（2017）粤1781民初917号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-13
案件名称
广东同信物业管理有限公司与梁耀辉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
阳春市人民法院
所属地区
阳春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广东同信物业管理有限公司,梁耀辉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1781民初917号原告：广东同信物业管理有限公司，住所地：佛山市禅城区卫国路107号201房，统一社会信用代码：914406047330974605。法定代表人：苏日生，该公司董事长。委托诉讼代理人：阳贵军，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张嘉欣，女，该公司工作人员。被告：梁耀辉，男，1970年1月3日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。委托诉讼代理人：蔡文锋，男，广东丽日律师事务所律师。原告广东同信物业管理有限公司（以下简称同信物业公司）诉被告梁耀辉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月14日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年5月17日公开开庭进行了审理，原告同信物业公司的委托诉讼代理人阳贵军，被告梁耀辉的委托诉讼代理人蔡文锋到庭参加诉讼。在本案审理过程中，发现本案案情复杂，不宜适用简易程序中的小额诉讼程序，本院于2017年5月24日作出（2017）粤1781民初917号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并于2017年6月27日公开开庭进行了审理。原告同信物业公司的委托诉讼代理人阳贵军，被告梁耀辉的委托诉讼代理人蔡文锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同信物业公司向本院提出诉讼请求：一、梁耀辉支付尚欠的物业服务费4514元（该物业服务费按122元每月的标准，从2014年1月1日起计算至2017年1月31日，共37个月）给同信物业公司；二、梁耀辉支付违约金4514元（该违约金以每月拖欠的物业服务费为基数，按日3‰的标准，从逾期之日起分别计算至2017年2月10日止）给同信物业公司；三、本案所有的诉讼费用由梁耀辉负担。事实和理由：2013年3月21日，同信物业公司与阳春崇福房地产开发有限公司（以下简称阳春崇福房地产公司）签订了《前期物业服务合同》，约定同信物业公司为位于阳春市春城××大道的德福花园住宅小区的业主提供前期物业管理服务。同信物业公司与阳春崇福房地产公司签订《前期物业服务合同》后，按照合同的约定从2013年5月1日起履行了相关物业管理的义务。梁耀辉为德福花园住宅小区小区E、F幢3梯602房的业主，该房屋建筑面积为174.3平方米，按照《前期物业服务合同》的约定，梁耀辉的602房属于电梯房应按0.7元/平方米/月的标准计算，即每月应缴的物业服务费为122元。但是，梁耀辉自2014年1月1日以来未支付过物业服务费给同信物业公司，经同信物业公司多次催收未果。梁耀辉的行为已经严重违反了《前期物业服务合同》的约定，根据《前期物业服务合同》第六条第二款的约定，梁耀辉应从逾期之日起按照每日千分之三的标准支付违约金给同信物业公司。梁耀辉辩称：梁耀辉不同意同信物业公司的全部诉讼请求，请法院依法予以驳回。理由如下：一、《前期物业服务合同》与梁耀辉没有关系，梁耀辉没有参与签订合同，也不清楚具体情况；二、梁耀辉一直没有入住德福花园住宅小区E、F幢3梯602房，不存在物业服务和物业管理的问题；三、同信物业公司从来没有向梁耀辉催收过物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，同信物业公司未先履行向梁耀辉催收的义务就向法院提起诉讼，不符合法律的规定；四、同信物业公司起诉的2014年1月1日至2015年3月31日的物业管理费已经超过了两年的诉讼时效，失去了胜诉权；五、同信物业公司主张违约金的月利率高达9%，其主张的违约金标准过高，应予以调整。经审理查明：同信物业公司是于2001年10月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理、住宅小区配套设施管理、建筑物配套设施管理等，资质等级为壹级。2013年3月21日，同信物业公司作为乙方与阳春崇福房地产公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，约定同信物业公司为阳春崇福房地产公司开发的位于阳春市春城××大道德福花园住宅小区提供前期物业管理服务。该《前期物业服务合同》第五条第一款载明“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：￥0.5元/月·平方米（步梯房）；高层住宅：￥0.7元/月·平方米（电梯房）；联排别墅：￥0.2元/月·平方米；汽车车位维护费：￥300元/年·个；摩托车车位维护费：￥100元/年·个。”第六条载明“乙方采取先服务后收费的方式，于甲乙双方签订合同的次月首日起收取业主上月的物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务。业主或物业使用人逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按欠款总额的3‰比例向乙方支付滞纳金。”第二十八条载明“本合同期限自2013年5月1日起至本物业成立业主委员会止；业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”梁耀辉向阳春崇福房地产公司购买了位于阳春市××街道××区商住楼××花园××、××房的商品房，该商品房为高层电梯房，建筑面积为174.3平方米，梁耀辉于2012年3月2日办理产权登记（产权证号为阳春02000124**）。庭审中，梁耀辉与同信物业公司共同确认梁耀辉向同信物业公司交付了2013年5月至12月的物业服务费976元，梁耀辉没有支付从2014年1月1日起至2017年1月31日止的物业服务费给同信物业公司。梁耀辉自认德福花园E、F幢3梯602房所在的小区尚未成立业主委员会。同信公司陈述公司每年度均会在小区以张贴公告的方式向小区业主催收物业费，但未提供证据到庭加拟证实。