（2017）津0117民初1728号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-23
案件名称
天津滨海高新区物业管理有限公司与天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司、梁保华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市宁河区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津滨海高新区物业管理有限公司,天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司,梁保华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十九条，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第六十七条
全文
天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0117民初1728号原告：天津滨海高新区物业管理有限公司，住所地天津华苑产业区华天道6号海泰大厦614-2。法定代表人：宋庆文，董事长。委托诉讼代理人：杨震，男，1975年3月8日出生，汉族，住天津市河北区，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：康振江，天津君利律师事务所律师。被告：天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司，住所地天津市宁河现代产业区海航东路新华科技城D-10。法定代表人：赵恩峰，总经理。委托诉讼代理人：钟磊，天津新华律师事务所律师。被告：梁保华，男，1969年7月14日出生，汉族，住北京市海淀区,系天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司职工。委托诉讼代理人：钟磊，天津新华律师事务所律师。原告天津滨海高新区物业管理有限公司与被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司、梁保华物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，依法由审判员杨超适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告天津滨海高新区物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨震、康振江、被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司、梁保华的共同委托诉讼代理人钟磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天津滨海高新区物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2016年4月1日至2017年4月30日的物业费37951元和滞纳金13662元；2、本案诉讼费用和其他费用由被告承担。事实和理由：2015年4月29日，原告与被告签订了《物业服务协议》和《新华科技城园区管理规定》。《物业服务协议》约定：原告对被告坐落于天津市宁河现代产业区海航东路新华科技城D-10，建筑面积为1946.21平方米的房屋提供物业服务，物业服务费按建筑面积1.5元/平方米收取，被告向原告缴付物业服务费等各项费用。被告逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务费额的千分之三交滞纳金。《物业服务协议》和《新华科技城园区管理规定》对双方的其他权利义务进行了约定。《物业服务协议》和《新华科技城园区管理规定》签订后，被告除了于2015年5月15日缴纳了35032元物业费外，自2016年4月1日起就开始拖欠物业费。2016年12月30日原告委托律师向被告发送律师函催收，但被告仍未缴纳拖欠的物业费。截止2017年4月30日，被告拖欠原告物业费37951元和滞纳金13662元。被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司在法定期限未提交书面答辩。在庭审中辩称：原告与被告不存在任何物业管理合同关系，如果原告尽到了物业公司应尽的义务，应该提供物价部门的备案手续及房屋管理部门对涉诉小区的评估报告，原告应对涉诉房屋尽到哪些物业服务进行举证，才有权收取物业费，故请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。被告梁保华在法定期限未提交书面答辩。在庭审中辩称：被告不是适格主体，主体错误，梁保华不应作为被告。请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由被告承担。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：一、天津市非住宅前期物业服务合同、前期物业管理备案证明各一份，证明天津新华产业科技园发展有限公司将前期开发建设委托原告进行前期物业管理。二、物业服务协议和新华科技城园区管理规定各一份，证明原告就新华科技城D-10提供物业服务事项与被告签订物业服务协议，双方的权力义务在管理规定中做了约定。三、原告向被告开具的收取物业费发票，证明被告接受物业管理后，将物业费交至2016年3月31日。四、律师函及投递回执各一份，证明原告委托天津林盛律师事务所向被告催收2016年4月1日至2016年4月31日拖欠物业费的情况。五、物业费催缴函及回执各一份，证明原告于2017年6月19日向被告邮寄催收函，催收2017年1月1日至2017年5月31物业费的情况。六、资质证书一份，证明原告是有资质的物业公司。被告在举证期限内未提交相关证据。对原告提交的上述证据，本院进行了质证，被告发表如下质证意见：对证据一的真实性、合法性、关联性不予认可，原告没有证据证明其有物业管理资质及尽了前期物业合同规定的义务，无权收取物业费；对证据二真实性、合法性、关联性不予认可，该证据是复印件，不能作为证据使用，复印件上物业服务协议没有被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司的盖章；对证据三，因是复印件，不能作为证据使用；对证据四、五的真实性、合法性、关联性不予认可，被告未收到任何催收函，催收函回执中的接收人是案外人，与本案无关联性；对证据六真实性认可，但不认可证明目的，原告是否具有物业资质不能仅以此为准，原告应提供合法的全部资质材料。对于《物业服务协议》上“梁保华”的签字是否为梁保华本人所签被告表示不能确定，但在本院指定的期限内未提出笔迹鉴定申请。经本院审核，原告提交的证据被告虽不予认可，但均未提出相反的证据予以证明，对原告的主张的诉请及事实该组证据具有关联性且形成证据链具有证明力，故对原告提交的证据，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告天津滨海高新区物业管理有限公司具有物业管理企业资质。2015年4月29日，被告梁保华作为被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司员工，代表该公司与原告签订《物业服务协议》和《新华科技城园区管理规定》，《物业服务协议》约定，原告对被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司坐落于天津市宁河现代产业区海航东路新华科技城D-10，建筑面积为1946.21平方米的房屋提供物业服务，物业服务费按建筑面积1.5元/平方米收取，被告向原告缴付物业服务费等各项费用。被告逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按欠交物业服务费额的千分之三交滞纳金，服务期限自2015年4月1日至2016年3月30日止，协议到期后双方无异议，自动延续，最长不超过3年。《新华科技城园区管理规定》对双方的权力义务做了明确的约定。《新华科技城园区管理规定》和《物业服务协议》签订后原告按约定履行了义务，但被告只缴纳了2015年4月1日至2016年3月31日的物业费35032元。对拖欠的物业费37951元，原告于2016年12月30日、2007年6月19向被告邮寄催收函进行催收，被告至今未交纳。本院认为，被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司虽否认与原告存在任何物业管理合同关系，但是被告梁保华作为被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司的员工与原告签订《物业服务协议》和《新华科技城园区管理规定》，被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司在2015年5月14日向原告交纳了2015年4月1日至2016年3月31日的物业费35032元，该协议已实际履行。原告有理由相信被告梁保华与原告签订《物业服务协议》和《新华科技城园区管理规定》是代表被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司的职务行为，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，该《物业服务协议》和《新华科技城园区管理规定》对被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司具有约束力，原告与被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司形成物业服务合同关系，本院予以确认。关于被告对签字存疑一节，本院已向被告释明其依法享有的权利及应承担的法律后果，但被告未依法行使权利，故对被告不确定是梁保华本人签字的主张，本院不予采信。原告依约履行了物业服务义务，有权收取物业费，被告接受了原告提供的物业服务，应当履行交纳物业费的义务。且双方对《物业服务协议》中关于协议到期后自动延续，最长不超过三年的约定，均未提出异议，故对被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司提出的驳回原告诉请的抗辩，理由不足，本院不予采纳。因此，原告要求被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司向原告支付物业费37951元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告梁保华承担给付责任的请求，因被告梁保华属于表见代理行为，其法律后果应由被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司承担，本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，因双方未约定物业费交纳日期，故对原告该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津滨海高新区物业管理有限公司2016年4月1日至2017年4月30的物业服务费37951元；二、被告梁保华不承担本案民事责任；三、驳回原告天津滨海高新区物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取计545元，由原告负担71元，被告天津市梯西埃姆机械设备贸易有限公司负担474元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 杨 超二〇一七年八月二十二日书记员 石凯丽相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”