（2016）川01民终6178号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-31
案件名称
董建彬、杨跃庆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
四川省成都市中级人民法院
所属地区
四川省成都市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
董建彬,杨跃庆
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终6178号上诉人（原审被告）：董建彬。委托诉讼代理人：文云霞，四川琴台律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨跃庆。上诉人董建彬因与被上诉人杨跃庆房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第6761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人董建彬及其委托诉讼代理人文云霞，被上诉人杨跃庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董建彬上诉请求：撤销一审判决第三、四、五、六项，依法改判驳回杨跃庆除腾退返还房屋和机器设备之外的其余诉讼请求，并判令杨跃庆向董建彬支付新建厂房工程款209384元及承担一、二审全部费用。事实和理由：1、董建彬不应承担自2012年9月起的房屋占用费及利息支付责任。根据一审中的证人证言、村调解委员会的调解笔录及承办法官现场调查情况，能够证明自2012年9月起，《厂房租赁协议》所约定的老厂房已无法使用，杨跃庆也以其拒收房屋租金的行为实际解除了该协议，董建彬自此时搬离老厂房，不应再承担此后的房屋占用费。2、《厂房租赁协议》与《关于新建厂房的协议》是两个不同的法律关系，一审法院为减轻当事人诉累，将两份协议作为一个整体来考量，董建彬尊重法院的认定。从两份协议的关系来看，后者应是前者的补充或变更。但一审法院对老厂房的租金及机器使用费等责任，认定应由董建彬全部承担，而对董建彬全资投入修建的新厂房，却按照导致合同无效的责任比例进行分摊，明显对两份协议的处理原则不一致。3、退一步讲，如果董建彬应承担老厂房全部的占用费及利息，则杨跃庆也应全额支付新建厂房的全部垫资资金及利息，才是对等、公平的。实际上，自2012年9月起，《厂房租赁协议》中约定的房屋因破损已不能继续使用，在此情况下，双方才另行签订《关于新建厂房的协议》，由董建彬自行全额出资新建厂房。既然新厂房是董建彬自建，也就不应向杨跃庆支付新厂房的租金，最多是支付新厂房所占空地的土地使用费而已。4、一审法院认定合同无效的责任划分比例为6：4有失公平，杨跃庆作为出租方，应承担绝大部分导致合同无效的责任，杨跃庆与董建彬承担的责任比例应为8：2才符合法理。5、本案因发回重审产生的损失扩大责任不应由董建彬承担。一审法院在第一次审理时，违反不告不理原则，错误地解除了《关于新建厂房的协议》，但未判决杨跃庆向董建彬赔偿损失，因此董建彬至今未搬离新厂房。发回重审后，一审法院判决董建彬支付包括重审期间至今的房屋占用费，于法无据。6、董建彬自2012年3月起购买了新设备，未再使用老设备，故不应支付此后的机器设备使用费及利息。7、一审启动司法鉴定程序是因杨跃庆不认可新厂房工程造价而产生，故鉴定费应当全部由杨跃庆承担。杨跃庆辩称，1、杨跃庆将整个厂房租赁给董建彬使用，新厂房是在老厂房的原址上搭建，且新、老厂房均由董建彬实际使用，董建彬应按约定支付机器使用费、房屋占用费直至其搬离之日为止。2、新厂房的修建是双方协商一致的，虽然杨跃庆未投入资金，但新厂房也由董建彬受益，对此杨跃庆并未要求增加租金。3、一审法院认定双方各自承担的责任划分比例，并无不当。4、鉴定费在一审中杨跃庆只是垫付，在双方明确责任划分后，董建彬应承担的费用需支付给杨跃庆。5、虽然案涉房屋中存放的机器设备部分是董建彬自行购买的，但其并未向杨跃庆返还原有的机器设备，还是应当承担原机器设备的使用费。请求驳回上诉，维持原判。杨跃庆向一审法院起诉请求：1、判令解除双方之间的租赁合同，董建彬搬离厂房、返还租赁机器并恢复厂房原状；2、董建彬向杨跃庆支付拖欠的厂房租金50667元（以月租金3167元的标准自2012年9月计算至2013年12月，之后持续计算至董建彬搬离厂房时止）；3、董建彬支付拖欠的机器租金9167元（以月租金417元的标准自2012年3月起计算至2013年12月，之后持续计算至董建彬搬离厂房时止）。