（2017）粤0605民初7727号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-12-14
案件名称
佛山市南海贵豪物业管理有限公司与蒲月文物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市南海区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市南海贵豪物业管理有限公司,蒲月文
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第四十五条第一款；《广东省物业管理条例》：第五十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0605民初7727号原告：佛山市南海贵豪物业管理有限公司，住所：佛山市南海区桂城海四路富泽楼二楼201号之自编209办公室，统一社会信用代码：91440605721172486Q。法定代表人：吴汉志。委托诉讼代理人：何学聪，系广东联顺律师事务所律师。被告：蒲月文，女，汉族，1959年8月14日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：梁景辉，男，汉族，1957年2月5日出生，住广东省佛山市南海区，系被告配偶。原告佛山市南海贵豪物业管理有限公司与被告蒲月文物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案后，依法适用简易程序于同年7月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何学聪、被告的委托代理人梁景辉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付住宅物业管理费5491元、汽车车位管理费1520元、摩托车位管理费190元、垃圾费190元、水费2556.2元、公共水电费分摊费1403.1元；2、判令被告支付滞纳金1606.1元；3、判令本案受理费全部由被告承担。事实与理由：原告是佛山市南海区桂城街道平洲怡海路碧海湾物业管理服务企业，被告是碧海湾小区16座301单元及16座67号、128号汽车车位、4座28号摩托车车位的业主。2014年3月11日，因碧海湾小区未成立小区业主委员会，不具备相关公章，碧海湾小区由佛山市南海区桂城街怡海社区居委会作为代表与原告签订了《物业管理委托合同书》，双方约定：“碧海湾小区委托原告实行物业管理”、原告“根据区物价局有关文件规定，负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费用；2、公用水费、电费；3、车位场地费、其他应收费用”，同时约定“业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金”。合同期限为3年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。因碧海湾小区尚未委托新的物业管理服务企业接手管理，原告至今仍在照常履行上述合同。自2013年8月起统计至2017年2月，被告一直拖欠原告各项费用，具体项目及数额为：2014年1月至2017年2月的住宅物业管理费5491元、汽车车位管理费1520元、摩托车位管理费190元、垃圾费190元；自2013年10月至2017年2月的水费2556.2元、公共水电分摊费1403.1元；拖欠上述费用所产生的滞纳金1606.1元，以上各项合计欠费12956.4元。被告的上述行为已构成违约，原告多次催收未果，为维护原告的合法权益，特提起诉讼。诉讼中，原告变更诉讼请求如下：要求被告支付2014年1月至2017年6月的住宅管理费6069元、汽车车位管理费1680元、摩托车位管理费210元，垃圾费2692.2元，2013年10月至2017年6月的公共水电分摊费1451.8元，滞纳金1957.3元。庭审中，原告撤回要求被告支付摩托车位管理费的诉讼请求。诉讼中，原告明确第二项诉讼请求是物业管理费的滞纳金。被告辩称，愿意支付垃圾费、公摊水电费，不愿意支付物业管理费，因为被告的汽车在车位中，无法自由进出，即原告的管理存在十分严重的问题，没有尽到管理的职责。物业服务协议是居委会与原告所签，且签订后，原告并没有与我方另行签订物业服务合同，原告提供了何种物业服务并没有告知被告。被告不认可滞纳金，造成滞纳金的责任不在被告处，因为我向原告缴纳费用，要求核对有关费用单据，但原告告知按合同约定，并没有作出其他解释，并要以捆绑的方式才收取被告缴交的费用，所以被告没有交费成功。摩托车管理费是不存在的，因为被告并没有摩托车位。梁展鹏是梁景辉与被告的儿子，并非原告所称的为被告的丈夫，且原告单方面变更了《物业管理委托合同书》履行内容，也没有履行相应的义务，原告的行为已经违约。原告没有进到对公共区域设施的保养、维修，保持公共环境的卫生的职责。该区域设施出现问题是小区业主自行出资进行维修的。对于消防问题，由于消防栓塞住，出不了水，导致其中一个业主家中出现火灾时，没有水进行救灾，且由于道路阻塞，消防车也不能进入，扩大了火灾的灾情。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。