（2016）闽02民终3067号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-11-24

案件名称

厦门市合嘉实业有限公司、厦门轻工集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省厦门市中级人民法院

所属地区

福建省厦门市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

厦门市合嘉实业有限公司,厦门轻工集团有限公司,厦门市思明区人民政府开元街道办事处

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条

全文

福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终3067号上诉人（原审原告）：厦门市合嘉实业有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人：林万青，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭文才，北京盈科（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓云，北京盈科（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门轻工集团有限公司，住所地厦门市思明区。法定代表人：杨庆伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：林巧财，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：厦门市思明区人民政府开元街道办事处，住所地厦门市思明区。法定代表人：王国强，该街道办事处主任。上诉人厦门市合嘉实业有限公司（以下简称合嘉公司）因与被上诉人厦门轻工集团有限公司（以下简称轻工集团）、被上诉人厦门市思明区人民政府开元街道办事处（以下简称开元街道办）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初5882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人合嘉公司的委托诉讼代理人郭文才和张晓云、被上诉人轻工集团的委托诉讼代理人林巧财到庭参加诉讼。被上诉人开元街道办经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合嘉公司上诉请求:撤销一审判决，改判支持合嘉公司一审的诉讼请求，即请求轻工集团向合嘉公司支付拆迁补偿款及奖励金等共计7862562元。事实和理由：一、合嘉公司与轻工集团于2014年12月26日签订的《搬迁补偿协议书》，该协议表述的核心内容是：租赁期间，租赁场所受到政府征用或拆迁，轻工集团所获得的经济补偿金应优先用以补偿合嘉公司投入的租赁场所改善费用及其它经济损失。该条款约束的是关于合嘉公司投入的费用，轻工集团应优先用于补偿。而本案合嘉公司主张的权益不是投入的费用及损失问题，而是轻工集团获得的补偿款中，属于合嘉公司投入改造、由厂房变更为商业用途、在拆迁时政府按商业用途补偿所获得的增值补偿应归属合嘉公司。两者的法律关系不同。二、根据厦国土房【2003】396号《厦门市城市房屋拆迁对未经批准改变房屋用途的认定办法》第二条规定，对实际改变房屋用途的认定，也要求延续使用至房屋拆迁公告发布日止。即要求改变房屋用途的认定应满足商业使用连续性的条件。轻工集团在向政府提出应按商业用房的性质补偿的申请中，对此也予以认可，且评估公司也是结合征收时的现状出具评估报告，事实上政府也是按照评估公司的评估结果进行补偿，评估报告是政府补偿的依据。鉴于此，合嘉公司承租后进行商业经营是轻工集团能够获得按商业用房用途的性质获得补偿的唯一原因。其次，根据厦【2004】255号文件《对不认定为营业性用房的被拆迁房屋实行适当补偿的暂行办法》第四条的规定：被拆迁房屋为出租经营的，产权人与承租人（经营者）对适当补偿金额的分配，如有约定的，从其约定，没有约定的，可按产权人70%、承租方（经营者）30%的比例分配。可见，其指导思想是承租人若对房屋的补偿有增值作用的，其应该享有相应的利益，这才符合公平的原则。三、一审法院基于对协议的错误认识，进而对本案的焦点争议即涉诉房屋按现状进行征收补偿、按商业用途补偿是否与合嘉公司有关以及附属物是否是合嘉公司所建的问题得出“无审查的必要”的结论，进而驳回合嘉公司的诉讼请求过于草率。