（2017）粤0305民初9581号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2018-02-12
案件名称
张伟红与李嘉铭房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市南山区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张伟红,李嘉铭
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0305民初9581号原告：张伟红，女，1974年11月14日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：盛伟，广东国扬律师事务所律师。被告：李嘉铭，男，1984年2月10日出生，汉族，身份证地址广东省汕头市潮南区，委托诉讼代理人：黄逸鹏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原告张伟红诉被告李嘉铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案受理后，依法适用简易程序于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人盛伟，被告李嘉铭及其委托诉讼代理人黄逸鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1、解除原告与被告签订的租赁合同，被告将承租的房产交还原告；2、原告没收被告所支付的全部租赁押金共计51600元；3、被告立即向原告支付拖欠的租赁期间（8个月）的房屋物业管理费、水费、电费、煤气费、有线电视费等共计12141.18元（费用拖欠期间为2016年10月7日至2017年6月21日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月25日，原、被告签订一份《房屋租赁合同书》，约定被告承租原告所有的位于深圳市某某小区H栋某房，房屋面积为190.73平方米，租金为每月25800元，租赁押金为51600元，租期约定为：乙方（被告）有权选择租期在捌个月至壹年陆个月之间。2017年4月，原告因需要资金周转，急需出卖被告承租的上述房产。原告是在北京工作生活，故原告委托了房地产中介来帮助出卖这套房屋。为此，原告多次与被告沟通，告知原告要出卖被告承租的房产，以及已委托房地产中介机构卖房，希望被告在地产中介带客户看房时给予配合和方便，好让原告尽快将房产卖掉。但被告反应强烈、态度极差，说自己工作太忙，不要找他，没时间配合，租赁合同中没有说自己有义务要配合原告卖房等等。在原告委托的房地产中介公司的业务员给被告打电话，约被告看房时，被告态度更凶，说不要再找他，再找就将电话拉入黑名单。2017年5月，原告委托律师，请律师给被告发《通知函》，告知被告原告决定出卖租赁期内的房产，问询被告是否行使优先购买权，以及请被告给予原告委托的地产中介必要的协助配合，以免影响原告行使对房屋处分权。但被告在收到《通知函》后毫无回应，仍是不理会、不协助、不配合的态度。自2017年4月原告通知被告要卖房时至原告起诉时止的近二个月时间里，原告委托的数家地产中介没能带客户看成一次房。原告委托的数家地产中介的业务人员在有意向买房客户需要看房时，或是打电话给被告约时间看房，或是短信给被告约看房，被告一直是不接听电话，不回应短信，不协助、不配合的强硬态度。原告认为，被告虽承租了原告所有的房产，但原告仍有权出卖自己所有的房产，出卖租赁期内的房产也不会损害被告的利益。原告就出卖房产事宜尽到了提前通知被告的义务，也做到了充分与被告协商沟通。但被告却违背诚信原则，欺负原告不在深圳，一直对原告请其配合客户看房的正当要求无理拒绝，不给任何的协助和配合。原告出卖的房屋面积为190.73平方米，房屋价格在2000多万元。买家购买这么大价值的房屋，肯定是要看过房屋才能决定是否购买，如果买家不能看房肯定无法成交。由于被告拒不协助配合有意向购房的买家看房，使得原告无法行使对房屋的处分权，严重损害了原告的合法权益。如果原告的房屋持续不能卖出，无法回笼资金，将会给原告造成重大损失。原告与被告所签《房屋租赁合同书》第六项关于“房屋使用的费用”约定：在租赁期间房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费由乙方（被告）承担并负责支付。但被告自租下房屋后就自始拖欠房屋的物业管理费、水电费、煤气费等费用未付，期间虽经原告向被告电话催付，但被告毫不理会，仍久拖不付。至原告提起诉讼时止，被告拖欠管理费、水电费、煤气费已长达八个月的时间，拖欠金额达12141.18元。原告与被告所签订《房屋租赁合同书》第七项“双方责任”第6款约定：乙方（被告）必须按时交纳租金及各项费用；如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方（原告）的经济损失。《房屋租赁合同书》第八项“违约责任”第2款约定：若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金。本案，由于被告长期拖欠管理费、水电费、煤气费等未付，根据双方《房屋租赁合同书》的约定，被告已构成根本违约，原告有权要求解除与被告之间的《房屋租赁合同书》，有权要求被告立即付清拖欠的全部物业费、水电费、煤气费等费用，有权因被告的根本违约行为，要求没收原告所支付的全部租赁押金。综上，为维护原告的合法权益不受损害，避免损失继续扩大，原告现依法向人民法院提出请求，请求人民法院维护诚信和公平正义，支持原告的全部诉讼请求。被告答辩称：一、原告提出解除与被告签订的租赁合同及没收被告基于该合同所支付的全部租赁押金的要求，该要求既没有事实基础且没有任何法律依据。2016年9月25日，被告与原告在地产中介喻鹏先生的介绍之下，双方就原告所有的位于深圳市某某小区H栋某号房产签订了一份合同期为壹年陆个月的《房屋租赁合同书》，双方约定租期从2016年10月7日开始起算，由于被告在该小区的自有房产正在装修且未能确定好装修期，故该合同约定被告有权选择租期在捌个月至壹年陆个月之间。