（2017）苏02民终2518号
裁判日期: 2017-08-22
公开日期: 2017-09-11
案件名称
平桂兴与李荣兴租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李荣兴,平桂兴
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏02民终2518号上诉人（原审被告、反诉原告）：李荣兴，男，1962年11月13日出生，汉族，户籍所在地兴化市，现住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：黄德满，江苏天棱律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：平桂兴，男，1948年9月25日出生，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：平李良（系平桂兴之子），男，汉族，住无锡市锡山区。委托诉讼代理人：仇毓升，江苏茂业律师事务所律师。上诉人李荣兴因与被上诉人平桂兴租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月22日立案受理，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李荣兴上诉请求：撤销原审判决第二项、第五项、第七项，支持其一审反诉请求。事实和理由：2015年11月1日之后，涉案房屋处于动迁阶段，平桂兴对其停电停水，导致其无法生产经营，也无法搬迁，只能原地等待诉讼结果，不应当再计算租金及房屋使用费，即使计算也只应当按照一半计算。一审法院对于其代理人持调查令调取的拆迁办的相关证据未组织质证，导致遗留了其多处不动产设施隐蔽工程及装潢计价，对设备搬迁补偿及停车损失按照50%酌定有失公平。原审法院认定事实有误，程序违法。平桂兴辩称，实际上双方之间的租赁合同上“一半结算”、“政府按规定补贴，给乙方的除外”是李荣兴后添加的，其并不认可，但鉴于不想诉累，未提出上诉。关于拆迁补偿，拆迁补偿协议中停产损失是按照整个面积评估价的10%计算的，而李荣兴的承租面积只有620平方米，但拆迁总面积有2253.29平方米，李荣兴享有的停产损失根据承租面积计算应当只有41457元。关于设备搬迁补偿费中涉及到李荣兴（回收站）的补偿只有11700元，其余的与李荣兴无关。李荣兴也不存在任何装潢或附着物，其租用目的仅是为了垃圾回收。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。平桂兴一审诉讼请求：1.判令李荣兴支付房屋租金20000元，并承担房屋占有使用费（自2015年11月1日起至实际搬迁之日止按协议约定的原年度租金计算）；2.判令李荣兴立即搬离涉租厂房；3.诉讼费用由李荣兴负担。李荣兴一审反诉请求：1.解除双方所订协议并判令平桂兴退还租金20000元；2.判令平桂兴赔偿其因断电造成的经济损失260000元；3.判令平桂兴支付拆迁补偿的搬迁费、设备调试安装费、停产停业经营损失费、误工费等总计300000元；4.反诉案件受理费由平桂兴负担。一审法院认定事实：平桂兴与李荣兴于2014年8月26日订立厂房租赁协议一份，约定：一、平桂兴出租东北塘裕巷村飞翔公司厂房北楼一、二层面及场地；二、租期自2014年8月26日起至2016年8月26日止；三、租金为每年80000元；……九、在承租期内，如遇国家规划，下达不可抗拒的动迁政策，租金按实际租期一半结算，并给予李荣兴二个月的时间，筹划搬迁，免收租金二个月。此外，平桂兴不再弥补任何损失（政府按规定补贴给李荣兴的除外）；十、本协议如有未尽事宜，双方协商解决。本协议一式二份，平桂兴、李荣兴双方各执一份，双方签字生效。租赁协议另对其他相关事宜作出约定。协议订立后，平桂兴即将约定的租赁物交付李荣兴使用。期间，李荣兴支付房屋租金60000元。