2014年9月20日，杨跃庆变更其诉讼请求为：1、解除双方之间的《厂房租赁协议》、《关于新建厂房的协议》，董建彬搬离厂房、返还租赁机器并恢复厂房原状（包括拆除搭建大棚）；2、董建彬向杨跃庆支付拖欠的厂房租金79175元（以月租金3167元的标准自2012年9月计算至2014年9月，之后持续计算至董建彬搬离厂房、恢复原状时止）；3、董建彬支付拖欠的机器租金9738元（以月租金417元的标准自2012年3月起计算至2014年9月，之后持续计算至董建彬搬离厂房、恢复原状时止）。诉讼中，杨跃庆再次变更诉讼请求为：1、确认双方之间的租赁合同关系无效；2、董建彬腾退并返还院落，包括房屋、土地及其上大棚，返还机器；3、董建彬支付房屋占用费、机器占用费及利息，计算方式按变更诉讼请求之前的标准。一审法院认定事实：2004年7月7日，杨跃庆作为乙方与成都市金牛区沙河源街道陆家桥村村民委员会（以下简称陆家桥村委会）签订《调整产业结构用地合同书》，约定：“陆家桥村委会将成都市金牛区××街道××村××组的土地3.148亩（即本案诉争厂房所在土地）租与乙方使用，期限为2002年10月20日至2022年10月19日。”2009年2月27日，杨跃庆、董建彬双方签订《厂房租赁协议书》，约定：“……杨跃庆将位于成都市金牛区××街道××村××组的厂房（以下简称老厂房）及机器出租给董建彬，厂房租金为每年38000元（3167元/月）、机器租金为每年5000元（417元/月），董建彬应承担租赁费用，租赁时间自2009年3月1日至拆迁为止。”2010年1月8日，双方补充签订《关于新建厂房的协议》，约定：“……出租方杨跃庆同意承租方董建彬在原租用厂房院内新建厂房……，新建料棚投资费用全部由董建彬一人承担，……董建彬享有新、老厂房终身使用权，租赁时间为2010年1月8日至拆迁为止。”后董建彬搬入新厂房占用并使用。董建彬未向杨跃庆支付2012年3月（含3月）之后的机器使用费和2012年9月（含9月）之后的房屋占用费，杨跃庆多次催收未果，遂诉至一审法院。另查明，陆家桥村委会将成都市金牛区××街道××村××组的土地3.148亩（即案涉厂房所在土地）现在并未改造拆迁。董建彬主张在原租用厂房院内的新建厂房无法拆除，拆除后价值会严重贬值。一审法院委托四川鼎鑫工程建设管理有限公司对成都市金牛区××街道××村××组新建厂房按照2010年的标准进行了工程造价鉴定，鉴定结论的工程造价为209384元，杨跃庆垫付鉴定费5000元。一审法院认定上述事实采信了如下证据：《厂房租赁协议》、《关于新建厂房的协议》、《调整产业结构用地合同书》、川鼎鑫（建）鉴字[2015]012号鉴定报告、鉴定费票据、庭审笔录以及双方当事人的陈述。一审法院认为，杨跃庆与董建彬租赁协议项下的标的物无审批规划手续，违反了法律法规的强制性规定，双方签订的《厂房租赁协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案而言，杨跃庆将自建的无规划审批房屋租给董建彬，其行为具有明显过失，故其应承担合同无效的主要责任（60%），董建彬在与杨跃庆签订租赁协议时怠于审查租赁标的权属情况，亦存在一定过错，其应对合同无效承担次要责任（40%）。关于合同无效造成的经济损失，应限于董建彬基于在履行租赁协议过程中修建的新厂房，因董建彬提出该厂房无法拆走，故一审法院认为其修建厂房所支付的修建款应作为损失由双方按照过错责任分担，参照四川鼎鑫工程建设管理有限公司出具的鉴定报告，一审法院确认因合同无效造成的损失为209384元，按照双方过错比例，应由杨跃庆赔偿董建彬新建厂房的经济损失125630.4元。鉴定费5000元，按照双方过错比例由杨跃庆负担3000元，董建彬负担2000元。关于杨跃庆主张的房屋占用费及利息。因双方一直按照每月3167元的标准执行，董建彬未支付2012年9月（含9月）之后的房屋占用费，故董建彬应当按照3167元/月的标准支付杨跃庆房屋占用费（时间从2012年9月起至董建彬搬离之日止）及利息（以拖欠的房屋占用费为本金，按照银行同期贷款利率自2012年9月起计算至董建彬支付完毕房屋占用费之日止）。关于杨跃庆主张的机器使用费及利息。