事实是轻工集团出租给合嘉公司的标的物，涉及的土地性质是工业用地，地上物是厂房。按政策应该全部以厂房面积进行补偿，但事实上合嘉公司承租有产权的建筑物面积为1199.50平方米，其中的411.6平方米政府是按照营业性商业用房进行补偿，按商业用房补偿的原因是合嘉公司从2001年承租后投入百万进行了加固改造、装饰装修，使得承租标的物符合商业用途对外出租，一直到2013年12月发布征收公告时，已经连续13年始终作为商业用途在使用。涉及商业补偿的增值部分，金额为6453094元{8018409元-（132.57*3803元）-（279.03*3803元）}应属于合嘉公司所有；由于合嘉公司有配合搬迁的义务，按时搬迁奖励金共计3608000元，合嘉公司应享有一半的利益即1804000元，此外附属物面积166m2均为合嘉公司搭建，补偿款85268元应属于合嘉公司，三项合计金额为8342362元。轻工集团辩称，本案基础法律关系是房屋租赁合同，不是征收补偿纠纷，征收补偿法律关系中合嘉公司不是主体，无权享有征收补偿的利益。厦门市的地方性规定只是约束行政部门的程序性规定，本案中就征收主管机关应支付给合嘉公司的补偿已经由征收办和合嘉公司签订了征收补偿协议书，本案还有很多若干次承租人，这些人的征收利益也足以补偿到位，在一审中，合嘉公司当庭明确是基于租赁合同提起的诉讼，合同解除后只有结算和清理事项，本案中已就这些事项签订拆迁补偿协议书，协议书已经明确就合同解除后款项补偿做了明确约定，协议第四、五条也约定合嘉公司不得以任何形式再行主张涉及租赁房屋的补偿奖励等要求。该协议已经履行完毕，款项已全部支付完毕。该协议合法有效，合嘉公司的上诉请求应予以驳回。开元街道办未作答辩。2016年4月18日，合嘉公司向一审法院起诉请求判决：轻工集团向合嘉公司支付拆迁补偿款及奖励金共计7862562元。一审法院认定事实：2001年5月19日，案外人厦门塑胶总厂与合嘉公司签订《房屋租赁合同》，约定：厦门塑胶总厂将厦门市思明区文园路66号综合大楼、厂区建筑物II、III、IV及厂区空地出租给合嘉公司；租赁期限20年，自2001年12月1日至2021年11月30日；（第七条第7款）租赁期间，租赁场所受到政府征用或拆迁，厦门塑胶总厂所获得的经济补偿金应优先用以补偿合嘉公司投入的租赁场所改善费用及其它经济损失等。2001年12月7日，厦门塑胶总厂与合嘉公司签订《房屋租赁合同补充协议》，约定厦门塑胶总厂同意合嘉公司在租赁期间将租赁场所的部分房屋转租。合嘉公司在承租期间将部分房屋转租给二十多位案外人。2011年12月30日，厦门塑胶总厂向合嘉公司发出一份缴款通知函，其中告知厦门塑胶总厂房产已划转轻工集团，本案讼争的厂区建筑物II（即文园路66号之一房屋）的租金缴交至轻工集团。2013年7月29日，合嘉公司、轻工集团及案外人厦门亿宝物业管理有限公司签订《房屋租赁协议之补充协议》，约定自2013年5月1日起，厦门亿宝物业管理有限公司受托行使和承担讼争房屋的出租人之权利与义务。2014年7月18日，因涉及厦门轨道交通1号线建设的国有土地房屋征收事宜，轻工集团向合嘉公司发出通知函，通知：讼争房屋因涉及国有土地房屋征收，自该通知发出之日，双方权利义务终止，并请合嘉公司于2014年7月25日完成结业、搬迁并腾空房屋返还轻工集团。自2014年7月至2014年9月期间，合嘉公司多次发函给轻工集团，就讼争房屋的拆迁补偿事宜进行沟通。2014年8月15日，一审法院受理了轻工集团诉合嘉公司及厦门塑胶总厂、厦门亿宝物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，轻工集团诉请判令：一、确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》[关于厂区建筑物II（含附属厂区空地）部分内容]、《房屋租赁协议之补充协议》已于2014年7月18日解除；二、合嘉公司立即向轻工集团返还租赁场所。一审法院经审理于2014年9月23日作出（2014）思民初字第11232号民事判决书，判决：一、确认《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》中关于文园路66号厂区建筑物II（含附属厂区空地）部分的内容以及《房屋租赁协议之补充协议》已于2014年7月18日解除；二、合嘉公司于判决生效之日起十日内将文园路66号厂区建筑物II及附属厂区空地（亦即文园路66号之一）返还轻工集团。合嘉公司不服，提起上诉。