（2017）粤01民终13970号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-07-15
案件名称
广州市纵横白领物业管理有限公司、纵横槟城花园小区业委会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市纵横白领物业管理有限公司,纵横槟城花园小区业委会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终13970号上诉人（原审原告）：广州市纵横白领物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区新港中路456号502房自编E501房。法定代表人：何柳蝶，该司总经理。委托代理人：石向阳，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：纵横槟城花园小区业委会，住所地广东省广州市白云区新市镇纵横槟城。法定代表人：徐意，该业委会主任。委托代理人：赵少伟、黄嘉慧，均系广东颐和律师事务所律师。上诉人广州市纵横白领物业管理有限公司（以下简称纵横公司）因与被上诉人纵横槟城花园小区业委会（以下简称纵横槟城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初532号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人纵横公司的委托代理人石向阳、被上诉人纵横槟城业委会的委托代理人赵少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纵横公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判纵横槟城业委会继续履行与纵横公司的物业管理合同，使纵横公司继续合法管理小区；本案一审、二审诉讼费用由纵横槟城业委会承担。事实与理由：（一）、根据开发商广州市纵横集团有限公司与业主签订的《商品房买卖合同》之补充协议第十七条有关“物业服务”的约定、开发商与纵横公司签订的《纵横槟城花园物业管理服务委托合同》及全体业主在入住前与纵横公司签订物业管理服务协议(即《纵横缤城物业使用守则与物业手册》)，纵横槟城花园小区（以下简称涉案小区）自竣工后就经开发商委托由纵横公司进行物业管理服务，非经合法有效的解聘程序或经小区业主大会会议决定选聘其他物业公司并签订《物业管理合同》，纵横公司仍是涉案小区合法有效的物业管理服务方，有权继续为涉案小区提供物业服务。（二）、2016年12月3日，纵横槟城业委会在未召开业主大会对重新选聘物业管理企业事项进行表决及授权的情况下，擅自决定与广州市至诚物业管理有限公司（以下简称至诚公司）签订《纵横缤城花园小区物业管理合同》，选聘至诚公司为涉案小区的物业管理企业，并主张解聘纵横公司。至今，涉案小区业主大会也未批准上述事项。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第七十六条、《物业管理条例》第十一条及第十二条、《广东省物业管理条例》第二十二条及《广州市物业管理暂行办法》第三十四条的规定选聘和解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业委会的权利仅仅是在得到业主大会的有效授权后代表业主同业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。纵横槟城业委会违反法律强制性规定，未经业主大会表决同意擅自与物业管理企业签订物业管理合同，程序违法，合同当属无效。另，《广东省物业管理条例》第二十一条规定：业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。纵横槟城业委会制定的《公共管理方案》中的所谓“授权业委会有权代理全体业主通过招标方式选聘物业管理公司”不符合相关法律的强制性规定，且没有具体明确的书面委托书，纵横公司认为纵横槟城业委会并未得到有效授权。一审法院未作任何说理即直接认为纵横槟城业委会选聘至诚公司为小区的物业管理企业程序合法，依据的事实违反法律的强制性规定。（三）、根据纵横槟城业委会一审提交的《纵横缤城第二次业主大会决明细表》，小区1167户业主竟然没有一票反对票，这不符合常理，让纵横公司对投票结果的真实性产生合理怀疑；其次，根据《情况反映》及业主签名表，有283户业主(超过小区业主总人数的20％)对纵横槟城业委会采用调查问卷的方式修改议事规则、管理规约及公共管理方案、并自我授权选聘物业管理企业、管理甚至全权使用属于小区全体业主的公共收益等行为提出抗议，要求再次召开业主大会临时会议撤销公共管理方案等制度并改选业委会成员，纵横槟城业委会以业主签名重复、被冒签、被误导等种种理由拒绝组织召开业主大会临时会议，违反了物业管理相关法律的规定。