（2017）苏0830民初3413号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-10-10
案件名称
盱眙德围物业服务有限公司与范涛物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盱眙县人民法院
所属地区
盱眙县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盱眙德围物业服务有限公司,范涛
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0830民初3413号原告：盱眙德围物业服务有限公司，住所地盱眙县盱城街道都梁小区，统一社会信用代码913xxx604T（1/1）。法定代表人：王军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王佩石，该公司职员。被告：范涛，男，24岁，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：范春贵（系原告父亲），男，45岁，汉族，住盱眙县。原告盱眙德围物业管理有限公司（以下简称德围物业公司）与被告范涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告德围物业公司的委托诉讼代理人王佩石、被告范涛的委托诉讼代理人范春贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德围物业公司向本院提出诉讼请求：判令1、被告范涛给付物业服务费1671元（2015年11月7日至2016年7月6日期间物业费计算公式为132.29平方米×0.4元/月/平方米×8个月=423元；2016年7月7日至2017年11月6日期间物业费计算公式为132.29平方米×0.59元/月/平方米×16个月=1248元）；2、生活垃圾费192元（8元/月×24个月）；3、违约金600元，上述费用合计2863元，并承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系盱眙县金桂佳园小区的物业服务公司，被告系该小区的业主，根据原告与该小区达成的物业服务项目范围及收取服务费的协议，被告至今尚欠原告物业费等费用共计2863元。经原告多次电话、上门催要，被告均以各种理由拒绝缴纳，故原告诉讼至法院。被告范涛辩称，被告系盱眙县金桂佳园21-3-406室的业主，物业面积是132平方米。2014年11月7日被告履行了拿房手续，拿房时交了一年的物业费，但自2015年11月7日至今未交物业费。理由是：小区卫生不整洁，生活、装修垃圾到处堆放，小区安保工作不到位，小区安全得不到保障等。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。金桂佳园小区未成立业主大会并选聘物业服务企业，原告德围物业公司作为从事物业管理的经营企业与该小区业主即被告之间签订的《前期物业管理服务协议》是当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。该合同对业主及物业使用人具有约束力，双方均应按照协议的约定全面、及时履行义务。原告德围物业公司对金桂佳园小区进行了物业管理，被告作为该小区21号楼3单元406室的业主，物业面积为132平方米，且实际接受了被告德围物业公司的对其整个小区和全部业主的物业服务，有义务按照实际享受的服务交纳物业服务费。现原告依据《前期物业管理服务协议》要求被告缴纳欠付的2015年11月7日至2017年11月6日期间的物业管理费符合法律规定，本院予以支持。上述协议约定，本案所涉金桂佳园小区住宅物业费为0.4元/月/平方米，但盱眙县住房和城乡建设局于2016年5月23日颁布《盱眙县普通住宅物业服务收费一费制管理办法》，就盱眙县各小区物业收费标准作出统一规定，多层住宅物业服务费的政府指导价标准为0.59元/月/平方米（包括公摊水电费0.11元）。2017年1月15日，盱眙县物业服务一费制管理办公室同意原告按照一费制标准收取本案所涉金桂佳园小区的物业费等相关费用。故，依据《前期物业管理服务协议》以及《盱眙县普通住宅物业服务收费一费制管理办法》，被告应当交纳的2015年11月7日至2017年11月6日期间物业管理费为：1532.8元【0.4元/月/平方米÷30天×132平方米×436天（2015年11月7至2017年1月15日）+0.59元/月/平方米÷30天×132平方米×295天（2017年1月16日至2017年11月6日）】。被告辩称原告物业服务不到位，没有尽到物业管理服务协议中应尽的义务，但本院认为被告上述辩称不足以构成其拒付物业费的理由。原告根据《前期物业管理服务协议》、《盱眙县普通住宅物业服务收费一费制管理办法》以及盱眙县人民政府的相关规定诉请被告支付生活垃圾处理费192元（8元/月×24个月），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告诉求被告支付公共水电费，因被告未向本院举证证明，且自2017年1月16日起按照一费制管理办法收取物业费后物业费中涵盖公共水电费，故本院对于原告的该项诉请不予支持。原告诉求被告支付违约金600元，因原告提供的物业管理存在瑕疵，被告至今未付物业管理费用事出有因，故本院对于原告的该项诉请不予支持。综上所述，被告应当向原告支付物业管理费1532.8元、生活垃圾处理费192元，合计1724.8元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告范涛于判决生效后十日内给付原告盱眙德围物业管理有限公司物业管理费1532.8元、生活垃圾处理费192元，合计1724.8元；二、驳回原告盱眙德围物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告盱眙县德围物业管理有限公司负担4元，由被告范涛负担21元。本判决为终审判决。代理审判员 周婷二〇一七年八月二十二日书 记 员 尹丽附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院帐号：62×××09开户行：中国银行股份有限公司盱眙支行相关法律法规及司法解释1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 微信公众号“”