至2015年8月1日裕巷村委向平桂兴发出通知，载明：坐落于芙蓉山庄西××地块××巷工业园内的工厂，在2015年7月20日已与无锡市锡山区东北塘街道拆迁管理办公室（以下简称东北塘街道拆迁办）、裕巷村委签订了拆迁补偿协议。为此，贵厂必须在2015年10月31日前搬迁结束，交出厂房钥匙，拆除。此后，平桂兴即函告李荣兴，要求李荣兴将尚欠2014年8月26日至2015年8月25日期间的租金20000元交清。2015年10月5日，平桂兴再次函告李荣兴，要求其于2015年10月31日前将租赁厂房搬迁结束。又查明，涉租房屋登记于飞翔公司名下。飞翔公司于1998年6月因公司股东会决议解散并经工商部门核准注销登记，裕巷村委出具证明，明确涉租房屋属平桂兴所有。2015年8月4日平桂兴与东北塘街道拆迁办、裕巷村委订立非住宅拆迁补偿协议书，约定：相关补偿款项目中的设备搬迁补偿费68343元；停产损失补偿130449元（1304490元×10%，按合法建筑面积评估价10%计算）；搬迁期限：于2015年10月31日前平桂兴必须全部搬迁结束；付款方式：东北塘街道拆迁办、裕巷村委先付30%，搬清腾空拆除后支付70%；协议另对其他相关事宜作出约定。上诉事实由厂房租赁协议、土地证、房产证、核准注销通知书、董事会决议、证明、搬迁通知、催款通知、拆迁补偿协议书以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。一审审理中，李荣兴陈述，租赁期间因平桂兴断电，导致李荣兴无法正常生产经营并造成相关损失：需赔偿合同相对方江苏延飞特钢制品有限公司违约损失每天200元，计60000元；补贴运输车主每人每天200元，总计三个月，计54000元；支付雇佣的5名工人每人每天100元，总计三个月，计45000元。原审法院审理后认为，平桂兴与李荣兴所订厂房租赁协议系双方真实意思表示，双方均应恪守。协议约定涉租房屋的每年租金为80000元；租赁期间，李荣兴已支付平桂兴租金60000元等事实清楚，双方当事人亦均不持异议，依法一并予以确认。诉讼期间，平桂兴虽对李荣兴所提供的协议内容中的手写添加部分内容之真实性不予认可，但鉴于协议明确载明“本协议一式二份，平桂兴、李荣兴双方各执一份”，故有理由相信平桂兴亦应持有协议。但因平桂兴未能提供协议来据此否定李荣兴协议内容的真实性，故对平桂兴之异议不予采信。租赁期间，至2015年8月协议约定的拆迁情形出现，故涉及租金结算应按约结算即按实际租期一半结算。故李荣兴应支付的租金应按年租金80000元的一半结算即40000元，平桂兴已收取租金60000元，其中20000元应由平桂兴返还李荣兴。同样基于上述理由，原审法院对平桂兴要求李荣兴支付租赁期限内的剩余租金20000元之本诉请求依法不予支持。鉴于涉租房屋的拆迁事宜已于2015年8月披露，相关部门亦函告平桂兴应于2015年10月31日前搬迁结束；结合厂房租赁协议约定给予李荣兴二个月筹划搬迁时间，故原审法院认定李荣兴应按约于2015年10月底前搬出涉租房屋。李荣兴至今未能搬迁，对平桂兴要求李荣兴予以搬迁的本诉诉讼请求，依法予以支持。另，因李荣兴未能自行搬迁，故其应自2015年11月1日起至实际搬迁之日止支付平桂兴房屋占有使用费，具体标准则可按协议约定的租金标准每年80000元予以计算。涉及李荣兴的反诉请求，其中涉及拆迁补偿的相关费用，原审法院注意到，平桂兴与东北塘街道拆迁办、裕巷村委订立非住宅拆迁补偿协议书约定：相关补偿款项目中的设备搬迁补偿费68343元、停产损失补偿130449元（合计198792元），因拆迁事宜发生于李荣兴租赁房屋经营期间，故该部分补偿费用中，酌定其中的50%即99396元作为李荣兴应得利益部分；同时，因拆迁补偿协议中另约定了东北塘街道拆迁办、裕巷村委按比例分二次支付平桂兴拆迁补偿费用，故平桂兴可按相应的比例分二次向李荣兴支付应得利益。