（2017）闽0211民初322号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2018-06-08

案件名称

谢少春与张永德房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

厦门市集美区人民法院

所属地区

厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谢少春,张永德

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十二条，第六十六条，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

福建省厦门市集美区人民法院民事判决书(2017)闽0211民初322号原告（反诉被告）：谢少春，女，1983年8月3日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：谢少妃，女，1990年9月14日出生，汉族，住福建省漳州台商投资区。系原告谢少春之妹。被告（反诉原告）：张永德，男，1971年4月2日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。委托诉讼代理人：董荣裕，福建金方正律师事务所律师。原告（反诉被告）谢少春与被告（反诉原告）张永德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月13日受理后,依法依简易程序公开开庭进行了审理。谢少春及其委托诉讼代理人谢少妃，张永德及其委托诉讼代理人董荣裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢少春向本院提出诉讼请求：1、判令解除谢少春与张永德之间的房屋租赁合同；2、判令张永德赔偿自2016年12月10日起拉闸断电造成的经济损失20000元；3、判令张永德返还2016年12月11日至2017年3月31日的租金17638.36元；4、判令张永德返还押金2500元；5、判令张永德支付违约金54000元；6、本案诉讼费用全部由张永德承担。事实与理由：2016年4月1日，谢少春与张永德签订店面租赁合同，约定张永德每月向谢少春收取水电费，收费时并应出具收据。张永德自出租给谢少春店面之后，实际只收取两次水电费，第一次是2016年5月1日，收取的是2016年5月1日前的水电费，共计756元，张永德未提供收据。第二次为2016年12月7日，张永德到谢少春门店登记水电度数，并致电谢少春，自2016年5月1日至2016年12月7日止，水电费共计5400元。谢少春向张永德索要收据，遭到张永德拒绝，多次协商未果，张永德于2016年12月10日晚8时许对诉争店面拉闸断电，称不交纳水电费则不予供电，致谢少春店面无法营业。2016年12月11日，谢少春致电张永德，要求恢复供电，要求张永德到店当面结清水电费并提供收据，再次遭到张永德拒绝。2016年12月15日、2016年12月16日，谢少春通过顺丰快递、手机短信及微信向张永德发出“关于恢复门店供电的催促函”，限张永德在收到催促函5日内恢复供电，张永德有回复短信及微信，但拒收两份快递，也未恢复供电。综上，谢少春认为，双方的门店租赁合同合法有效，谢少春向张永德索取水电费收据符合合同约定，张永德应依约提供收据，但张永德拒绝提供，并对门店强制断电，致原告无法继续经营，遭受严重经济损失。故提起诉讼，请求支持以上诉讼请求。张永德答辩称，1、其同意解除合同；2、张永德每个月都会去核对水电表，要求谢少春缴纳水电费，但谢少春以资金周转困难为由一直不交；3、电表是敞开的，不存在其拉闸断电的情形，且谢少春亦可自行送电。张永德并提出反诉诉讼请求如下：1、判令解除双方于2016年3月5日签订的店面租赁合同；2、判令谢少春支付拖欠的水电费共计5733.2元；3、判令谢少春支付违约金54000元；4、本案诉讼费用由谢少春承担。事实和理由：双方于2016年4月1日签订租赁合同，合同约定张永德每月向谢少春收取水电费，张永德也于2016年12月7日通过电话、短信、微信等方式通知谢少春支付水电费共计5733.2元，均遭到谢少春拒绝。后，谢少春以资金紧张为由拒绝支付水电费，并因经营不善试图将店面转租他人。谢少春的行为已经违反合同的约定，张永德有权提前终止合同，并要求谢少春支付违约金。故提起反诉，请求支持以上诉求。谢少春针对反诉部分答辩称，1、对尚未支付的水电费计算方式无异议；2、其确有转租的意愿，但就转租事宜有与张永德沟通协商过，并征得张永德的同意；3、张永德并未每月抄取水电表度数，也未通知并催收水电费，亦未按合同约定提供收据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、谢少春提供的手机短信记录、微信聊天记录，欲证明其未交水电费的原因系张永德未提供收据，张永德对真实性无异议，但认为谢少春系因经营困难未交水电费。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2、谢少春提供的关于恢复门店供电的催促函及顺丰快递投递单，欲证明其有向张永德寄送催促函，但张永德拒收；张永德对真实性、合法性、关联性均不予认可，否认有接到快递员的电话，并辩称谢少春系因经营困难，并以此借口要求解除合同。3、谢少春提供的录音光盘、通话清单及文字整理，欲证明其妹妹谢少妃曾于2016年12月11日致电张永德，要求当面结清水电费，但张永德以不在厦门为由拒绝，并强行拉闸断电。张永德质证确曾接过这个电话，但其不清楚对方的身份，且电话里并没有提及拉闸断电，谢少春反复推脱拒缴水电费，却总是以收据作为借口。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。