（2017）鄂0503民初1125号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-23
案件名称
郑少帅与宜昌星港房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
宜昌市伍家岗区人民法院
所属地区
宜昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑少帅,宜昌星港房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0503民初1125号原告：郑少帅，男，1986年7月28日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新抚区，委托诉讼代理人：胡云兰，湖北西陵律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梦丽，湖北西陵律师事务所律师。被告：宜昌星港房地产开发有限公司，住所地宜昌市沿江大道特168-6号2718号，统一社会信用代码914205000554395713。法定代表人：王昌彦，该公司总经理。委托诉讼代理人：张运国，湖北今天（宜昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡宵阳，湖北今天（宜昌）律师事务所实习律师。原告郑少帅与被告宜昌星港房地产开发有限公司（以下简称星港房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月23日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告郑少帅的委托代理人何梦丽，被告星港房地产公司的委托代理人张运国、胡宵阳到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，未能达成一致。本案现已审理终结。原告郑少帅向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年6月29日起至商品房达到双方约定的交付条件并实际交房之日的逾期交房违约金（以487000元为基数，按日万分之二计算，暂计算至2016年10月17日的违约金为10811元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年11月18日，原告与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定原告以487000元的价格购买被告投资建设的“月星国际城A2号楼”商品房一套（房号为：012302），被告应当在2016年6月28日前将符合条件的商品房交付原告使用。若出卖人逾期交房超过30日后，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。至今，被告开发的商品房没有达到合同第九条约定的交付条件，亦未按第十条约定向原告支付逾期交房违约金。原告认为，被告在合同约定的最后交付期限前未能向原告交付符合条件的房屋，依约应向原告支付逾期交房的违约金。被告星港房地产公司辩称，1、原告诉称案涉房屋不符合交房的条件没有事实依据，本案的核心争议是延期办证，而延期办证是因为不可抗力的自然灾害导致，属于双方合同约定可以免责的事由。2、双方签订的合同中出现了不同的违约金计算标准，原告请求的违约金计算标准过高，应该参照合同中关于约定退房情形下按照同期银行存款利率的标准计算违约金。3、被告在不可抗力的事由消除后，已经完成了相应的办证义务，在合同约定的时间内，也已经履行了房屋的交付义务。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、对于星港房地产公司举证的照片7组，拟证明因心海路发生滑坡导致验收迟延的事实，该组照片未标注具体拍摄时间，不能证明与本案的关联性，本院不予认定。2、对于星港房地产公司举证的2016年6月22日特快专递单一份，拟证明被告在合同约定的交付期限内履行了通知义务、向原告交房的事实，该快递单的收件人名称、电话与《宜昌市商品房买卖合同》上原告的信息相符，但被告未提供证据证明其快递邮寄的附件内容，亦未提供相应的邮寄回执，故对该证据的真实性本院予以采信，但无法达到被告的证明目的。另，星港房地产公司在闭庭后于2017年8月11日向本院提交三张照片，拟证明星港房地产公司于2017年5月27日于案涉小区张贴《交房公告》，履行了通知业主办理交房手续的义务，但除照片外未提交其他证据佐证，且该照片无法证实具体的公告张贴时间，其公告方式亦不符合原、被告双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十一条约定的“报刊公告”方式，故对该组证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年11月18日，买受人郑少帅与出卖人星港房地产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：0518144），约定郑少帅向出卖人购买其开发的位于宜昌市城东大道和中南路交汇处的月星国际城A2号楼A2座1单元23层012302号房屋一套（产籍号为03-0037-0463-012302），建筑面积为86.95平方米，总价为487000元；合同第九条约定出卖人应当在2016年6月28日前将商品房交付买受人使用，出卖人交付的商品房应取得商品房项目竣工交付使用备案证，因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人；合同第十条约定若出卖人未按照合同约定的期限交付房屋给买受人使用，则按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条第一款约定商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件等内容报刊公告通知买受人；合同附件六第四条约定对合同第九条《交房期限及条件》中需延期交付使用的特殊原因的约定：1、基础施工过程中，遇到重大技术难题及复杂地质条件，经相关部门确认；2、非出卖人原因，工程进度受政府行为影响致工程延期的；3、因气候原因造成临时性施工中断；4、其他非因出卖人原因造成的工期延误；5、法律法规规定的其他情形。合同签订后，郑少帅按照合同约定于2015年11月18日、2016年3月5日向星港房地产公司分两次付清购房款共计487000元人民币。2016年8月27日，郑少帅签署《承诺书》，载明其作为涉案房屋业主已收到了宜昌月星国际城楼宇交接表及业务手册等资料。2017年4月12日，星港房地产公司取得了案涉楼盘的竣工验收备案证；2017年5月27日，星港房地产公司取得了案涉楼盘商品房项目竣工交付使用备案证。庭审中，郑少帅要求星港房地产向其支付的逾期交房违约金计算至2017年5月27日止。本院认为，郑少帅与星港房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。郑少帅依约向星港房地产公司支付了购房款，星港房地产公司未按照合同的约定在2016年6月28日向郑少帅交付房屋，构成违约，应当承担违约责任。星港房地产公司所称因心海路山体滑坡影响其竣工验收，导致无法按时交房，但并未提交直接证据予以证实，且星港房地产公司作为房地产开发商，应对商品房建设工程有总体规划和应急处理方案，其抗辩的延期交房原因不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，且在滑坡事故发生后未采用合同约定的方式告知郑少帅，故对于星港房地产公司的抗辩理由，本院不予采信。2016年8月27日，郑少帅签署《承诺书》并开始占有使用案涉房屋，虽郑少帅收房时，星港公司尚未为该小区整体工程办理竣工验收备案证，但该房屋已经具备合同约定的居住条件，故应当视为星港公司已于2016年8月27日向郑少帅实际交付房屋，此种交付行为虽属瑕疵履行合同义务，郑少帅应当基于合同约定的关于瑕疵履行的赔偿方式或法定标准另行主张要求星港公司赔偿其损失，而非基于延期履行合同义务而要求星港公司继续承担违约责任。因截至郑少帅实际收房时，星港公司已经逾期交房超过30日，故星港房地产公司应当按照合同的约定从合同约定的最后交付期限的第二天起即2016年6月29日起至实际交付之日即2016年8月27日止向郑少帅支付已交付房价款万分之二的违约金，算得5747元（487000元×2?×59天）。另，对于星港房地产公司要求参照合同中关于约定退房情形下按照同期银行存款利率的标准计算违约金，不符合双方当事人的合同约定，且有违诚实信用的基本原则，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告宜昌星港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郑少帅支付逾期交房违约金5747元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告宜昌星港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 闫刚二〇一七年八月二十二日书记员 汪丽 关注微信公众号“”