（2015）高新民初字第1112号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-07-19
案件名称
严长风、卢菊花等与江西济昌置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严长风,卢菊花,江西济昌置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十八条，第十六条第一款
全文
江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第1112号原告：严长风，男，汉族，1971年9月14日出生，住江西省南昌市高新技术开发区。原告：卢菊花，女，汉族，1975年2月26日生，住江西省南昌市高新技术开发区。两原告共同委托诉讼代理人：谌建平、李望，江西民信律师事务所律师。被告：江西济昌置业有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术开发区高新七路888号，组织机构代码：58404240-6。法定代表人：李义海，公司董事长。委托诉讼代理人：冯帆、张璐，江西友达律师事务所律师。原告严长风、卢菊花诉被告江西济昌置业有限公司（以下简称济昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严长风、卢菊花的共同委托诉讼代理人谌建平，被告济昌公司的委托诉讼代理人张璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严长风、卢菊花向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付逾期交房违约金20000元，暂计算至起诉之日止，连续计算至实际交房之日止；2、依法判令被告按照合同附件一设计图纸对房屋大门、走廊间距和消防门进行整改，并支付违约金10000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月4日，原告严长风、卢菊花与被告江西济昌置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，购买被告开发的坐落于南昌市××开发区艾溪××桥小区××＃住宅楼××单元××室商品房××套，总价790921元。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2015年8月31日前，将验收合格的商品房交付给买受人（原告）；第九条约定：出卖人逾期交房不超过60日，自最后交付期限（2015年8月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，并按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件（验收合格证明），并签署房屋交接单。另，合同附件一“房屋平面图设计图纸”约定：3室2厅与2室2厅户型房门间距为2.2米，走廊间距为1.4米。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告在收到原告支付的全额购房款后，未依约按期交房，至合同约定的最后交房期限（2015年8月31日）仍未能办理房屋验收合格证明，导致原告不能按期收房。此外，被告未按合同附件一设计图纸施工，擅自将2室2厅户型的房门向3室2厅户型的房门一侧移动2.2米，导致相邻两房同时开门时发生严重挤兑、碰撞，极大影响了原告对房屋的正常使用；擅自将走廊间距由1.4米缩短至1.1米；楼层消防门设置为双开，开门后间距仅为0.7米，导致行人进出或搬运货物严重不便。原告认为，双方签订的《南昌市商品房买卖合同》合法有效，被告未按协议约定如期交房，且擅自改变设计图纸施工，给原告带来诸多不便，严重损害了原告的合法权益。济昌公司辩称，一、被告依约交付了本案所涉的商品房，不存在延期交付的情形。2015年7月15日，本案涉诉房屋艾溪康桥2#楼通过施工单位、勘验单位、监理单位、建设单位、设计单位联合验收，验收结果为合格，符合交付标准。2015年8月24日，被告以邮寄入伙通知书方式通知原告收房。被告已经依照合同约定履行了交付义务，不存在延期交房的情形。二、被告依约享有交房时间顺延的权利。合同签订后，本案所涉的商品房施工建设期间，因天气等原因致使无法施工，导致工程延期共计16天。买受人未按期办理银行按揭手续，逾期9天。被告实际上已经提前交付了本案所涉的商品房。三、假如被告存在逾期交付的情形，原告主张的违约金亦过高。原告的损失应为原告未能按期使用房屋而租房，或未能按期出租房屋获得收益，即为租金损失。而合同约定的违约金数额过分高于损失，属明显不合理，依法应对违约金予以调整。四、本案所涉的商品房按照经规划部门认可的施工图纸建设，符合设计规范，不存在支付违约金的情形。本案所涉的商品房的A1户型(二居室户型)的入户门原施工图设计正对电梯厅，私密性、通透性较差，为提升用户的体验度，建设单位于2013年3月18日在房屋预售前对原设计进行了变更设计，该设计业已经规划部门认可。商品房的入户门严格按照该设计图纸施工，符合设计规范。根据竣工图纸所示，本案所涉商品房的走廊间距墙中心线距离亦为1.4米，被告严格按照图纸施工，符合设计规范，不存在违约情形。而关于楼层消防门双开后的间距，我国法律条文并没有强制性规定，且消防门的双开后不影响买受人的进出，符合消防规范。