因双方一直按照每月417元的标准执行，董建彬未支付2012年3月（含3月）之后的机器使用费，故董建彬应当按照417元/月的标准支付杨跃庆机器使用费（时间从2012年3月起至董建彬返还机器设备之日止）及利息（以拖欠的机器使用费为本金，按照银行同期贷款利率自2012年3月起计算至董建彬支付完毕机器使用费之日止）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，一审法院判决：一、杨跃庆与董建彬签订的《厂房租赁协议》、《关于新建厂房的协议》无效；二、董建彬于判决生效之日起30日内搬离成都市金牛区××街道××村××组的厂房；三、董建彬于判决生效之日起30日内按照3167元/月的标准支付杨跃庆房屋占用费（从2012年9月起支付至董建彬搬离止）及利息，利息的计算方式为：以拖欠的房屋占用费为本金，按照银行同期贷款利率自2012年9月起计算至董建彬支付完毕房屋占用费之日止；四、董建彬于判决生效之日起30日内按照417元/月的标准支付杨跃庆机器使用费（从2012年3月起支付至董建彬返还机器设备之日止）及利息，利息的计算方式为：以拖欠的机器使用费为本金，按照银行同期贷款利率自2012年3月起计算至董建彬支付完毕机器使用费之日止；五、董建彬于判决生效之日起30日内支付杨跃庆鉴定费3000元；六、杨跃庆于判决生效之日起30日内支付董建彬经济损失125630.4元；七、驳回杨跃庆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1596元，由杨跃庆负担957.6元，由董建彬负担638.4元。二审中，董建彬提交以下证据：1、2013年4月23日，成都市金牛区××街道社区人民调解委员会的《调解笔录》，拟证明：自2012年9月起，董建彬在《厂房租赁协议》中约定的老厂房已无法使用，杨跃庆也以拒收租金的行为实际解除该协议，董建彬自此时搬离老厂房，机器设备也自2012年3月后就未使用；2、拍摄于2016年7月的4张案涉房屋照片，拟证明：老厂房早已无法使用；3、证人贺某、何某的证言，拟证明：董建彬自2012年3月起就未使用杨跃庆提供的机器设备，自2012年9月起就未占有使用老厂房，且杨跃庆居住于案涉厂房的院落中。经质证，杨跃庆对证据1的真实性不认可，理由是其中并无杨跃庆的签名，杨跃庆未参加调解，也不清楚调解笔录载明的事实；对证据2的真实性予以认可，但不认可董建彬的证明目的；对证据3的证据三性均不认可。杨跃庆提交了11张拍摄于2017年2月14日的照片，拟证明：案涉房屋至今仍由董建彬占有使用。经质证，董建彬对照片的真实性无异议，但不认可杨跃庆的证明目的，认为董建彬自己购买的材料、设备堆放在新厂房内，是基于《关于新建厂房的协议》的约定，属于合法使用。经审查，董建彬提交的证据1加盖有调解委员会的印章，真实性能够确认，但该《调解笔录》仅能证明调解委员会组织双方对案涉纠纷进行了调解，调解未果，但不能证明杨跃庆认可董建彬自2012年3月起未使用案涉机器设备、自2012年9月起未使用案涉房屋的主张，故，该证据不能达到董建彬的证明目的，本院不予采信。董建彬提交的证据2和杨跃庆提交的证据，真实性双方均无异议，本院对证据的真实性予以确认，对其关联性及证明力在其后予以阐述。对董建彬提交的证据3，因证人贺某、何某所述相关事实系听说，属传来证据，不能确认其真实性，本院对此不予采信。双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。二审中，本院组织双方查看现场，双方一致确认：案涉老厂房、新厂房的现状，与一审承办法官查看现场时一致，此时老厂房已空置未使用，董建彬也已将案涉机器设备搬出，未再使用。经核实，一审承办法官组织双方及鉴定机构人员共同踏勘现场的时间为2015年9月2日。本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：一、董建彬应否向杨跃庆支付2012年9月（含9月）之后的房屋占用费、2012年3月（含3月）之后的机器使用费，以及一审判决认定的房屋占用费、机器使用费及利息的数额是否恰当。本院认为，案涉《厂房租赁协议》及《关于新建厂房的协议》虽违反法律禁止性规定而属无效，但董建彬实际占有使用案涉房屋及机器设备的事实客观存在，应当向杨跃庆支付占有使用期间的相应费用。本案中，对于董建彬已支付2012年3月前的机器使用费及2012年9月前的房屋占用费这一事实，双方均不持异议，主要分歧在于董建彬应否支付此后的费用。对此，董建彬关于其自2012年3月起未再使用案涉机器设备、自2012年9月起未再使用案涉老厂房的主张，除其自己的陈述外，在本案中并未提交有效证据予以证明，杨跃庆对此亦不认可。按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提供其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”之规定，董建彬的该主张不成立。