（2017）沪02民终7389号

裁判日期: 2017-08-22

公开日期: 2017-09-19

案件名称

张馨文与潘叶倩、傅某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

上海市第二中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张馨文,潘叶倩,傅某某,中国银行股份有限公司上海市浦东分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终7389号上诉人(一审被告、反诉原告)：张馨文，女，1984年4月15日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：巫圆声，北京盈科(上海)律师事务所律师。被上诉人(一审原告、反诉被告)：潘叶倩，女，1970年6月10日出生，汉族，住上海市。被上诉人(一审原告、反诉被告)：傅某某，男，2011年8月19日出生，汉族，住址同上。法某某(系傅某某之母)，即本案被上诉人之一。上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵永华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。一审第三人：中国银行股份有限公司上海市浦东分行，住所地上海市自由贸易试验区。法定代表人：杨军，行长。委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。委托诉讼代理人：施敏浩，上海才富律师事务所律师。上诉人张馨文与被上诉人潘叶倩、傅某某及一审第三人中国银行股份有限公司上海市浦东分行(以下简称“中国银行浦东分行”)因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初3641号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张馨文上诉请求：撤销一审判决，改判支持张馨文的反诉请求，改判驳回潘叶倩、傅某某的一审本诉请求。事实和理由：关于上海市潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的两份买卖合同在时间、金额和条款约定上都不同，故而是两份独立的合同。潘叶倩、傅某某并未能按照2016年8月27日那份合同的约定向张馨文支付首付款，故而构成了违约。潘叶倩、傅某某辩称，2016年8月25日那份合同上面存在笔误，主要是付款方式上出现数字差错。同年8月27日通过重新签订合同的方式纠正了之前的笔误后，存在笔误的合同已经销毁。一审法院事实清楚，证据确凿，请求二审法院判决驳回张馨文的上诉请求，维持一审法院判决。中国银行浦东分行述称，服从一审法院判决。潘叶倩、傅某某向一审法院起诉请求：1、要求张馨文继续履行房地产买卖合同，协助潘叶倩、傅某某办理系争房屋的过户手续，并要求交房；2、要求张馨文按照已付款人民币(以下币种均为人民币)875,000元的日万分之五计算，支付从2016年12月1日至实际过户并交房之日止的迟延违约金。张馨文提出反诉请求：1、解除潘叶倩、傅某某与张馨文之间的买卖合同；2、判令潘叶倩、傅某某赔偿总房价的20%，即350,000元。一审法院认定事实：2016年7月15日，张馨文(出售方、甲方)与潘叶倩(买受方、乙方)签订《房地产买卖居间合同》，主要约定，甲方将系争房屋以1,750,000元的价格出售给乙方，待甲方办理好产证后三日内甲乙双方签订买卖合同；双方同意自买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款865,000元(包含定金转房款)，通过银行贷款方式支付第三笔房款875,000元，在办妥房屋交付手续当日，乙方向甲方支付房款10,000元，等等。合同签订后，潘叶倩向张馨文支付定金150,000元。2016年8月12日，张馨文经核准登记为系争房屋房地产权利人，中国银行浦东分行经核准登记为抵押权人，债权数额为790,000元。2016年8月25日，潘叶倩、傅某某(买受人、乙方)与张馨文(卖售人、甲方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。同日，潘叶倩向张馨文支付房款725,000元。同月27日，双方就系争房屋签订第四版《上海市房地产买卖合同》，约定，系争房屋转让价款为1,750,000元，双方于2016年11月30日前办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自约定的应当交付之日起至实际交付之日止；甲方于乙方付清全部房款当日，将该房屋钥匙交付乙方，并对相关费用进行结算；付款协议约定，本买卖合同项下的房地产转让总价为1,750,000元，甲乙双方同意于本买卖合同签订后当日内，乙方向甲方支付房款875,000元(含定金)，乙方通过向银行申请贷款的方式向甲方支付房款875,000元。一审审理中，潘叶倩、傅某某表示，因中介公司表示双方于8月25日签订的第三版合同有笔误，故双方又于8月27日签了第四版的合同，并提供中介工作人员的证人证言为证，证人陈述，因8月25日已经支付了首付款，所以8月27日没有再支付。