（2017）赣0723民初312号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-28
案件名称
赣州康乐物业服务有限公司与姚师炳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
大余县人民法院
所属地区
大余县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赣州康乐物业服务有限公司,姚师炳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十五条，第一百四十四条
全文
江西省大余县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0723民初312号原告：赣州康乐物业服务有限公司。住所地：章贡区南桥新村西四区**号。组织机构代码：75113960-1法定代表人：李国伟，系公司经理。委托诉讼代理人：龙ＸＸ，男，系该公司副经理（特别授权）。委托诉讼代理人：李清，男，系该公司员工（特别授权）。被告：姚师炳，男，1967年8月5日生，汉族，江西省大余县人，住大余县。原告赣州康乐物业服务有限公司（以下简称康乐物业公司）诉被告姚师炳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙ＸＸ、李清到庭参加诉讼，被告经本院公告送达传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年9月至2016年12月的物业费本金2373.80元，并自2013年9月1日起按每日万分之五支付滞纳金，直至物业费结清为止。截止到2016年12月31日计1200天的滞纳金为666.21元；2、本案的诉讼费及相关费用全部由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的大余县盛世嘉园小区的业主，在原告为盛世家园小区提供物业管理和服务期间，按照合同约定对小区物业的公共秩序维护、绿化、保洁及公用设施设备维护等进行了系列的物业管理与服务工作。但被告从2013年9月起至今未按照协议约定缴纳物业管理服务费，截止到2016年12月31日被告欠交物业费2373.80元，经原告多次电话、发函催促被告履行缴费义务，但被告仍拒不缴纳物业服务费，现被告欠缴物业服务费的行为已构成违约，根据《前期物业服务合同》的约定，原告有权从被告逾期缴纳物业费之日起，每日加收应缴费金额的万分之五作为滞纳金，截止到2016年12月31日，原告有权收取的滞纳金金额为666.21护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法支持原告的诉请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料：1、营业执照、法人身份证明，证明原告的基本情况和诉讼主体资格情况。2、物业服务合同业主手册、入伙手续书，证明被告为小区业主，原告系被告房屋小区的物业服务企业，合同约定了物业服务费的收费依据和标准，合同约定了业主欠缴物业服务费应承担滞纳金，并明确了滞纳金收取标准为按日加收千分之三。3、物业服务费催缴通知单，证明原告已经向被告书面催缴过物业服务费。被告在法定期限内未提交答辩状，也未向本院提交任何证据材料。本院调取的证据材料为：大余县人民法院（2016）赣0723民初574号民事判决书一份。原告对本院调取的证据的质证意见：认为该份证据与本案没有关联。因被告经本院公告送达传票传唤未到庭，原告提交的证据和本院调取的证据由本院认证。经审理查明：2010年12月8日，原告与被告签订盛世嘉园前期物业服务小区物业管理承诺书及业主手续，2012年10月中旬，盛世嘉园召开业主大会成立盛世嘉园小区业主委员会。大余县盛世嘉园物业小区业主委员会（甲方）与赣州康乐物业服务有限公司（乙方）于2014年6月11日签订了物业服务合同，该合同约定与本案相关内容为：第一条：物业基本情况，物业名称：大余县盛世嘉园。物业类型：商住。座落位置：大余县伯坚大道。建筑面积：134000㎡。多层住宅32栋804套、约109234㎡：别墅58套15573㎡；商业店铺34间约3678㎡；车库、杂间310间约5515㎡。小区全填封闭，出入口2个。安防设施有大门，小区有闭路监视，楼宇对讲等安防系统。第二条：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。3、小区共有的公共绿化的养护和管理。4、小区进出车辆及车辆停放管理。5、小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理。6、小区业主装饰装修管理服务。7、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。8、国家物业法律法规规定的其他内容。第四条：乙方提供的物业管理应达到本合同约定的质量标准（物业管理服务质量标准见附件）。第五条：本物业管理区域内的物业服务费用，经征求大多数业主意见的基础上，与乙方商定为：物业服务费采取包干制方式：物业公共性服务费由业主按期拥有物业的建筑面积（以产权证面积为准）缴纳，具体标准如下：（1）多层住宅（含车库、柴间）：2014年6月起——2017年5月0.50元/月·平方米。（2）别墅、店铺、写字楼及商业用途物业：2014年6月起——2017年5月0.90元/月·平方米。（3）装修垃圾清运费：多层住宅400元/户，店铺400元/间，别墅500元/户。由乙方在业主办理业主入伙时向业主收取。（4）装修押金：多层住宅1000元/户，店铺1000元/间，别墅1500元/户。乙方在办理业主入伙时向业主收取，并在业主装修完结后经检查无违规装修的情况下退回给业主（不计息）。第六条：物业服务费用主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取福利费等；2、物业管理区域清洁卫生费用；3、物业管理区域绿化养护费用；4、物业管理区域秩序维护费用；5、共用设施、设备日常维护费（小修小补）；6、办公费用；7、物业服务企业固定资产折旧；8、公共地方电费（路灯、楼道灯、节日灯饰）；9、物业管理企业利润；10、税费。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。第九条：业主权属物业的收费分别采取以下方式：1、根据《物权法》的规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。第十条：乙方应与停车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利、义务和责任。