至于李荣兴主张的其他反诉请求，其提供的相关证据之真实性、关联性均无法确认，故现有证据尚不足以证明其诉讼主张，依法均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除平桂兴与李荣兴的租赁合同关系；二、李荣兴于判决生效后10日内支付平桂兴自2015年11月1日起至实际搬迁之日止可按协议约定的租金标准每年80000元计算的房屋占有使用费；三、李荣兴于判决生效后10日内搬迁，并将登记于飞翔公司名下的房屋及室外场地返还平桂兴；四、平桂兴于判决生效后10日内退还李荣兴租金20000元；五、平桂兴于判决生效后10日内支付李荣兴99396元中的30%即29818.8元；平桂兴在收到无锡市锡山区东北塘街道拆迁管理办公室、无锡市锡山区东北塘街道裕巷村民委员会拆迁补偿款后10日内支付李荣兴99396元中的70%即69577.20元；六、驳回平桂兴的本诉其他诉讼请求；七、驳回李荣兴的反诉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由平桂兴负担100元，李荣兴负担200元；反诉案件受理费4800元，减半收取计2400元由李荣兴负担1400元，平桂兴负担1000元。二审中，对于原审法院查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋拆迁产生的拆迁补偿款中多少属于李荣兴；李荣兴是否应当支付自2015年11月1日起的房屋使用费及使用费的标准；平桂兴是否应当向李荣兴承担断电造成的损失。关于拆迁补偿款的问题，李荣兴与平桂兴之间的租赁协议中关于拆迁补偿约定涉及到搬迁，平桂兴不再弥补任何损失，但政府按规定补贴给李荣兴的除外。因此，李荣兴享有的拆迁补偿款以政府按规定给予的补贴额为准。根据平桂兴与东北塘街道拆迁办、裕巷村委订立非住宅拆迁补偿协议书约定：涉案拆迁的房屋面积为2253.29平方米，相关补偿款项目中的设备搬迁补偿费以评估报告为准计68343元、停产损失补偿按合法建筑面积评估价10%计算为130449元，两项合计198792元。鉴于李荣兴只是租赁了平桂兴所有拆迁房屋的小部分，且拆迁房屋的拆迁评估报告中关于回收站的机器设备搬迁补偿费经评估为11700元，原审法院酌定198792元的50%属于平桂兴已经超过双方租赁协议的约定，平桂兴称出于减少诉累的目的不再上诉，请求维持原判，系自行处置权利的行为，对于原审法院的该项认定，本院依法不再予以调整。关于2015年11月1日起的房屋使用费的问题，双方之间的租赁协议明确约定，如遇国家规定，下达不可抗拒的动迁政策，给予李荣兴二个月的时间，筹划搬迁，免收租金二个月。在租赁协议实际履行中，案涉房屋遇到政府拆迁，平桂兴在接到村委2015年8月1日拆迁通知后即于2015年9月11日函告李荣兴，要求李荣兴交清2014年5月26日至2015年8月25日期间的厂房租金。随后又2015年10月5日函告李荣兴要求在2015年10月31日之前搬迁结束。本案中，双方对于租金应当支付到2015年8月26日并无异议，则平桂兴要求李荣兴于2015年10月31日前搬迁结束已经按照合同约定给予了二个月的搬迁免租期，李荣兴未按照约定搬迁应当支付房屋占有使用费。关于使用费的标准，原审法院按照双方之间租赁协议约定租金标准计算并不不当。李荣兴称即使要计算房屋占有使用费，也只应当按年租金一半计算。对此，本院认为，双方租赁协议中约定遇到国家不可抗拒的动迁政策，租金按照实际租期一半计算，但房屋占有使用费系李荣兴违反合同约定拒不搬出租赁房屋产生的费用，并不符合双方关于按实际租期一半结算的约定。关于李荣兴因断电造成的损失问题，因李荣兴并未提供证据证明其存在相应的损失，原审法院不予支持并无不当。综上，李荣兴的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信，对其上诉请求不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人李荣兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 钱 菲审 判 员 朱光烁代理审判员 季静娜二〇一七年八月二十二日书 记 员 王久荣 来自：