纵横槟城业委会制定的《管理规约》、《纵横缤城公共管理方案》等文件授权其选聘物业管理公司、管理并使用公共收益等，既是纵横槟城业委会的自我授权，又严重违反相关法律的强制性规定。一审法院认定纵横槟城业委会召开第二次业主大会会议通过决议合法有效属于事实认定错误。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院予以改判，支持纵横公司的上诉请求，以维护纵横公司的合法利益。被上诉人纵横槟城业委会答辩：同意一审判决，不同意纵横公司的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。纵横公司向一审法院起诉请求：1.纵横槟城业委会继续履行与纵横公司的物业管理合同，并与纵横公司签订新的物业管理合同，使纵横公司继续管理小区；2.本案一审诉讼费由纵横槟城业委会承担。一审法院认定事实：纵横公司为涉案小区的前期物业管理服务企业。2006年5月25日，广州市纵横集团有限公司与纵横公司签订《纵横槟城花园物业管理服务委托合同》，约定由纵横公司为涉案小区提供期限为60个月的物业管理服务，自2006年5月1日起至2011年4月30日止。此期限内业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立的，合同自行终止，由业主委员会依法选聘物业管理公司进行管理；业主委员会尚未成立的，甲乙方可协商续签合同。2012年4月30日，广州市纵横集团有限公司与纵横公司续签《纵横槟城花园物业管理服务委托合同》，约定由纵横公司继续为涉案小区提供物业管理服务，委托管理期限自2012年5月1日起至业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立并由业主委员会依法选聘其他物业管理公司进行管理时止。2016年6月5日，纵横槟城业委会发出《关于召开第二次业主大会的通知》，表决新的《管理规约》《纵横槟城业主大会议事规则》《增选业主委员会委员》《纵横槟城共同管理方案》。上述通知张贴于小区公告栏内。2016年7月2日，纵横槟城业委会进行了现场投票活动。一审审理中，纵横槟城业委会向一审法院提交现场照片，拟证明业主大会召开以及纵横槟城业委会组织投票、封箱、计票活动的事实。2016年9月1日，纵横槟城小区业主大会根据投票结果作出决议：同意通过《纵横槟城公共管理方案》，授权纵横槟城业委会组织招标选聘新的物业公司。2016年10月31日，纵横槟城业委会发出《小区物业管理招标公告》，拟在广州市范围内向社会公开招标选聘物业管理公司。2016年11月16日，纵横槟城业委会发出《纵横槟城花园小区物业管理服务项目中标通知书》，确定至诚公司为中标人。当日，部分纵横槟城小区的业主向行政主管部门提交《情况反映》，请求限期更正并撤销《管理规约》《纵横槟城业主大会议事规则》《增选业主委员会委员》《纵横槟城共同管理方案》以及招标公告，对纵横槟城业委会及其委员进行改选。2016年12月2日，纵横槟城业委会与至诚公司签订《物业管理服务委托合同》，委托至诚公司管理涉案小区，委托期限自2016年12月28日起至2018年12月27日止。2016年12月5日，纵横槟城业委会向行政主管部门出具回复函，阐明《情况反映》中签名业主人数未有达到《广州市物业管理暂行方法》第三十八条规定，无法达到20%以上业主或者监事会提议召开业主大会临时会议等问题。2016年12月27日，广州市白云区住房和建设水务局发出《广州市白云区住房和建设水务局关于依法依规移交纵横槟城小区物业管理权的函》，要求纵横公司于2017年1月10日前向纵横槟城业委会移交有关物业资料并退出小区管理。2017年1月8日，纵横公司、纵横槟城业委会签署《交接文书》，办理了涉案小区管理权移交手续。2017年2月6日，广州市白云区住房和建设水务局向纵横槟城业委会出具《关于纵横槟城小区物业管理移交问题的复函》，内容为：经向新市街道办事处了解，纵横槟城业委会已召开第二次业主大会决定不再与纵横公司续签物业服务合同。涉案小区第二次业主大会决议是按相关法规和流程进行的，代表了多数小区业主的意愿。因此，根据《广州市物业服务企业退出物业项目管理办法》第十四条规定，该局于2016年12月26向纵横公司发出责令其退场的书面通知并责成其移交小区相关资料。纵横公司已于2016年12月29日退出小区管理等等。据纵横槟城业委会陈述，至诚公司已于2016年12月28日进驻涉案小区提供物业管理服务。以上事实，有营业执照、备案基本情况表、公示、情况反映、议事规则、共同管理方案、通知、图片、招标文件、中标通知书、复函、物业管理服务委托合同、交接文书及双方当事人陈述等证据证实。