该案二审审理中，合嘉公司述称其已将讼争房屋交付给拆迁部门，轻工集团对该事实予以认可，并当庭撤回一审第二项诉讼请求。二审法院经审理于2014年11月27日作出（2014）厦民终字第3309号民事判决书，判决：一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11232号民事判决第一项；二、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第11232号民事判决第二项；三、驳回合嘉公司的其他上诉请求。2014年12月初，轻工集团与开元街道办签订一份《非住宅房屋征收补偿安置费用表》，载明因征收讼争房屋，开元街道办应支付轻工集团各项补偿费及奖励金共计14770938元。2014年12月底，轻工集团实际收讫开元街道办支付的前述征收补偿相关款项共计14770938元。2014年12月26日，合嘉公司与轻工集团签订一份《搬迁补偿协议书》，约定：一、合嘉公司所承租的文园路66号之一房屋的被征收面积为1199.5平方米，双方对该房屋的租赁关系于2014年7月18日终止；二、因合嘉公司按时搬离被征收房屋，轻工集团愿意给予合嘉公司适当的补偿和奖励，即轻工集团按被征收房屋的建筑面积给予每平方米400元的补偿和奖励，共计479800元；三、轻工集团应于收到征收人给予的征收补偿款，且收到合嘉公司开具的收据后五个工作日内，将该款项一次性汇入合嘉公司指定的银行账户；四、轻工集团在本协议项下所支付的款项，为根据原厦门塑胶总厂与合嘉公司于2001年5月19日签订的《房屋租赁合同》第七条第7款“租赁期间，租赁场所受到政府征用或拆迁，厦门塑胶总厂所获得的经济补偿金应优先用以补偿合嘉公司投入的租赁场所改善费用及其它经济损失”之约定，所给予合嘉公司的全部补偿；五、本协议签订后，合嘉公司不得再以任何形式向轻工集团、轻工集团的主管单位或轻工集团的关联企业主张任何超出本协议约定的涉及租赁房屋的补偿、奖励等要求。2015年2月12日，合嘉公司向轻工集团开具收到前述征收补偿款和奖励金479800元的收据。2015年2月16日，轻工集团向合嘉公司转账支付479800元。审理中，合嘉公司认为《搬迁补偿协议书》是在轻工集团及开元街道办隐瞒实际补偿金额的前提下签订的，是合嘉公司作出的错误意思表示，该协议显失公平，系可撤销合同，合嘉公司之所以没有撤销该协议，是因为合嘉公司已收取了该协议约定的相应款项。2014年8月至2015年1月期间，案外人厦门市思明区土地房屋征收办公室、开元街道办与包括合嘉公司在内的讼争房屋的承租人、次承租人（实际占用人）等23人分别签订《思明区征收国有土地上房屋补偿协议书》，就征收讼争房屋进行补偿。2015年8月，合嘉公司向轻工集团发出关于文园路66号之一拆迁补偿的函，要求轻工集团将其收取的拆迁补偿款中属于合嘉公司投入的增值部分补偿款支付给合嘉公司。审理中，合嘉公司、轻工集团双方在讼争房屋按现状进行征收补偿、按商业用途进行补偿是否与合嘉公司有关以及附属物是否是合嘉公司所建等问题上均存在争议。一审法院认为，合法有效之合同对于双方当事人均具有拘束力，双方均应依约、诚实信用履行各自的权利义务。合嘉公司与原出租人厦门塑胶总厂签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》、合嘉公司与轻工集团签订的《房屋租赁协议之补充协议》，均系合同相对方的真实意思表示，内容合法有效，应依约履行。轻工集团概括承受出租人地位后，依法享有合同权利并承担合同义务。按照《房屋租赁合同》第七条第7款的约定，租赁期间，租赁场所受到政府征用或拆迁，厦门塑胶总厂所获得的经济补偿金应优先用以补偿合嘉公司投入的租赁场所改善费用及其它经济损失。因租赁场所中的厂区建筑物II（文园路66号之一）被征收，双方已于2014年12月26日签订一份《搬迁补偿协议书》，就被征收房屋的搬迁补偿事宜达成一致。该协议明确约定，轻工集团向合嘉公司支付的479800元补偿款，系根据《房屋租赁合同》第七条第7款之约定所给予的全部补偿，合嘉公司不得再以任何形式向轻工集团主张任何超出该协议约定的涉及租赁房屋的补偿、奖励等要求。《搬迁补偿协议书》签订后，轻工集团已依约履行全部合同义务，向合嘉公司支付了补偿款479800元，现合嘉公司认为该协议显失公平，系可撤销协议，但并未行使撤销权，在该协议未撤销的情况下，合嘉公司诉请轻工集团支付拆迁补偿款及奖励金共计7862562元，与该协议约定相悖，不予支持。