（2017）京0114民初4764号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-09-26

案件名称

武楠与徐学礼、孙丽娜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

北京市昌平区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

武楠,孙丽娜,徐学礼,北京福瑞置地房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第七十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初4764号原告（反诉被告）：武楠，男，1990年2月10日出生，回族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙丽娜，女，1986年4月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：徐学礼，男，1985年9月27日出生，汉族，住北京市海淀区。二被告委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。第三人：北京福瑞置地房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇东环路28-3号一层。法定代表人：韩有志，总经理。委托诉讼代理人：党文强，男，北京福瑞置地房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：许良歌，男，北京福瑞置地房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）武楠与被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼、第三人北京福瑞置地房地产经纪有限公司（以下简称福瑞置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张欣独任审判，公开开庭进行了审理。武楠及其委托诉讼代理人肖梅霞，孙丽娜、徐学礼及其委托诉讼代理人彭建及福瑞置地公司的委托诉讼代理人党文强、许良歌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武楠向本院提出诉讼请求：1.判令孙丽娜、徐学礼继续履行与武楠的《北京市存量房屋买卖合同》，将位于北京市昌平区昌平镇煤市口胡同甲×号×层×单元502号房屋过户至武楠名下，并向武楠交付该房屋；2.判令孙丽娜、徐学礼赔偿武楠因此支出的律师费1万元；3.本案的诉讼费用由孙丽娜、徐学礼承担。事实和理由：2017年1月21日，武楠与孙丽娜、徐学礼通过第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》、《资金划转补充协议》，约定孙丽娜、徐学礼将位于昌平区昌平镇煤市口胡同甲×号×层×单元502号以266.5万元的成交总价出售给武楠。合同签订当日，武楠支付孙丽娜、徐学礼定金2万元，截至2017年3月3日武楠依约向孙丽娜、徐学礼支付首付款共计84.5万元，但双方共同到房管部门办理网签时，孙丽娜、徐学礼以各种理由拒绝，现明确拒绝配合武楠继续履行双方签订的房屋买卖合同。故提起上述诉讼请求。被告孙丽娜、徐学礼辩称，同意继续履行与武楠的房屋买卖合同，但不同意立即向武楠交付房屋，要求武楠在按照合同支付全部购房款后及符合合同约定的条件时可以向武楠交付房屋。不同意赔偿律师费，该项请求没有法律依据和支付依据。反诉原告孙丽娜、徐学礼向本院提出反诉请求：1.判令武楠支付逾期付款违约金，以180万元为基数，按每日万分之五计算，自2017年5月1日计算至实际支付之日止；2.本案的诉讼费用由武楠承担。事实和理由：孙丽娜、徐学礼与武楠于2017年1月21日通过福瑞置地公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》和《资金划转补充协议》，约定孙丽娜、徐学礼出售位于北京市昌平区昌平镇煤市口胡同×号楼×单元502号房屋，成交价格266.5万元，并约定2017年5月1日前完成全部合同约定。合同签订后，孙丽娜、徐学礼积极履行合同义务，并办理结清贷款手续，但武楠要求违规办理网签手续，规避国家税款，孙丽娜、徐学礼无法配合，武楠就恶意诉讼导致合同至今无法履行。按照合同约定2017年5月1日应履行完毕，但至今武楠没有履行合同义务，故要求武楠支付逾期付款违约金。反诉被告武楠辩称，不同意孙丽娜、徐学礼的反诉请求，武楠按照合同约定履行了付款义务，是孙丽娜、徐学礼没有按照合同约定办理网签，故是孙丽娜、徐学礼违约在先，所以不同意支付其违约金。第三人福瑞置地公司述称，同意武楠的诉讼请求，是孙丽娜、徐学礼违约，不配合办理网签。经审理查明：2017年1月21日，孙丽娜、徐学礼（作为出卖人）与武楠（作为买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定以下内容：出卖人所售房屋坐落为昌平区昌平镇煤市口胡同甲×号楼×单元502号（以下简称502号房屋），建筑面积81.2平方米，该房屋规划设计用途为住宅；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为266.5万元，买受人在签订本合同的同时支付定金2万元,买受人具体付款方式及期限的约定见附件《资金划转补充协议》。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国建设银行朝阳支行，出卖人应于2017年2月10日前办理抵押注销手续。出卖人应当在该房产过户完毕后且出卖人收齐全款后5日内将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，本合同签订后网签完成且批贷后5日内预约交税过户，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续至买受人取得房屋所有权证。第七条违约责任，（二）逾期付款责任：买受人未按照《资金划转补充协议》约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理：逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第十五条补充约定：1、双方约定该房屋配套储藏间随房屋一起赠送；2、双方约定于2017年5月1日前完成合同全部约定；3、若因银行等金融机构政策调整导致买受人无法办理贷款，属不可抗力，双方互不追究任何责任。