（2017）京0105民初28040号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-06-20
案件名称
北京七天星光国际酒店管理有限公司与刘星星房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京七天星光国际酒店管理有限公司,刘星星
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初28040号原告：北京七天星光国际酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路35号。法定代表人：曹磊，总经理。委托诉讼代理人：田丽丽，北京汇都律师事务所律师。被告：刘星星，女，1984年6月7日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京永勤律师事务所律师。原告北京七天星光国际酒店管理有限公司（以下称原告）与被告刘星星（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由本院审判员徐悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田丽丽及被告委托诉讼代理人刘桂薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》无效；2、被告按每年37万元的标准计算支付自2014年12月1日至实际腾退之日止房屋占有使用费；3、被告腾退位于北京市朝阳区霄云路37号七天酒店4层房屋。事实和理由：原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将坐落于北京市朝阳区霄云路35号七天酒店4层450平米的房屋出租给被告，租赁期限自2011年12月1日至2014年11月30日。租赁期满后，原、被告在2014年12月2日签订《补充协议》，将租赁期限延长至2017年11月30日，租金增加至每年37万元。《补充协议》签订后，被告继续使用上述房屋，但未按照约定支付租金。经原告多次催促后至今不予支付。因该房屋是加盖没有任何审批手续，故租赁合同无效，原告以房屋租金标准主张占有使用费。被告辩称：原告不是房屋的所有权人，也无权转租。该房屋系违建，故原、被告所签租赁合同无效。2015年4月21日，原、被告签订了七天酒店股权资产转让协议，原告将七天酒店资产的股权以人民币600万元的总价转让被告。在协议签订当天，被告向原告支付转让费300万元，故双方签订的租赁合同已于2015年4月21日解除。后因双方发生纠纷，原告没有按约定将该酒店资产及股权转让给被告，因此被告未支付剩余转让款。既然被告已经取得了原告股权，就不应再支付租金。2016年7月至今被告直接向原告的前手承租该房屋并支付租金，因原告拖欠其前手房租，原告与其前手的租赁合同已经解除。原告的部分主张超过了诉讼时效。原告围绕诉讼请求依法提交了《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》等证据材料用以证明其主张。本院经审理认定事实如下：原、被告签订有《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区霄云路35号“七天酒店”四层部分房屋共计450平方米出租给被告用于商用；租赁期间自2011年12月1日至2014年11月30日。2014年12月2日，原、被告签订《补充协议》，约定租赁期间延长至2017年11月30日，年租金为37万元等。审理中，原、被告确认上述出租标的物系未经批准建设的临时建筑，双方均主张上述租赁合同无效。原告认可被告支付的押金2.50万元可用以抵扣其诉请数额。被告表示其于2015年4月21日取得原告股权，原告对此不予认可。被告就其已经向原告支付占有涉案房屋期间使用费的事实没有举证。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》的事实存在，现双方均主张涉案标的物为临时建筑、双方所签上述协议无效，对此本院予以确认。原告要求被告支付占有使用费并腾退交还的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、原告北京七天星光国际酒店管理有限公司与被告刘星星就北京市朝阳区霄云路35号“七天酒店”四层部分房屋签订的《北京市房屋租赁合同》、《补充协议》无效；二、被告刘星星于本判决书生效后七日内将北京市朝阳区霄云路35号“七天酒店”四层部分房屋腾交原告北京七天星光国际酒店管理有限公司；三、被告刘星星按照每年三十七万元的标准于腾退后七日内给付原告北京七天星光国际酒店管理有限公司自二〇一四年十二月一日至实际腾退之日止的占有使用费（其中已执行二万五千元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7120元，由被告刘星星负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 徐 悦二〇一七年八月二十二日书记员 贾岐颖 关注微信公众号“”