一审法院认为，纵横公司与广州市纵横集团有限公司签订的《纵横缤城花园物业管理服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据上述合同约定，纵横公司的委托管理期限自纵横槟城业委会依法成立并选聘其他物业管理公司进行管理时止。现纵横槟城业委会已依法选聘至诚公司作为涉案小区的物业管理企业，且双方已经签订了新的物业合同。纵横公司对涉案小区的物业管理服务期限已迳行终止。关于纵横公司主张纵横槟城业委会违反法定程序召开第二次业主大会通过决议的问题，纵横槟城业委会已提交证据证明其召开第二次业主大会的程序合法有效，且其选举程序亦经相关行政主管部门确认合法依规；纵横公司并未提交充分证据推翻上述事实，一审法院对纵横公司的主张不予采信。综上所述，纵横公司的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十六条之规定，作出如下判决：驳回广州市纵横白领物业管理有限公司全部的诉讼请求。本案一审受理费100元，由广州市纵横白领物业管理有限公司负担。经审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。对于双方争议的事实，纵横公司认为：1.纵横公司为了解决问题，不扩大矛盾，故在交接文书中已说明双方的纠纷由双方通过合法途径解决。2.相关法律规定选聘物业服务企业的权利属于全体业主，纵横槟城业委会通过的业主章程也明确该权利属于全体业主，并且在公告中也提到应获得业主的确认。而纵横槟城业委会本次选聘新的物业公司并没有得到全体业主的授权，从表决程序23条中可以看出，统计票数与最后明细不一致，统计票数显示反对票为零、弃权票没有写，但最后有很多弃权的票数。纵横槟城业委会认为：1.维修资金、改建等才需要三分之二业主来表决，其他都按照双过半业主就可以支持，而本次选聘新的物业公司已经双过半业主同意，故本次招标是合法的。2.关于公示的问题，根据《广州市物业管理暂行办法》第42条第二款规定公示明细不能把业主的名字公示出来，只能公示房号、面积，故公示程序合法。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：（一）、纵横槟城业委会与至诚公司签订的物业服务合同是否有效；（二）、纵横公司要求继续为涉案小区提供物业服务是否成立。关于第一个争议焦点问题。广州市白云区住房和建设水务局于2017年2月6日向纵横槟城业委会出具了《关于纵横槟城小区物业管理移交问题的复函》，该函载明“经向新市街道办事处了解，纵横槟城业委会已召开第二次业主大会决定不再与纵横公司续签物业服务合同。涉案小区第二次业主大会决议是按相关法规和流程进行的，代表了多数小区业主的意愿。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十四条规定：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明。”本案中，纵横公司虽对纵横槟城业委会重新选聘物业公司的程序提出异议，但由于其只是物业服务公司而非业主，因此其无权对小区的《公共管理方案》提出异议。况且，其亦未提供证据否定前述由广州市白云区住房和建设水务局出具的《关于纵横槟城小区物业管理移交问题的复函》，故纵横公司主张纵横槟城业委会与至诚公司签订的物业服务合同无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。纵横槟城业委会与至诚公司签订的物业服务合同合法有效。关于第二个争议焦点问题。广州市白云区住房和建设水务局于2016年12月27日发出了《广州市白云区住房和建设水务局关于依法依规移交纵横槟城小区物业管理权的函》，要求纵横公司于2017年1月10日前向纵横槟城业委会移交有关物业资料并退出小区管理。纵横公司事实上已于2016年12月29日退出小区管理。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”纵横公司并无依据证实涉案小区业主大会有委托其重新提供物业服务的意思表示，故纵横公司要求继续管理涉案小区，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，上诉人纵横公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广州市纵横白领物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王会峰审判员 岳为群审判员 黄春成二〇一七年八月二十二日书记员 林漫榆黄咏欣 来源：百度搜索“”