第十一条：本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。由乙方制定。第十二条：乙方可采取规劝、制止、投诉等必要措施，制止业主、物业使用人违返本合同和物业管理区域内规章制度的行为。第二十二条：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的（在乙方未违约的前提下），从应交未交费的当月起，每日按应交未交费的千分之三的标准向乙方支付违约金（滞纳金）。第二十三条：乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还。第二十五条：本合同期限36个月，即自2014年6月1日始至2017年5月31日。第二十六条：乙方在合同签订后的贰个月内应将下列事项完成到位，否则本合同无效：1、一期共7栋的楼宇对讲机要全部更换成全新的并能正常使用，必须每户业主签字认可；2、驾驶小区秩序维护员的管理，秩序维护员对进出小区的陌生车辆和人员要进行登记，并加强对小区的巡查，尽量防止偷盗被撬事件的发生；3、乙方向甲方结算本合同中第九条第2.3项的规定；4、对小区需小修小补的地方维修；5、清理堆放在小区道路上的建筑垃圾；6、定时对小区内的景观水池清洗、换水并有记录；7、清除掉绿化带内的枯枝败叶，保护绿化环境；8、在现有的办公场所为甲方提供一个办公位置。第三十一条：本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。附件一：物业管理服务质量标准。一、物业共用部位的维修、养护和管理。1、维修、养护及时；2、24小时报修、急修1小时内到达现场，并立即作业，小修三天内完成；3、保证共用部位的正常使用。二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。1、设施、设备运行正常、保养、检修及时；2、24小时报修值班制度，及时维修；3、消防系统设备完好，消防通道畅通；4、对设施设备重大故障有应急预案；5、公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关，季节性开关时间待确定；6、设施设备安全隐患处有明显标志和防范措施。三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及时、污水管道的疏通。1、地面、道路每日清扫地出门次，不定时保洁，绿地每2日清理1次，生活垃圾日产日清；2、楼道每周清扫2次拖1次，楼梯扶手每周抹试2次；3、信报箱、果壳箱、电表箱、水表箱，每月抹试2次；4、雨水井、污水井及时检查，化粪池及时清掏；5、定期一个月对小区内的景观水池清洗、换水，并有记录。四、公共绿化的养护和管理。1、草坪及时修剪和预防病虫害；2、绿篱，及时修剪，无死枝枯叶及杂物；3、造型树木，及时修剪整形，及时浇水、施肥、松土；防冻保暖，预防病虫害。附件二：物业共用部位明细。1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、户外墙面；7、屋面（屋顶）；8、保安室；9、保安值班岗亭；10、卫生、绿化工具（材料）存放室；11、物业管理办公室。12、活动室。合同由甲方业主委员会代表戴俊、朱荣芳、童流芳、郭东华、陈何良、肖世福签字，乙方由赣州康乐物业服务有限公司代表李国伟签字。另查明，被告系大余县盛世嘉园小区12栋1单元201室业主，应缴物业费面积124.93平方米。2013年9月，被告以物业服务不到位为由未向原告交缴过物业管理费。原告工作人员向被告催缴物业管理费，2014年6月之前业主物业费0.35元/㎡，2014年7月开始物业费为0.5元/㎡。综观原告提供的证据及本院（2016）赣0723民初574号民事判决书中该小区同期物业管理之情况，经本院认证，原告在小区公用财物的管理，绿化养护和管理，卫生保洁的清理，交通秩序的维护，没有完全做到物业服务合同约定的标准。上述事实，有原告提供的相关证据、本院（2016）赣0723民初574号民事判决书和庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原告与大余县盛世嘉园业主委员会签订的《物业服务合同》及附件未违反法律、行政法规等有关规定，该物业合同合法有效，对盛世嘉园小区全体业主均具有约束力，本案系分批集团类案件，2016年原告同时已向本院起诉8件。原告作为被告所在小区的物业服务部门，在按物业服务合同约定履行义务后，有权按照合同的约定向业主收取物业费，被告应按照约定向原告缴纳物业费。但是，原告在履行物业服务合同时，根据庭审中原告提供的证据和本院2016年11月9日民事判决书中认定的案件事实，综合考量原告在服务小区义务中，对小区公用财物的管理、卫生保洁的清理、绿化养护和管理，交通秩序的维护未完全达到物业服务合同约定的质量标准，根据《中华人民共和国合同法》权利义务相一致原则，应减少原告收取物业费的标准。2014年6月之前可按0.25元/㎡计算收取，2014年7月开始可按0.35元/㎡计算收取。关于原告诉请被告按每日万分之五支付违约金的问题。本院认为，原告与被告之间签订的物业服务合同中约定的违约金为每日3‰，该违约金收取偏高，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，大余县盛世嘉园小区业主未交纳物业费是由于原告物业服务未完全做到物业服务合同质量标准产生，故本院酌定违约金从被告逾期缴纳物业费之日起按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、姚师炳应在本判决生效后30日内向赣州康乐物业服务有限公司给付2013年9月至2014年6月物业费312.33元，2014年7月至2016年12月物业费1311.77元，物业费合计人民币1624.1元，逾期付清，违约金从逾期付款之日起以实际尚欠的物业费按中国人民银行同期贷款利率计付至付清全部物业费止。二、驳回赣州康乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由赣州康乐物业服务有限公司负担20元，由姚师炳负担30元，原告缴纳的公告费520元由姚师炳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 王显华人民陪审员 谌丽华人民陪审员 朱 昀二〇一七年八月二十二日书 记 员 刘向平附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。大余县人民法院标的款账号标的款账号：13×××89收款人全称：大余县人民法院开户银行：大余农商银行南门支行