业，则其投资人徐婉玉应对其债务承担无限清偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、被告宁海隽隽床垫经营部应于本判决生效后十五日内支付原告宁海经济开发区新兴工业园有限公司房屋占有使用费32122.5元及逾期付款利息损失（以32122.5元为基数，自2017年1月17日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率算至款项实际付清日止）；二、被告徐婉玉对上述款项承担无限清偿责任；三、驳回原告宁海经济开发区新兴工业园有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费677元，其中58元由原告宁海经济开发区新兴工业园有限公司负担，其中619元由被告宁海隽隽床垫经营部、徐婉玉负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人新兴工业园公司与案外人保华公司之间的《租赁合同》于2014年1月23日提前解除后，案外人保华公司即无权将涉案房屋予以对外出租。被上诉人新兴工业园公司作为涉案房屋的合法产权人，其基于上诉人隽隽床垫经营部的占有使用行为诉请支付相应的房屋占有使用费，事实依据与法律依据充分，故应予以支持。虽上诉人主张上诉人隽隽床垫经营部与被上诉人新兴工业园公司之间存在不定期租赁关系，但其并无充分的证据以佐证该二者之间已就此达成一致的意思表示，故对其诉称，本院难以采信。关于房屋占有使用费，参照涉案《宁海县保华家居市场摊位租赁合同》中约定的租金标准以及被上诉人新兴工业园公司提出的诉请，一审法院按照30元∕㎡∕月的标准予以计算，应属合理。依据该标准，同时扣除被上诉人新兴工业园公司自认收到的31275元款项，上诉人尚需支付房屋占有使用费32122.5元。虽上诉人主张其已经结清所有费用，但依据不足，故应不予支持。至于诉讼时效，虽《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定，延付或拒付租金诉讼时效为一年。但本案中，各方当事人诉争的房屋占有使用费并不属于租金的范畴，故上诉人以被上诉人新兴工业园公司提起本案诉请的诉讼时效期间业已届满为由提出时效抗辩，于法无据，应不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费677元，由上诉人宁海隽隽床垫经营部、徐婉玉共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞灵波审 判 员 赵保法代理审判员 郑 辉二〇一七年八月二十二日书 记 员 潘芬芬 更多数据：