原被告对双方的证据的真实性无异议部分，本院对该部分证据的真实性予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证3，有原件予以核对，被告未能举证予以推翻，本院对该证据的真实予以确认；2.原告举证4,被告确认原告直接放其信箱，故本院对该证据的真实性予以确认。3.原告庭后提交开发票日期至2017年2月15日的广东电网有限责任公司佛山供电局的发票及计费日期至2017年1月的平西水厂水费专用收据及2017年2月碧海湾各业主水表抄表记录表及2017年1-2月水电公摊计表，被告对该部分证据的真实性予以确认。4.被告庭后提交的照片2张，用以证明被告车库前面经常被其他车辆停放而影响被告车辆出入，本院对该证据予以采信。另，原告庭后向本院提交计费至2017年4月的广东电网有限责任公司佛山供电局发票及计费至2017年4月的平西水厂水费专用收据予本院审查。本院经审查认定事实如下：涉讼房产位于佛山市南海区桂城街道平西大道碧海湾花园16座301房，权属人为被告，建筑面积120.38平方米。涉诉车位16座67号汽车位、128号汽车位的登记权属人是被告。2014年3月11日，原告（乙方）与佛山市南海区桂城街怡海社区居民委员会签订《物业管理委托合同书》，约定：因碧海湾小区未成立小区业主委员会，不具备相关公章，佛山市南海区桂城街怡海社区居民委员会作为该小区的辖区居委会，经碧海湾全体业主投票表决同意和委托，代为其和乙方签订本合同，以维持该小区的正常秩序。碧海湾小区全体业主将碧海湾小区委托乙方实行物业管理，委托管理期限为叁年，即2013年10月1日起至2016年9月30日止。物业服务收费标准按高层电梯（单层电梯12层）住宅1.0元/m2/月（不含公共水电费）；高层电梯（双层电梯17A、B层）住宅1.2元/m2/月（不含公共水电费）；低层无电梯住宅0.6元/m2/月（不含公共水电费）。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告依约进场后一直提供物业管理服务至今。被告没有支付涉讼房产2014年1月至2017年6月期间的住宅物业管理费、汽车车位管理费、垃圾费、没有返还代垫付的2013年10月至2017年4月水费及公共水电分摊费。诉讼中，原告陈述，垃圾费的计算依据为合同约定的其他费用。被告在诉讼中持照片主张原告对小区车辆停放管理不到位，小区车辆乱停乱放，导致原告的车辆进出其自有车库经常受阻，出行不便。本院认为，原告与碧海湾小区全体业主签订《物业管理委托合同书》，为双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，依法成立的合同受法律保护。根据《物业管理条例》第六条、第七条规定，被告是碧海湾小区的业主之一，应当按照物业管理合同的约定享有权利并全面履行义务。原告依约为涉讼小区提供物业管理服务，被告作为小区业主，应依约支付物业服务费，经本院核实，目前被告尚欠原告2014年1月至2017年6月的物业服务费6067元（120.38方米×1.2元/平方米/月×42个月=6067元），原告超出本院核定范围的物业服务费，本院予以驳回。原告主张被告欠付汽车车位管理费1680元、垃圾费210元，被告没有举证予以推翻，本院对原告的此部分主张予以支持。另原告提交计费期间至2017年4月的水费、电费发票，并已举证证实其公共水电费的分摊办法及明细，水表抄表记录等加以佐证，本院对原告主张被告返还代垫的此期间的水费、公摊水电费的主张予以支持，本院确认被告未返还为原告代垫付的2013年10月至2017年4月期间的水费2692.2元及公共水电分摊费用1451.8元。对于滞纳金的问题，《物业管理委托合同书》第二十一条第四款约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳滞纳金”，但滞纳金是指不按纳税期限缴纳税款的纳税人、按滞纳天数加收滞纳税款一定比例的款项，它是税务机关对逾期缴纳税款的纳税人给予经济制裁的一种措施，具有法定性、强制性和惩罚性，只适用于行政机关与公民、单位之间的具体行政关系，而本案原告与被告之间是平等主体之间的民事合同关系，故原告无权收取被告滞纳金。根据现有证据，结合当事人陈述，原告对小区车位停放管理不到位，导致原告车辆出入其自有车库受到影响，原告为提供的物业服务确有不足之处，同时考虑到被告拖欠原告物业管理费也给原告造成了利息损失，故本院根据公平合理原则，确定被告仅需支付上述物业服务费，而无需支付不按期交纳物业服务费而产生的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第四十五条，《广东省物业管理条例》第五十条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蒲月文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至2017年6月期间的物业管理费6067元、车位管理费1680元、垃圾费210元以及返还原告代垫的2013年10月至2017年4月的水费2692.2元、公共水电分摊费1451.8元予原告佛山市南海贵豪物业管理有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取61.96元（原告已预交），由原告负担4.96元，由被告负担57元，被告并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 陈玉叶二〇一七年八月二十二日书记员 梁智栋 关注公众号“”