同理，在该协议未撤销的情况下，即便双方在文园路66号之一房屋按现状进行征收补偿、按商业用途进行补偿是否与合嘉公司有关以及附属物是否是合嘉公司所建等问题上存在争议，于本案而言亦无审查的必要。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回合嘉公司的诉讼请求。本院二审期间，对一审认定的事实，合嘉公司与轻工集团均无异议，开元街道办既未提起上诉又未作答辩视为认可，故对一审认定事实予以确认。另查明，厦门塑胶总厂于2001年6月19日向厦门市经济发展委员会提出将综合大楼改变使用功能为宾馆、写字楼的申请报告。2016年7月11日，合嘉公司向一审法院起诉请求撤销其与轻工集团于2014年12月26日签订的《搬迁补偿协议书》，理由为：轻工集团获得的补偿款中包含合嘉公司投入改造、由厂房变更为商业用途的增值部分，该部分补偿款应归合嘉公司所有，轻工集团故意隐瞒获取14770938元补偿款的事实，导致合嘉公司基于征收是按厂房而不是商业用途补偿的错误信息而与轻工集团签订《搬迁补偿协议书》，该协议书显失公平，应予撤销。案经一审法院判决认定：“合嘉公司与轻工集团之间的租赁合同并未规定在承租场所被征用的情况下，出租人应当将被征用的承租场所使用性质改变产生的增值利益分配给承租人，依照现行法律规定，在承租场所被征用的情况下，承租人也无权对因承租场所使用性质改变产生之增值请求进行利益分配。因此，合嘉公司虽与轻工集团之间存在租赁合同关系，但并不因此对其承租场所因使用性质改变产生的增值享有利益分配权。故在合嘉公司与轻工集团订立《搬迁补偿协议书》时，并不存在显失公平的情形。”一审法院据此以（2016）闽0203民初10842号民事判决驳回合嘉公司的诉讼请求。合嘉公司不服提起上诉，因未预交上诉案件受理费，其上诉按自动撤回处理，一审判决生效。还查明，实际承租人获取的补偿补助费包括：房屋装修补偿费、职工工资补偿费、搬迁奖励费和经营损失补偿费。本院认为，合嘉公司系基于其与轻工集团之间的房屋租赁合同关系，要求分配因房屋征收而应归其所有的房屋用途变更增值补偿费、按时搬迁奖励金的50%和搭建附属物的补偿款，合计8342362元，扣除轻工集团基于《搬迁补偿协议书》已付的479800元，尚应支付7862562元。而轻工集团的主要抗辩意见为《搬迁补偿协议书》已明确约定合嘉公司在获得479800元补偿款后不得再行主张相关费用，且合嘉公司主张的补偿费用亦不属于合嘉公司所有。根据双方的诉辩意见，本案重点审查：1.《搬迁补偿协议书》的约定对双方是否产生约束力，合嘉公司能否再行主张相关费用；2.合嘉公司主张的相关费用是否属其所有。对此，本院认为，合嘉公司与轻工集团签订的租赁合同第七条第7款的约定，应系指租赁场所遇政府征收，合嘉公司有权获得投入租赁场所的改善费用及征收造成的其它经济损失。合嘉公司向轻工集团承租讼争场所后除部分自用外又转租他人，征收时包括合嘉公司在内的实际使用人获得了房屋装修补偿款，该部分即为承租人投入租赁场所的改善费用，《搬迁补偿协议书》在此基础上又追加补偿合嘉公司479800元，并明确该补偿系基于租赁合同第七条第7款的约定，合嘉公司在获得该补偿款后不得再行主张涉及租赁房屋的补偿、奖励等要求。因此，根据《搬迁补偿协议书》的约定，合嘉公司无权再向轻工集团主张任何征收补偿费用。合嘉公司以显失公平为由要求撤销《搬迁补偿协议书》的请求已为生效判决予以驳回，该《搬迁补偿协议书》对双方均具约束力，双方应依约履行。就合嘉公司主张分配的征收补偿费用，亦不属其所有，理由为：1.根据已生效的（2016）闽0203民初10842号民事判决认定，房屋用途改变而产生的征收补偿增值收益并不归属于合嘉公司；2.实际承租人已获得搬迁奖励金补偿，合嘉公司再行要求分配搬迁奖励金缺乏依据；3.搭建附属物应属承租人投入租赁场所的改善费用，合嘉公司既未提供证据证明其主张的附属物为其搭建，其亦已获得租赁合同约定的投入改善费用补偿，其再行要求搭建附属物补偿的请求不能成立。综上所述，合嘉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。开元街道办经合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66838元，由合嘉公司负担。本判决为终审判决。审判长　刘　宁审判员　李向阳审判员　许　莹二〇一七年八月二十二日书记员　朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 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