合同还约定了其他内容。同日，孙丽娜、徐学礼（甲方、出卖人）与武楠（乙方、买受人）签订《资金划转补充协议》，主要约定：第一条，甲乙双方约定的房屋主体价格为100万元，在此基础上乙方自愿支付给甲方166.5万元作为对甲方房屋装饰、装修和相关设施的补偿。第二条，经甲乙双方协商一致，由乙方按以下方式将款项自行划转给甲方：1、定金：2万元，乙方于2017年1月21日划转至甲方账户，全部定金的最终处理方式为转化为购房款的一部分；2、首付款（不含定金）：84.5万元，乙方应于2017年3月3日时支付给甲方首付款优先用于甲方偿还贷款；3、尾款（不含定金）总额180万元，甲方同意乙方向贷款机构申请贷款用于支付尾款，付款方式及时间依银行放款时间确定。4、关于付款方式的补充约定：甲乙双方约定于2017年2月15日支付部分首付款10万元，剩余部分74.5万元于2017年3月3日支付。上述合同及协议签订后，武楠于2017年1月21日支付孙丽娜、徐学礼定金2万元，于2017年2月17日支付首付款10万元，于2017年3月3日支付首付款74.5万元。2017年3月3日，双方约定去办理网签手续，武楠主张应按《资金划转补充协议》中约定的房屋主体价格100万元来签订网签合同，孙丽娜、徐学礼主张应按照双方实际成交价格266.5万元签订网签合同，故双方发生争议，网签合同未签订成功。另查，2017年3月7日，武楠在502号房屋上设立异议登记。2017年3月10日，孙丽娜、徐学礼还清502号房屋贷款，因房屋被设立异议登记故未办理解除抵押登记手续。再查，庭审中武楠主张将尾款180万元的付款方式变更为一次性支付，不再采用贷款方式，孙丽娜、徐学礼亦表示要求武楠支付房屋尾款。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《资金划转补充协议》、钱款交付书、转账记录单、不动产登记证明、法律服务费发票、公积金贷款结清证明、微信记录、录音等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。武楠与孙丽娜、徐学礼签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力禁止性强制性规定，内容合法有效，双方均应依约履行自己的义务。现武楠要求继续履行双方之间的房屋买卖合同，孙丽娜、徐学礼亦同意继续履行，对此本院不持异议。武楠表示可以将剩余购房款180万元一次性付清，经法庭释明，孙丽娜、徐学礼亦表示要求武楠支付购房尾款180万元，对此本院予以确认，故本院对武楠要求继续履行合同、办理过户手续及交付房屋的诉讼请求予以支持。关于双方在办理网签手续过程中对网签合同的价款产生争议的问题，武楠主张双方口头约定网签价格按照《资金划转补充协议》中约定的房屋主体价格100万元签订，但并未提供相应证据予以证明，孙丽娜、徐学礼又不予认可，故本院对武楠的主张不予支持。且根据《国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复》之规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内，故孙丽娜、徐学礼要求按照房屋总价款266.5万元签订网签合同并无不当，庭审中武楠亦表示同意按照实际成交价格办理网签手续，对此本院不持异议。孙丽娜、徐学礼主张2017年5月1日前应完成全部合同内容，故要求武楠承担逾期付款责任问题，对此本院认为，孙丽娜、徐学礼主张逾期付款责任的合同条款写明系买受人未按照《资金划转补充协议》约定的时间付款的情形，而在《资金划转补充协议》中并未约定180万元购房尾款的支付时间，故孙丽娜、徐学礼主张武楠的逾期付款责任的理由不成立，本院对其反诉请求不予支持。关于武楠要求孙丽娜、徐学礼支付律师费一节，在合同继续履行的情况下，武楠主张孙丽娜、徐学礼支付因诉讼产生的律师费的诉讼请求，没有法律依据，且在房屋买卖合同民事纠纷中律师费并非必要性支出，故本院对此不予支持。值得说明的是，双方在继续履行房屋买卖合同过程中应秉持诚信原则，理性沟通，对于本次诉讼的发生，双方均应承担一定责任，故本院在确定诉讼费的承担上将酌情予以考虑。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、继续履行原告（反诉被告）武楠与被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼于二〇一七年一月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》；二、被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）武楠办理昌平区昌平镇煤市口胡同甲×号×层×单元502号房屋的过户手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）武楠名下，原告（反诉被告）武楠于过户当日支付被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼剩余购房款180万元；三、被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼于本判决生效之日起二十日内将昌平区昌平镇煤市口胡同甲×号×层×单元502号房屋腾空后交付给原告（反诉被告）武楠；四、驳回原告（反诉被告）武楠的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14100元，由原告（反诉被告）武楠负担11300元，已交纳；由被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼负担2800元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费609元，由被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼负担，已交纳。管辖异议费70元，由被告（反诉原告）孙丽娜、徐学礼负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员　张　欣二〇一七年八月二十二日书　记　员　刘婷婷 微信公众号“”