（2017）豫0725民初2222号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2018-07-13

案件名称

原阳县太平镇阳光人家社区管理委员会与张科儒房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

原阳县人民法院

所属地区

原阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

原阳县太平镇阳光人家社区管理委员会,张科儒

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款

全文

河南省原阳县人民法院民事判决书（2017）豫0725民初2222号原告：原阳县太平镇阳光人家社区管理委员会。法定代表人：张传江，任主任。委托诉讼代理人：朱广宇，河南顺飞律师事务所律师。被告：张科儒。原告原阳县太平镇阳光人家社区管理委员会（以下简称阳光人家管委会）诉被告张科儒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人朱广宇、被告张科儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付下欠购房款19600元及利息10976元；2、请求依法判令被告支付违约金5880元。事实与理由：2012年4月26日原告和被告签订协议书，被告购买了原阳县太平镇阳光人家社区的一栋楼房，总房款167000元，按照协议第二条第二款的约定，被告应当在交钥匙时一次性付清全部房款，然而在原告将该房的钥匙交给被告后，至今被告仍下欠19600元房款经原告多次催要却拒不支付。因原告的工程款大部分是借款，被告拖延支付购房款的行为给原告造成巨大的经济损失，同时根据协议第二条第二款的规定被告应当每月按照总购房款的2%缴纳迟纳金，为维护原告的合法权益，现特诉至贵院，请求依法判令。被告张科儒辩称，在建房时原告占用了我1.8亩耕地，当时原告口头协商这块耕地折抵房款五万元，后来我又缴纳了房款106000元，现在还欠原告11000房款元未支付。在买房开发地之前，原告承诺给我家办两个低保，我才同意让原告开发我的耕地，并且原告领去了一个副乡长，我才相信原告。只要原告给我办两个低保，我愿意给原告剩余的房款。为��持其诉讼请求，原告向本院提交协议书一份。被告发表质证意见，协议书上的签名是我签的，对协议书的真实性没有意见。被告未提交证据。依据证据的认证规则，原告提交的证据符合合法性、客观性、关联性要件，能够证明案件事实，本院予以认定。根据本院认定的有效证据及当事人庭审陈述，可以确定以下案件事实：2012年4月26日，原告阳光人家管委会与被告张科儒签订协议书，约定如下：一、甲方（原告阳光人家管委会）责任：1、确保质量、按期交工；2、保证水电通至客户的门前房后。二、乙方（被告张科儒）责任：1、乙方在阳光人家社区购房时，必须先交60000元（陆万元整）的购房预付款，方能选择所需要的位置；2、根据乙方选择房屋的位置，乙方所购房屋总房款为壹拾陆万柒仟元（167000元）。在地基下好到一��封顶再交60000元（陆万元整），剩下部分到户外门安装好之后交钥匙时一次性付清，如不按时交清每月自愿交总购房款的迟纳金2%。3、凡是在房屋盖好后半年后不交清者，社区管理委员会有权将房屋转卖给他人，如有退房者按已交房款的20%扣除违约金。协议签订后，被告共向原告支付房款106000元。在建房时，原告所建的社区共占用被告耕地1.8亩，双方同意该1.8亩耕地的赔偿款用来折抵房款，但双方对折抵房款的数额产生争议。被告约于一年之前入住涉案房屋。本院认为，一、关于下欠购房款数额的问题。被告辩称原告建房时占用其1.8亩耕地，该1.8亩耕地应折抵购房款50000元，原告承认建房占用被告耕地1.8亩，但认为应当折抵房款41400元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：当事人对自己提出的主张，有责任��供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，被告主张原告在建房时占用其1.8亩耕地应当折抵房款50000元，其对这一事实应当承担举证责任，但庭审中被告并未举证证明，其应当承担举证不能的不利后果。原告认可占用了被告1.8亩耕地，但应折抵房款41400元，因此，对占用耕地折抵房款这一问题应以双方陈述一致部分为准，即占用被告的耕地应当折抵房款41400元。双方签订的协议书约定购房款总额为167000元，占用耕地折抵房款41400元，被告已经缴纳106000元，还欠19600元未支付。根据原被告签订的协议书，被告应当在户外��安装好之后交钥匙时一次性付清，现被告已经入住涉案房屋，剩余房款被告应当支付，因此原告请求被告支付购房款19600元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告还要求被告支付利息10976元，但双方在协议中并未明确约定，原告的此项诉讼请求没有事实根据，本院不予支持。二、关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原被告在协议第二条第二款中约定：。剩下部分到户外门安装好之后交钥匙时一次性付清，如不按时交清每月自愿交总购房款的迟纳金2%，该约定可视为双方对违约金的约定。根据本院查明的事实，被告尚有19600元房款未缴纳，也就是到目前为止给原告造成了19600元的损失。根据原被告履行合同的情况，本院认为违约金应以19600元的20%为宜，也即被告应当支付原告违约金3920元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张科儒于判决生效后十五日内支付原告原阳县太平镇阳光人家社区管理委员会购房款19600元及违约金3920元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费711元，减半收取355.5元，由被告张科儒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于新乡市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向新乡市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉权利。审判员　卢　健二〇一七年八月二十二日书记员　关怡楠来源：