2017年3月29日，同信物业公司向本院提起民事诉讼，请求判令梁耀辉支付尚欠的物业服务费4514元、公摊费64.5元和违约金4514元等。庭审中，同信物业公司放弃请求判令梁耀辉支付公摊费64.5元的诉讼请求。以上事实，有营业执照、前期物业服务合同、发票、收款收据、不动产登记资料查询结果证明等证据材料和庭审笔录附案证实。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。梁耀辉是阳春崇福房地产公司开发的德福花园住宅小区的业主。同信物业公司是具有物业管理资质的物业服务企业，其与阳春崇福房地产公司签订的《前期物业服务合同》，约定同信物业公司为阳春崇福房地产公司开发的德福花园住宅小区提供前期物业管理服务。该《前期物业服务合同》是同信物业公司与阳春崇福房地产公司双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本院依法认定同信物业公司与阳春崇福房地产公司签订的《前期物业服务合同》成立有效，且对梁耀辉具有约束力，同信物业公司与梁耀辉双方均应按合同约定履行各自的义务。梁耀辉抗辩认为其没有与同信物业公司签订物业服务合同无需支付物业管理费，理由不成立，本院依法不予采纳。对于梁耀辉提出其一直没有入住德福花园住宅小区E、F幢3梯602房不需要接受物业服务无需交纳物业服务费的抗辩意见。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述规定，本案中，同信物业公司已经按照《前期物业服务合同》约定提供了物业服务，梁耀辉提出无需接受物业服务拒绝支付物业服务费的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。对于梁耀辉提出同信物业公司没有书面向其催交物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，同信物业公司在向其书面催收之前无权向法院提起诉讼的抗辩意见。本院认为，虽然同信公司没有提供证据到庭证明其曾通过书面形式向梁耀辉催收物业服务费，但是，同信物业公司庭上陈述其公司每年度都会以张贴公告的形式向小区业主催收物业服务费，而且梁耀辉在同信物业公司向本院提起民事诉讼直至庭审辩论终结时仍然拒绝交纳物业服务费，同信物业公司作为涉案小区的物业服务企业是对小区的各个方面提供物业服务，提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按照缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也不公。因此，梁耀辉根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定以没有收到同信物业公司书面催交为由拒绝支付物业费，理据不足，本院依法不予采纳。同信物业公司请求判令梁耀辉支付尚欠从2014年1月1日起至2017年1月31日止的物业服务费4514元。本院认为，按照《前期物业服务合同》第五条第一款第一项和第六条的约定，梁耀辉应在2013年5月1日的次月首日即2013年6月1日起按照每月122元（0.7元/平方米/月×174.27平方米）的标准支付上月的物业服务费，但梁耀辉只支付了2013年5月1日至2013年12月31日止的物业服务费共976元，尚欠从2014年1月1日起至2017年1月31日止共37个月的物业服务费共4514元（122元/月×37个月）逾期至今仍未支付给同信物业公司。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，梁耀辉应支付尚欠从2014年1月1日起至2017年1月31日止的物业服务费共4514元给同信物业公司。同信物业公司请求判令梁耀辉按每月122元的标准计算支付从2014年1月1日起至2017年1月31日止的物业服务费共4514元，理据充分，本院依法予以支持。同信物业公司还请求判令梁耀辉以每月拖欠的物业服务费为基数，按日3‰的标准分别计算支付从逾期之日起至2017年2月10日止的违约金共4514元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，按照《前期物业服务合同》第六条第二款的约定，梁耀辉应按月支付物业服务费，逾期支付物业服务费则应从逾期之日起每日按欠款总额的3‰的标准计算支付滞纳金给同信物业公司。但同信物业公司没有提供证据证明其存在除物业服务费利息损失外的其他损失；同时，梁耀辉从2014年1月1起拖欠物业服务费至今长达三年多时间，而同信物业公司没有提供证据证明其已向梁耀辉进行有效催收或者提醒梁耀辉履行义务，没有采取适当的措施防止损失的扩大；此外，梁耀辉抗辩认为如果按约定的“每日按欠款总额的3‰”的标准计算违约金，月利率高达9%，违约金计算标准明显过高，并请求予以调整。综上，结合本案案情，本院酌定梁耀辉应当支付违约金500元给同信物业公司。同信物业公司请求判令梁耀辉以每月拖欠的物业服务费为基数，按日3‰的标准分别计算支付从逾期之日起至2017年2月10日止的违约金共4514元，超出本院认定部分，理据不足，本院依法不予支持。关于本案是否超过诉讼时效问题。本院认为，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”规定的普通诉讼时间为两年。本案中，物业公司作为提供物业管理服务的一方，因其提供的服务具有连续性，诉讼时效期间应自最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算两年。因此，只有物业公司撤离所服务的小区超出两年未向业主主张物业费时，才可认定超出诉讼时效。同信物业公司至起诉之日仍为梁耀辉物业所在德福花园住宅小区提供物业服务，故本案并未超过诉讼时效。梁耀辉提出同信物业公司主张的2014年1月1日至2015年3月31日期间的物业服务费已超过诉讼时效的抗辩意见，理由不成立，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、被告梁耀辉在本判决发生法律效力之日起10日内支付物业服务费4514元（该物业服务费用从2014年1月1日起计算至2017年1月31日止）和违约金500元给原告广东同信物业管理有限公司；二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告梁耀辉负担28元，原告广东同信物业管理有限公司负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长 沈洪涛审判员 龙 旋审判员 谭显通二○二○一七年八月二十二日书记员 雷 蕾 微信公众号“”