同时，被告也已经协调物业，当业主需要搬运大型货物时可以予以协助对消防门进行适当调整，提供便利，不会给买受人带来任何不便。综上所述，被告不存在违约情形，原告诉求毫无依据，恳请贵院驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月4日，原告严长风、卢菊花与被告济昌公司签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的坐落于南昌市××开发区艾溪××桥小区××＃住宅楼××单元××室商品房××套，房屋总价790921元；合同签订当日付清首付款430921元，余款360000元银行按揭，原告应在本合同签订7日内提供所有应由原告提供的办理按揭手续的材料、与银行签定按揭合同；被告应在2015年8月31日前，将经验收合格的房屋交付原告使用；买受人逾期付款的，交付日期也相应顺延；如被告逾期交付房屋，逾期未超过60天，则按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。2013年12月4日，原告向被告支付430921元购房首付款，并于2013年12月20日签订《个人一手住房贷款合同》，贷款金额360000元，被告确认原告已付清全部购房款。2015年8月24日，被告向原告邮寄入伙通知书，原告于2015年10月1日领取房屋钥匙。根据《南昌市建设工程竣工验收备案表》，工程竣工验收备案文件目录栏显示：1、工程竣工验收报告……5、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件……8、法规、规章规定必须提供的其他文件；该备案意见栏显示：艾溪康桥2#楼工程的竣工验收备案文件已于2016年1月19日收讫，文件齐全。另查明，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》显示，2#楼的03与04户型房门间距为2.2米，原告方为04户型。被告在预售前对房屋户型平面做了局部修改，将03户型的房门向04户型侧移2.2米，导致03、04户型房门成直角紧挨状。被告该局部修改并未告知原告方。本院认为，原告与被告济昌公司签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按合同约定全面履行义务。本案争议焦点为：一、被告是否构成逾期交房。合同约定，济昌公司应于2015年8月31日前将经验收合格的房屋交付给原告；济昌公司在向原告邮寄入伙通知书通知原告收房时，既未取得房屋竣工验收备案表，也未向原告出示经竣工验收的相关材料。直到2016年1月19日被告才取得竣工验收备案表，即被告于2016年1月19日才依约履行交房义务。据此，济昌公司的行为属于逾期交房。二、被告逾期交房违约金的计算。被告逾期交房，构成违约，原告要求济昌公司向其支付逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。济昌公司辩称原告在收房过程中的实际损失系房屋租金，远低于合同约定的日万分之五的违约金，请求法院酌情予以调减。本院根据房屋交付的实际情况、房屋总价款、涉案房屋数量、相关案例等综合考虑，将违约金的计算调整为按日万分之一计算，即从合同约定交付日的次日2015年9月1日起至济昌公司取得竣工验收备案表之日2016年1月19日止，共计140天。济昌公司认为原告本签订贷款合同的时间比约定时间延迟了9天，故主张交房时间顺延9天；因办理按揭（抵押贷款）合同存在银行相关手续办理过程的不确定性等因素，该抗辩主张不成立，本院不予支持。经计算，被告应支付原告逾期交房违约金11073元（790921元×140天×0.01%）。三、被告对户型平面做局部修改的责任承担。虽被告系在预售前对房屋户型平面做的局部修改，但未告知原告，亦未对合同附件一进行更改，属于违反合同约定。因03户型房门无法再做整改，且该局部修改对03、04户型的用户在使用过程中产生不利影响，虽合同中未对此情形约定违约责任，但根据公平原则，被告应对因户型局部修改对原告产生的不利影响承担责任。本院根据原告的诉请、影响程度等因素综合考虑，酌定被告支付原告违约金3000元。四、关于原告诉请的走廊间距由附件一约定的1.4米变成实际的1.1米，因原告未提供证据证明，且根据被告提供的户型平面局部修改图，该距离未进行变更。关于原告主张的消防门不符合有关规定，因房屋竣工验收备案表显示消防部门已出具认可或准许使用文件，故该主张无事实依据。原告要求对上述两项进行整改或支付违约金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百三十八条、《最高人民法院》第十六条的规定，判决如下：一、被告江西济昌置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告严长风、卢菊花逾期交房违约金11073元。二、被告江西济昌置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告严长风、卢菊花违约金3000元。三、驳回原告严长风、卢菊花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由原告严长风、卢菊花负担152元，被告江西济昌置业有限公司负担398元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 但志燕人民陪审员 谢大龙人民陪审员 李玉英二〇一七年八月二十二日书 记 员 张 丽 来源：百度搜索“”