张馨文表示，双方于8月25日签订了关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，为何在8月27日又签订一份，张馨文不知情，张馨文认为证人陈述能证明8月27日未收到双方合同约定的8月27日合同上约定的首付款875,000元，故无法偿还银行贷款，且无需配合潘叶倩等办理过户手续。一审审理中，中国银行浦东分行陈述，截至2017年4月18日，张馨文的房贷尚余760,644.66元本金未偿还。张馨文对此没有异议。潘叶倩、傅某某表示，愿意代张馨文向中国银行浦东分行偿还所有欠款，以注销系争房屋上的抵押。中国银行浦东分行表示同意。一审法院认为，根据查明的事实，潘叶倩、傅某某与张馨文虽分别于2016年8月25日和8月27日签订两份《上海市房地产买卖合同》，但均针对系争房屋，系对同一房屋买卖合同关系的确认。潘叶倩、傅某某已按合同约定支付首付款875,000元，不构成违约。张馨文以双方重新签订合同，故潘叶倩、傅某某需再支付875,000元的意见，无事实和法律依据，法院不予采纳。合同约定双方应于2016年11月30日前办理转让过户手续，但该日前张馨文未按约向银行归还贷款，也未配合潘叶倩、傅某某办理贷款手续，致使无法办理过户手续，明显构成违约，且不享有合同解除权，其要求解除合同及违约金的反诉请求，法院不予支持。因系争房屋已在张馨文向中国银行浦东分行借款时设定抵押，只有在该抵押消灭后，房屋才能进行权利过户。根据相关规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。在审理过程中，潘叶倩、傅某某表示愿意代替张馨文还清贷款，以消灭系争房屋上的抵押权，中国银行浦东分行作为抵押权人也表示同意。在此基础上，潘叶倩、傅某某要求继续履行合同的请求，法院予以支持。合同继续履行，潘叶倩、傅某某应付清购房款，张馨文亦应将房屋交付给潘叶倩、傅某某，并在抵押注销后将房屋产权过户至潘叶倩、傅某某名下。潘叶倩、傅某某已付875,000元，应付875,000元，扣除代为归还的张馨文的银行债务，余款支付给张馨文。张馨文构成违约，潘叶倩、傅某某主张从2016年12月1日起至实际完成过户及交房义务之日止的违约金，符合合同约定，法院予以准许。因合同约定的违约金标准过高，法院酌情调整至每月7,800元。判决：一、潘叶倩、傅某某与张馨文就上海市潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、潘叶倩、傅某某于判决生效之日起十日内，向中国银行股份有限公司上海市浦东分行还清张馨文所欠的借款本息，具体金额以还款当日该行的借款流水账目为准；三、中国银行股份有限公司上海市浦东分行于上述借款清偿之日起七日内，办理上海市潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记注销手续；四、张馨文于上述房屋抵押登记注销后十日内，协助潘叶倩、傅某某，将上海市潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户至潘叶倩、傅某某名下；五、张馨文于上述房屋抵押登记注销后十日内，将上海市潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给潘叶倩、傅某某；六、潘叶倩、傅某某于上述房屋抵押登记注销后六十日内，向张馨文支付购房款875,000元(其中扣除上述第二条中，潘叶倩、傅某某向中国银行股份有限公司上海市浦东分行代为还清借款本息时支付的款项)；七、张馨文于上述房屋的抵押登记注销后十日内，向潘叶倩、傅某某支付逾期过户、交房违约金，按每月7,800元的标准，自2016年12月1日计算至房屋过户或交付之日；八、潘叶倩、傅某某的其余诉讼请求，不予支持；九、张馨文的所有反诉请求，不予支持。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。二审审理中，张馨文表示2016年8月25日和8月27日两份合同就是付款方式上存在数字出入，8月25日那份合同上的数字存在笔误。一审法院判决的违约金过高，希望二审法院予以调整。以上事实，有本院二审审理笔录予以证实。本院认为，一审法院根据双方当事人的诉辩称意见及各自提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，本院对其观点予以认可，而且一审法院已经对违约金进行了较大幅度的调整，现张馨文上诉要求撤销一审判决，但在二审中没有提供充分证据来证实其观点。本院认可一审法院对事实的分析认定及对相关法律法规的理解适用。综上所述，张馨文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6,550元，由上诉人张馨文负担。本判决为终审判决。法官助理高原审判长　　张志煜审判员　　吴　俊审判员　　王　伟二〇一七年八月二十二日书记员　　任思琦附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”