（2017）津02民终3516号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-12-05

案件名称

邓双来、胡晓晖房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

邓双来,胡晓晖,邢校强

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津02民终3516号上诉人（原审原告）：邓双来，男，1967年1月28日出生，汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：朱颖，天津宇平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡晓晖，男，1970年7月31日出生，汉族，无职业，住天津市和平区。被上诉人（原审被告）邢校强，男，1969年2月8日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。上诉人邓双来因与被上诉人胡晓晖、被上诉人邢校强房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院(2015)东民初字第3605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月16日公开开庭进行审理。上诉人邓双来之委托诉讼代理人朱颖，被上诉人邢校强到庭参加诉讼，被上诉人胡晓晖经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席审理。本案现已审理终结。邓双来上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由胡晓晖、邢校强负担。事实和理由：邓双来提交的案外人林国胜与邢校强签订的《转委托书》是经过天津市北方公证处公证的，其效力相对较高，足以证明邢校强有代理权进行房产出售，本案签订的《房产交易合同》是当事人的真实意思表示，邓双来已实际交付部分房款，诉讼请求应当予以支持。一审认定事实不清，请求二审依法改判。邢校强辩称，并不认识胡晓晖，是案外人林国胜欠邢校强的钱，后林国胜将出售涉诉房屋的委托权转给了邢校强，现邢校强同意继续履行合同，但前提是需要邓双来付清房款。胡晓晖未陈述答辩意见。邓双来向一审法院起诉请求：1、确认其与胡晓晖、邢校强签订的《房产交易合同》有效；2、判令胡晓晖、邢校强协助其办理涉诉房屋过户手续；3、诉讼费由胡晓晖、邢校强负担。一审法院认定事实：涉诉坐落天津市河东区直沽街汇贤里××号房屋的所有权人系胡晓晖，并设定450000元他项权。邓双来提供的《房产交易合同》合同尾部出售方（甲方）有胡晓晖签名，代理人处为邢校强签名，邓双来于买受方（乙方）处签名，案外人天津巨晨房地产经纪有限公司盖章，签订日期是2014年3月15日。同日，邢校强收到邓春来给付50000元，名目为定金。2014年2月24日，案外人林国胜与邢校强办理公证《转委托书》，内容为：“我是林国胜，因工作繁忙，现转委托邢校强办理如下事项：办理胡晓晖名下坐落天津市××××房产的清偿银行借款，提取他项权证，办理注销抵押、登记及之后的办理该房产出售，签订买卖协议、产权过户以及配合买方借款、取款、代收售房款并以代理人邢校强名义开立结算账户及与此相关的一切事宜。委托期限：自本委托书签署之日起至2014年6月19日止。”本案双方当事人均未提供案外人林国胜接受胡晓晖委托的证据。一审法院认为，《房产交易合同》的效力取决于邢校强的代理人资格是否有效。对此，双方当事人均称合同尾部签名为胡晓晖，因胡晓晖未到庭应诉，二人之述无从证实；其二，因双方当事人均未举证证实胡晓晖与案外人林国胜的委托关系，那么邢校强与案外人林国胜的转委托关系是否获得胡晓晖的许可，本案中亦无从证实。依照《合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”邓双来要求确认《房产交易合同》有效性的主张，不能支持。判决：“驳回原告邓双来的诉讼请求。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于邓双来提交的调取自天津市北方公证处的（2013）津北方证字第5440号公证书，邢校强对证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，本院对此予以认定。本院经审理查明，2013年6月20日，胡晓晖与案外人毕晓玫在天津市北方公证处办理公证，该公证处作出（2013）津北方证字第5440号公证书，公证事项：委托，公证内容：“兹证明胡晓晖、毕晓玫于2013年6月20日来到我处，在本公证员的面前，在《委托书》上签名，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。”该份公证书所附《委托书》内容为：“我们是胡晓晖、毕晓玫，系夫妻关系，现委托林国胜为我们的代理人，办理如下事项：办理胡晓晖名下坐落于天津市××××房产的清偿银行借款，提取他项权证，办理注销抵押登记及之后的办理该房产出售，签订买卖协议、产权过户以及配合买方借款、取款、代收售房款并以代理人林国胜的名义开立结算账户及与此相关的一切事宜。委托期限：自2013年6月20日至2014年6月19日止。受托人有转委托权，受托人在上述委托权限内所实施的法律行为及产生的法律后果，我们均予以承认，并承担其法律责任。”另查，依照涉诉房屋《天津市房地产登记簿查询证明》记载，该房屋于2015年7月14日依天津市河东区人民法院（2013）执字第1092号执行裁定予以查封，查封时间为2015年7月14日至2018日7月13日。再查，涉诉房屋设定的450000元他项权，权利人是天津市津房置业担保股份有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：1、对于《房产交易合同》效力的认定；2、对于邓双来主张履行《房产交易合同》，由胡晓晖、邢校强协助其办理涉诉房屋过户手续能否得到支持的认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案邓双来作为买方，与邢校强作为卖方胡晓晖的代理人签订的《房产交易合同》，因本院审理期间邓双来提交的天津市北方公证处（2013）津北方证字第5440号公证书及所附《委托书》，证明胡晓晖委托案外人林国胜代为办理涉诉房屋的出售手续并同意林国胜转委托的事实，与邓双来于一审期间提交的天津市北方公证处（2014）津北方证字第1485号公证书及所附《转委托书》相互结合，足以证明案外人林国胜将出售涉诉房屋的受托权转让与邢校强的行为真实、合法、有效，邢校强应有权作为胡晓晖的代理人出售涉诉房屋。据此，《房产交易合同》的签订系当事人的真实意思表示，依法成立并发生法律效力。邓双来请求判令《房产交易合同》有效，符合法律规定，本院对此予以确认。对于《房产交易合同》是否能够继续履行一节，首先，邓双来尚未依照合同约定，将剩余房款存入资金监管中心；其次，因涉诉房屋设立抵押权，故邓双来所主张的产权过户一节，需征得权利人天津市津房置业担保股份有限公司的同意；再次，该房屋被依法查封，存在无法办理过户的客观事实。综合上述情况，一审法院判决驳回邓双来主张继续履行《房产交易合同》，由胡晓晖、邢校强协助其办理涉诉房屋过户手续的诉讼请求，并无不当，本院对此予以维持。综上所述，因上诉人邓双来提交新的证据，致其主张判令《房产交易合同》有效的上诉请求成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销天津市河东区人民法院(2016)津0102民初3605号民事判决；二、确认2014年3月15日上诉人邓双来与被上诉人邢校强作为被上诉人胡晓晖的代理人共同签订的《房产交易合同》有效；三、驳回上诉人邓双来的其他诉讼请求；四、驳回上诉人邓双来的其他上诉请求。二审案件受理费80元，公告费560元，由上诉人邓双来负担。本判决为终审判决。审　判　长　　崔　军代理审判员　　张静怡代理审判员　　孙　静二〇一七年八月二十二日书　记　员　　王飞成 百度搜索“”