2017年4月5日，原告通过微信向被告通知了原告想要将上述租赁房产出售并提出只给被告住满十个月，同时原告明确表示要违约，被告明确表示不接受原告的违约要求。由于原告将其租赁房产委托多家中介出售，时不时有中介要来看房，已经严重影响到被告一家正常的生活，被告在要求其不要委托多家中介售房并没有得到原告的同意之下，故而未能完全配合其所有的看房要求。前期，原告委托美联地产的喻鹏先生时，被告也按其要求配合看房一事。被告名下有公司多家，经常要忙于商务应酬和出差，实在无力应付额外增加的诸多看房要求。综上，原告意欲出租房产在租期内出售并要求作为承租方的被告配合其繁重的看房任务，已经严重超出了合同及相关法律的规定，属于新增加的合同义务，该义务未曾在《房屋租赁合同书》体现，被告可依法不予履行。另外，原告如今提出解除房屋租赁合同及没收被告基于该合同所支付的全部租赁押金的要求，该要求已经超出了《房屋租赁合同书》约定的权限，同时该要求也没有相关法律依据。二、原告要求被告立即支付所谓拖欠的物业管理费、水、电、煤气费等费用，有违《房屋租赁合同书》的约定。2016年9月25日，被告与原告在地产中介喻鹏先生的协助之下，双方签下《房屋租赁合同书》之时，基于交易习惯，被告提出要原告将其平时用于出租房产作为扣取物业管理费、水电、煤气费等费用的银行卡或存折交付被告用于交付相关费用，当时原告说该银行卡尚有其他用途，且租期不长，关于物业管理费、水电、煤气费等费用在租赁期间由其代为垫付，从其现有扣费的银行卡上扣除，待合同期满后再从押金里边扣除还给原告。喻鹏先生参与并起草了《房屋租赁合同书》，并就上述关于物业管理费、水电、煤气费等相关费用交付问题约定于《房屋租赁合同书》第十三条其他条款，即“甲乙双方约定，合同期满在（再）来结算水电煤气等费用”。原告提出的租赁期间8个月的物业管理费、水费、电费、煤气费、有线电视费等共计12141.18元，就算加之合同后期的8个月的相关费用，其合理费用应该在25000元之内，考虑到租赁合同确定的押金为51600元，押金能够完全足额覆盖物业管理费及水电费、煤气费等相关费用，这也正是《房屋租赁合同》第十三条确定的基础。至于原告现在提出被告构成根本违约则完全是罔顾现有事实，毫无法律依据。综上，被告请求人民法院在查清事实的基础上裁定驳回原告的起诉或判决驳回其诉讼请求，以维护被告的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××某××街某小区××房产（以下简称涉案房产）于2013年4月13日登记至原告名下，登记建筑面积为190.73平方米。2016年9月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方；租期为壹年陆个月，自2016年10月7日至2018年3月6日；租金为每月25800元，租金应于每月7日前由乙方支付给甲方，乙方支付租金方式为转账；在本合同签订后至收房当日，乙方向甲方支付相当于2个月租金的租赁押金51600元，甲方应向乙方开具收据；租赁期间房屋的管理费、清洁费、税费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付；乙方必须按时交纳租金及各项费用，如拖欠租金超过10天或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方须无条件立即迁出该物业且承担违约所造成的全部责任，及负责赔偿甲方（原告）的经济损失；若乙方违反本合同的约定未承租该物业，或提前退租，甲方有权没收乙方所支付的租赁押金，并有权将该物业另行出租。该合同“十三、其他条款”手写写明：乙方有权选择租期在捌个月至壹年陆个月之间，甲方知悉并同意（至少捌个月）；乙方如不租，须提前一个月通知甲方；甲乙双方约定，合同期满在（再）来结算水电煤气等费用。原告提交了《委托合同书》、《中介服务协议》、《律师函》、地产中介工作人员王亮平及王琰与被告的通话录音、短信记录及王亮平及王琰的《证人证言》用于证明被告违背诚信原则，对原告出售涉案房产拒不给予任何协助、配合，致使有意向的买家无法看房，给原告卖房造成实质障碍，妨碍了原告行使房屋处分权。被告对上述证据的关联性均不予认可，表示被告因工作忙，有时没接到中介电话属于正常现象，被告没有阻碍原告卖房，原告委托太多的中介，以至于被告有时无力配合多次的看房要求，被告的房屋还在装修，被告没有办法搬出。原告主张，双方合同中约定的“合同期满再来结算水电煤气等费用”，是双方口头约定被告每月固定转账1500元，合同期满后再来结算，多退少补，而被告在租赁期内，未交纳管理费、水电费等各项费用，构成根本违约；被告对此不予认可，表示，双方并未约定被告每月另行支付1500元，被告曾要求原告提供交纳管理费等费用的银行账户，但原告说原告可以先行垫付，期满后结算再从押金中扣除。以上事实，有《房屋租赁合同书》、房地产证、《委托合同书》、《中介服务协议》、《律师函》、通话录音、短信记录、《证人证言》等证据及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。《房屋租赁合同书》明确约定，双方合同期满再来结算水电煤气等费用，原告主张该约定是指被告每月固定支付1500元待合同期满结算，多退少补，但原告对其主张的“被告另行每月1500元”未能提交充分证据予以证明，原告亦未提交证据证明其向被告催促过交纳相关费用，被告对此亦不予认可，按该条款约定，被告未按月支付水电煤气等费用并不构成违约；至于原告所主张的被告租赁期内拒不协助配合中介看房，亦并非双方租赁合同解除的法定或合同约定理由。综上，原告与被告的租赁合同尚在租赁期限内，没有充分证据证明被告存在妨碍原告租赁目的实现的根本违约行为，原告主张被告根本违约，并据此要求解除双方的租赁合同，被告涉案房产交还原告，没收租赁押金51600元及被告向原告支付房屋物业管理费、水费等费用合计12141.18元，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张伟红的全部诉讼请求。案件受理费696.76元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 张 黎二〇一七年八月二十二日书记员 袁珍珍附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 关注微信公众号“”