4、张永德提交的微信聊天记录、手机短信聊天记录，欲证明谢少春拖欠水电费的事实，谢少春质证对真实性无异议，但强调张永德多次威胁要拉闸断电。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。5、张永德提交的照片，欲证明电表在楼梯间敞开的位置，其没有故意拉闸限电，谢少春质证电表平时是上锁的，其没办法自己打开。6、张永德提交的收款收据，欲证明其每月都有向谢少春催讨水电费；谢少春质证其未在收据上签字，该收据是张永德自行制作，真实性不予认可。7、谢少春提供的送货单，欲证明因断电遭受的经济损失，张永德对真实性、关联性均有异议，认为这些收货单都是2016年3-7月期间的数据，而双方从2016年12月开始发生争议，这些单据无法体现谢少春的经济损失。8、谢少春提供的店员方预哪的证言、微信聊天记录、监控截图，欲证明张永德确实有到门店关门，且告知店员方预哪，说店面不给原告租用。张永德质证对真实性、关联性有异议，认为证人证言应当到庭接受询问才能作为证据。9、谢少春提供的微信聊天记录，欲证明张永德确实只有两次通知原告催收水电费，张永德质证对真实性有异议，认为无法与其他证据相互印证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月5日，谢少春（乙方）与张永德（甲方）签订店面租赁合同一份，约定“一、甲方将位于厦门市集美区灌口白水泉里24-25号一楼店面租给乙方，用于商品销售，禁止作为餐饮（冷饮除外）、工厂之用，乙方不得转租该店面，不得从事违法违纪活动，否则自行承担法律责任。二、租赁期为四年，自2016年4月1日至2020年3月31日止。三、租金为每年人民币伍万捌仟圆整，第壹年租金于签订合同日起三日内一次性付清，第贰年租金于2017年4月1日前一次性付清，第叁年租金于2018年4月1日前一次性付清，第四年租金于2019年4月1日前一次性付清，乙方逾期缴纳租金，每日按逾缴金额的千分之五向甲方支付违约金，但逾缴期限不得超过壹个月。…五、乙方向甲方交纳店面押金人民币贰仟伍佰圆整，如乙方无违约责任，合同期满后7日内无息退还乙方。…八、甲方每月向乙方收取水电费，电费暂定1.2元/度，水费暂定7元/吨，若水电费上涨，甲方向乙方收取的价格应相应上涨，甲方收取水电费时应出具收据。九、若乙方违反合同有关条款，甲方可提前终止合同。若乙方提前终止合同，应按尚未租满的个月数，以每月壹仟伍佰圆，向甲方支付违约金。若甲方无故提前终止合同，按尚未租满的个月数，以每月壹仟伍佰圆，向乙方支付违约金。十、合同期间，甲方提供4楼401房间给乙方住宿使用。水电费乙方自行负责。若甲方4楼整个楼层要做它用，乙方应无条件退回给甲方。…”合同签订后，谢少春依约支付了第一年的租金。2016年12月6日，张永德通过微信向谢少春的妹妹谢少妃催收水电费。2016年12月10日，因双方就水电费事宜协商处理未果，张永德停止对诉争店面供电。2016年12月13日，谢少春将店里的牛排搬出。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方均同意解除房屋租赁合同，本院予以确认。关于谢少春拖欠的水电费数额，双方对计算方式无异议，但张永德计算结果有误，应予纠正，水电费总额应为5703.2元。关于张永德在2016年12月之前有无向谢少春催讨2016年5月1日至2016年12月拖欠的水电费，因张永德未提供证据证明，故本院对其抗辩意见，不予采信。租赁合同约定水电费每月收取，与实际不符，视为双方对合同的协议变更。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款的规定，对于拖欠的水电费，张永德可随时要求履行，但应当给谢少春必要的准备时间。关于支付水电费与出具收据的关系，因双方在合同中未明确约定先后履行顺序，故双方应当同时履行。因双方在合同履行过程中未尽充分协助、通知义务，均有过失，故对租金及其他损失，谢少春与张永德各自承担50%的责任，且鉴于谢少春在租赁期满后仍实际占用诉争房屋，故本院酌定张永德应返还谢少春租金4000元。关于押金2500元是否应当返还，因双方均有违约，故本院认定张永德应返还谢少春押金1250元。关于提前终止合同的违约金，因双方均有违约，故对双方的诉求，均不予支持。关于谢少春主张的营业损失，因其未提供充分证据证明，不予支持。综上，谢少春应支付张永德水电费5703.2元，张永德应返还谢少春租金4000元及押金1250元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四款、第六十六条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、谢少春与张永德于2016年3月5日签订的店面租赁合同解除。二、谢少春应于本判决生效之日起十日内向张永德支付水电费5703.2元。三、张永德应于本判决生效之日起十日内返还谢少春租金4000元及押金1250元。四、驳回谢少春的其他诉讼请求。五、驳回张永德的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费2153元，减半收取1077元，由谢少春负担1017元（已预缴），张永德负担60元；反诉部分案件受理费1294元，减半收取647元，由张永德负担585元（已预缴），谢少春负担62元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审判员　洪娟娟二〇一七年八月二十二日代书记员　苏凤惠附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。” 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