在此情况下，董建彬作为承租人，应向杨跃庆支付2012年9月（含9月）之后的房屋占用费及2012年3月（含3月）之后的机器使用费。关于费用计算截止时间的认定。本案中，一审法院经审理认定案涉合同为无效后，向杨跃庆进行了释明，在合同无效的情况下，因合同取得的财产应当予以返还，诉讼中，董建彬多次作出不再继续承租案涉房屋及机器设备并要求杨跃庆收回房屋、设备的意思表示，对此，董建彬作为承租人负有腾退房屋、返还机器设备的义务，杨跃庆作为出租人则负有接收租赁物的配合义务，但因双方对房屋占用费及机器使用费存在争议，故未对房屋、机器进行交接。而根据一审承办法官组织双方查看现场的情况，董建彬虽无证据证明已将案涉房屋及租赁设备腾退、返还给杨跃庆，但能够认定此时老厂房已空置未使用、案涉机器设备董建彬亦未使用的事实客观存在，在此情况下，应以此时即2015年9月2日作为董建彬应付房屋占用费、机器设备费的截止时间为宜。一审法院参照双方约定的房屋租金、机器租金标准，确定房屋占用费按3167元/月、机器使用费按417元/月计算，并无不当，本院予以维持。故，董建彬应向杨跃庆支付的房屋占用费为：以3167元/月的标准，自2012年9月起计至2015年9月2日止，共计114012元；应支付的机器使用费为：以417元/月的标准，自2012年3月起计至2015年9月2日止，共计17514元。至于逾期付款的利息，杨跃庆主张自房屋占用费、机器使用费应付而未付的次日起算，符合法律规定，应予支持，故，董建彬应向杨跃庆支付的利息为：以114012元为基数，自2012年9月1日起按照人民银行同期贷款利率的标准付至本判决确定的给付之日止；以17514元为基数，自2012年3月1日起按照人民银行同期贷款利率的标准付至本判决确定的给付之日止。二、一审判决认定杨跃庆应向董建彬支付的损失金额是否恰当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”于本案中，董建彬基于《关于新建厂房的协议》自行出资修建的新厂房，属于董建彬经杨跃庆同意进行的装饰装修，且已形成附合的装饰装修物。一审法院结合双方各自导致合同无效的过错大小，认定杨跃庆与董建彬按6：4的比例分担该装饰装修物的损失，并无不当。董建彬上诉主张合同无效情况下其应承担的房屋占用费、机器使用费，也应按双方各自导致合同无效的过错比例承担。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，系在合同无效情况下主张过错方赔偿己方损失的法律依据，但房屋占用费、机器使用费并非董建彬因杨跃庆的过错所受损失，故不适用该条法律规定，董建彬的该项上诉主张不能成立。而根据上述法律规定，董建彬投资修建的新厂房价值属于其因合同无效所受损失，本案中董建彬作为被告虽未提出反诉要求杨跃庆赔偿损失，一审法院为减少当事人诉累，依据鉴定机构作出的新厂房工程造价，判令杨跃庆向董建彬赔偿损失125630.4元，对此，杨跃庆并未提出异议，本院予以维持。鉴定费的分担由人民法院依法认定，不属于案件争议的焦点。一审法院确定由董建彬负担2000元、杨跃庆负担3000元，并无不当。综上，董建彬的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第6761号民事判决第一、二、六项；二、撤销成都市金牛区人民法院（2014）金牛民初字第6761号民事判决第三、四、五、七项；三、董建彬于本判决生效之日起三十日内向杨跃庆支付房屋占用费114012元及利息（利息的计算方式为：以114012元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2012年9月1日开始计算，计至本判决确定的给付之日止；如到期仍未支付的，则计至实际支付之日止）；四、董建彬于本判决生效之日起三十日内向杨跃庆支付机器使用费17514元及利息（利息的计算方式为：以17514元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准，从2012年3月1日开始计算，计至本判决确定的给付之日止；如到期仍未支付的，则计至实际支付之日止）；五、驳回杨跃庆的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1596元，由杨跃庆负担957.6元，由董建彬负担638.4元；鉴定费5000元，由杨跃庆负担3000元，由董建彬负担2000元；二审案件受理费1596元，由董建彬负担638.4元，由杨跃庆负担957.6元。本判决为终审判决。审判长 龚 耘审判员 赵 锋审判员 何广智二〇一七年八月二十二日书记员 梅芳芝 来自：